房貸利率“LPR轉(zhuǎn)換”知多少
來源：新華網(wǎng) 發(fā)布時間：2020-03-23 14:48:01
????如果你的個人住房貸款是商貸，已于2020年1月1日前發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放,，且屬于浮動利率,、參考貸款基準(zhǔn)利率定價,，那么,，你正在面臨以下選擇——將貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR加減點(diǎn)，還是轉(zhuǎn)為固定利率,。
????這兩者有何區(qū)別,？哪種更劃算？具體如何操作,？需要注意哪些問題,？
????首先要提醒的是，上述轉(zhuǎn)換工作雖已于3月1日正式啟動,，但將持續(xù)至8月31日,，借款人仍有充足時間了解相關(guān)情況，在充分調(diào)研基礎(chǔ)上,，結(jié)合自身需求做出合適的選擇,。
????“定價基準(zhǔn)”生變
????提及LPR，不少人表示“一頭霧水”,，更不明白“房貸做LPR轉(zhuǎn)換”的邏輯和原理,。實際上，把握住“定價基準(zhǔn)”這一概念,，便可對此次轉(zhuǎn)換“豁然開朗”,。
????人們在申請房貸時，都很關(guān)注能否有“折扣”——即能否在基準(zhǔn)利率上打折。例如,，基準(zhǔn)利率為4.9%,，打九折后，實際執(zhí)行的利率為4.41%,，這其中,，基準(zhǔn)利率就是房貸的“定價基準(zhǔn)”。
????此次轉(zhuǎn)換的核心,，就在于“定價基準(zhǔn)”發(fā)生了變化,，由此前的按照“基準(zhǔn)利率”定價，變?yōu)閰⒖肌癓PR”定價,。
????什么是LPR,？它的全稱為“貸款市場報價利率”，簡單來說,，是中國人民銀行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率,，每月20日（遇節(jié)假日順延）對外公布一次,，目前包括1年期、5年期以上兩個品種,。
????那么,，為何要將房貸的“定價基準(zhǔn)”從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為LPR？“與基準(zhǔn)利率相比,，LPR的市場化程度更高,，能及時反映市場利率變化?！毖胄邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說,，為深化利率市場化改革，進(jìn)一步推動LPR運(yùn)用,，央行此前已正式發(fā)布公告,，要求實施存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。
????上述負(fù)責(zé)人表示,，目前,，大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價基準(zhǔn)，但存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)仍主要是貸款基準(zhǔn)利率,，而非LPR,。2015年10月以來，貸款基準(zhǔn)利率一直保持不變,，但2019年8月以來,，LPR已多次下降。
????“因此，為保護(hù)借貸雙方權(quán)益,，央行明確自2020年3月1日開始,，推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換?！痹撠?fù)責(zé)人說,。
????值得注意的是，此次轉(zhuǎn)換工作并不局限于房貸,，還涵蓋企業(yè)貸款,、個人消費(fèi)貸款等。就房貸來看,，僅包含商業(yè)性個人住房貸款,，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個人住房貸款,；同時,，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款,、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉(zhuǎn)換,。
????LPR還是固定利率？
????值得注意的是,，轉(zhuǎn)換的選項并非只有LPR一個,，借款人也可將房貸轉(zhuǎn)為固定利率。那么問題來了,，這兩者有何區(qū)別,？哪種更劃算？
????多位業(yè)內(nèi)人士表示,，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢,，具體如何選擇取決于借款人自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷,。如果你認(rèn)為未來LPR會下降,，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好；如果認(rèn)為未來LPR可能會上升,，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢,。
????“需要注意的是，在基準(zhǔn)利率的定價方式下,，一般按比例浮動,，如基準(zhǔn)利率上浮10%、下調(diào)15%等,；在LPR的定價方式下,，則按照加減點(diǎn)數(shù)來浮動，如LPR加40個基點(diǎn)、減30個基點(diǎn),?！敝袊ど蹄y行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
????他介紹,，假設(shè)你目前的房貸為10年期,、利率為基準(zhǔn)利率打七折，轉(zhuǎn)換為LPR以后,，并不是在LPR的基礎(chǔ)上打七折,。
