公募房地產(chǎn)信托投資基金來了
來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2020-08-26 09:49:08
????????近日,，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布并實(shí)施《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》,。這意味著，各大公募基金公司可上報(bào)這類全新資管產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托投資基金（英文簡稱REITs）,。
????????那么，對于普通投資者來說,，該如何看待用基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)啟動(dòng)公募REITs試點(diǎn),？購買這類資管產(chǎn)品有何注意事項(xiàng)？
????????公募REITs自20世紀(jì)60年代在美國推出以來,，已在40多個(gè)國家,、地區(qū)發(fā)行。其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場,、工業(yè)地產(chǎn),、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品,。部分證券研究機(jī)構(gòu)推算,，根據(jù)國外成熟市場公募REITs規(guī)模與GDP的比例，中國公募REITs市場規(guī)?？蛇_(dá)6萬億元——這一業(yè)務(wù)無疑給公募基金行業(yè)帶來新的發(fā)展空間,。
????????鵬華基金副總裁邢彪表示，市場對中國版公募REITs呼聲已久,。一方面,，我國基礎(chǔ)設(shè)施主要以債務(wù)融資方式籌措資金，多年以來負(fù)債模式有效匯集了公眾資金,，支持了中國基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展,。經(jīng)過多年杠桿擴(kuò)張，政府部門的杠桿率一路走高,，目前負(fù)債空間已逐步收窄,。在負(fù)債約束下，繼續(xù)開展基建投資存在較大資金缺口,，特別是作為資本金的股性資金非常緊張,，而公募REITs成為負(fù)債約束下打破基建投資瓶頸的有力工具。
????????另一方面,，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)過多年迅猛發(fā)展形成的巨量優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)卻大量處于休眠狀態(tài),，無法進(jìn)入市場流通。因此,，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持有人無法通過盤活存量,、投資增量模式滾動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)投資循環(huán)，只能靠負(fù)債融資模式為新項(xiàng)目籌措資金，制約了基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展,。隨著公募REITs推出,，將進(jìn)一步完善我國多層次資本市場，有效引導(dǎo)長線資金投資基礎(chǔ)設(shè)施,。
????????為何公募REITs選擇基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)試點(diǎn),？上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力在“2020年中國資產(chǎn)管理年會(huì)·公募REITs啟航與金融新趨勢”分論壇上表示，當(dāng)前,，穩(wěn)基建是我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的重要任務(wù),，但金融服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的工具與手段仍以財(cái)政與傳統(tǒng)信貸為主。而以債務(wù)資金推動(dòng)的邊際效應(yīng)不斷遞減,，相應(yīng)產(chǎn)生了一系列問題,。加快要素市場建設(shè)、釋放市場活力,，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供新產(chǎn)品,、新機(jī)制成為當(dāng)前資本市場的重要使命。REITs在此背景下應(yīng)運(yùn)而生,，也是深化資本市場供給側(cè)改革的重要舉措,。
????????“作為低門檻、高質(zhì)量,、高透明度的金融產(chǎn)品,，REITs試點(diǎn)能有效填補(bǔ)中國資產(chǎn)管理行業(yè)產(chǎn)品空白，滿足養(yǎng)老金,、保險(xiǎn)資金,、銀行理財(cái)資金以及個(gè)人投資者的投資需求?！北本┐髮W(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢表示,，公募REITs有兩方面特點(diǎn)：一是強(qiáng)制分紅機(jī)制，把回報(bào)及時(shí)發(fā)給投資者,，同時(shí)能抑制資產(chǎn)管理人基于自身利益尋求擴(kuò)張的沖動(dòng),；二是穩(wěn)定有成長性的現(xiàn)金流。公募REITs試點(diǎn)有助于促進(jìn)中國資產(chǎn)管理行業(yè)回歸本源,。
????????張崢建議,，從投資者角度來看，要重點(diǎn)關(guān)注定價(jià)問題,。要建立完善的市場定價(jià)機(jī)制,，抑制市場投機(jī)。長期來看,，應(yīng)該加大REITs投資者教育,，強(qiáng)化信息披露機(jī)制,，完善整個(gè)監(jiān)管體系。在全市場范圍內(nèi),，應(yīng)形成科學(xué)有效公開透明的估值與教育機(jī)制,。
????????另外，對于REITs試點(diǎn)投資者還需關(guān)注幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)問題,。張崢認(rèn)為,，普通投資者涉足公募REITs首先應(yīng)避免合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，比如基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否清晰,，特許經(jīng)營權(quán)是否可以合法轉(zhuǎn)讓,，建設(shè)手續(xù)是否完整，包括立項(xiàng),、環(huán)評、用地,、節(jié)能審查各個(gè)方面均應(yīng)有完善手續(xù),；其次，要避免政策風(fēng)險(xiǎn),，如果涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，稅收、地方政府審批等各相關(guān)方包括政府主體需要密切配合解決,；再次,，應(yīng)避免道德風(fēng)險(xiǎn)，包括加強(qiáng)REITs的信息披露機(jī)制以及全生命周期合規(guī)監(jiān)管等,。
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