????“轉(zhuǎn)換前，貸款基準(zhǔn)利率是4.9%,，打七折后的實際執(zhí)行利率是3.43%,，轉(zhuǎn)換成LPR后，貸款的實際執(zhí)行利率依然為3.43%,，但利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn),。”該負(fù)責(zé)人說,，轉(zhuǎn)換后,，10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%,，因此，該筆貸款的定價方式轉(zhuǎn)換為：在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上減137個基點(diǎn),，即減去1.37%,，加點(diǎn)數(shù)值為“-137”，該數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變,。
????如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”,，那么在整個合同的剩余期限內(nèi),，他的房貸都將執(zhí)行3.43%這個利率。
????如果借款人選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價,，其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR－1.37%”來確定,。
????那么問題來了，眾所周知,，LPR每月20日對外公布一次,，相應(yīng)的房貸實際執(zhí)行利率也會每個月變化一次嗎？
????答案是否定的,，這里涉及“重定價日”和“重定價周期”兩個問題,。前者是指，你和銀行約定的利率調(diào)整日子，即“何時調(diào)整”,，通常為每年的1月1日,，或每年與貸款發(fā)放日相對應(yīng)的日期；后者則是指“多久調(diào)整一次”,，即調(diào)整頻率,，通常為一年。
????也就是說,，從轉(zhuǎn)換后到第一個重定價日前,，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個重定價日起,，其房貸利率變成“當(dāng)時最新的5年期LPR－1.37%”,，以后每個重定價日都以此類推。
????“你的房貸做LPR轉(zhuǎn)換了么,？”“如果轉(zhuǎn)成固定利率是不是更好,？”“究竟要如何選擇？”作為一項與百姓“錢袋子”密切相關(guān)的業(yè)務(wù),，個人住房貸款的利率變動總能引發(fā)社會關(guān)注,。
????多渠道辦理 實時生效
????不難看出，如果未來LPR會持續(xù)下降,，那么把房貸利率轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更劃算,。目前從多家商業(yè)銀行的反饋看，對LPR持下降預(yù)期的借款人較多,，選擇LPR選項的人數(shù)多于選擇固定利率的人數(shù),。
????需要注意的是，根據(jù)監(jiān)管層部署,，轉(zhuǎn)換工作原則上要于2020年8月31日前完成,，如果借款人有轉(zhuǎn)換需求，建議在此時間節(jié)點(diǎn)前與相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商,。
????此外,，如果貸款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意變更后,，才能實施定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,。
????如何辦理呢？以工行為例,，該行目前提供手機(jī)銀行,、智能柜員機(jī)、短信銀行等多種受理渠道,?！耙咔槠陂g,，建議借款人通過手機(jī)銀行辦理，如果確實需要線下辦理,，建議等到疫情結(jié)束后,。”該行相關(guān)負(fù)責(zé)人說,。
????從線上辦理渠道看,，借款人可登錄工行手機(jī)銀行APP，按照“最愛,、全部,、存貸款、利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,、一鍵轉(zhuǎn)換”路徑點(diǎn)擊,，按提示操作辦理即可。
????“如果你是借款合同中的共同借款人,，且已在工行預(yù)留手機(jī)號,，在主借款人發(fā)起定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，你將收到工行95588發(fā)送的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換變更確認(rèn)短信,，此時,，你可以直接回復(fù)該短信完成定價基準(zhǔn)變更確認(rèn)?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說,，這一銀行短信功能預(yù)計將于4月中旬上線。
????至于轉(zhuǎn)換的生效時間,，通常情況下是“實時生效”,。例如，在手機(jī)銀行辦理定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時,，如果合同清單中某一筆合同的右上角顯示“已按LPR定價”，則說明已經(jīng)變更成功,。
????但是,，如果你的貸款存在共同借款人，則需要所有共同借款人在主借款人發(fā)起變更的當(dāng)天24點(diǎn)前完成變更確認(rèn),，定價基準(zhǔn)變更才能生效,。
????相應(yīng)地，銀行會在定價基準(zhǔn)變更成功或失敗后,，向借款人在該行預(yù)留的手機(jī)號發(fā)送短信提醒,，建議借款人及時留意相關(guān)信息。
????最后要提醒的是,，根據(jù)央行政策要求,，將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR后,，不可再轉(zhuǎn)回按照基準(zhǔn)利率定價，也就是說,，定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,，借款人應(yīng)在審慎思考后作出理性選擇。（記者 郭子源）
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