破解失管老舊小區(qū)難題的祿長(zhǎng)街樣本
來(lái)源：北京日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間：2020-09-22 10:01:14
????????從接管物業(yè),、提供服務(wù)到完成確權(quán),、實(shí)現(xiàn)收費(fèi)，整整一年時(shí)間,，猶如爬陡坡一般,，祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院這個(gè)近40年房齡的老小區(qū)終于邁出專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的第一步。
????????老舊小區(qū)不僅要改得好,，更要管得好,，這是《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要內(nèi)容。失管多年的老舊小區(qū),，如何建立起物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,？祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院的探索，為本市老舊小區(qū)精細(xì)化治理提供了寶貴經(jīng)驗(yàn),。
????????管理權(quán)移交
????????小院結(jié)束“九龍治水”
????????路面平坦整潔,、車(chē)輛停放有序、樓前郁郁蔥蔥,，走進(jìn)西城區(qū)祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院,，第一次到訪的人很難想象，這里曾是違建橫行,、環(huán)境臟亂的“老大難”小區(qū),。
????????“這是上世紀(jì)80年代蓋的老小區(qū)，11棟樓分屬三家產(chǎn)權(quán)單位,，一家產(chǎn)權(quán)單位用一個(gè)物業(yè)公司,，‘九龍治水’，最后互相扯皮誰(shuí)也不作為,?！钡撻L(zhǎng)街社區(qū)居委會(huì)書(shū)記閻晨介紹?！凹壹叶佳b個(gè)地鎖,，小汽車(chē)亂停，下水道堵了都沒(méi)人管,?！痹豪锏睦献羰阌⒄f(shuō)，年輕時(shí)樓里樓外的事兒還可以找單位解決,，現(xiàn)在職工們老了，企業(yè)早沒(méi)了,，小區(qū)真成了“三不管”,。
????????2016年到2019年，通過(guò)老樓改造工程，祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院的硬件設(shè)施得到持續(xù)改善,?！皹鞘歉暮昧耍趺醋屗辉僮呤Ч艿睦下?？專(zhuān)業(yè)的事還得由專(zhuān)業(yè)的人來(lái)干,。”閻晨說(shuō),。2019年6月,，天橋街道將祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院列入精細(xì)化治理提升的試點(diǎn)范圍，在多方協(xié)調(diào)下,，3家產(chǎn)權(quán)單位同意將小院的物業(yè)管理權(quán)統(tǒng)一交給一家——首開(kāi)天岳恒公司,，“九龍治水”的歷史遺留問(wèn)題終于化解。
????????挨家走訪
????????收費(fèi)方案反復(fù)協(xié)商調(diào)整
????????“產(chǎn)權(quán)單位同意了,，小區(qū)居民也得同意,，不然你這主體身份可不合規(guī)?！笔组_(kāi)天岳恒公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊進(jìn)回憶,，物業(yè)管理權(quán)整合后，社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人給他提了個(gè)醒,。2019年11月到12月,，由社區(qū)人員和物業(yè)人員組成的入戶小組挨家走訪，征求636戶居民同意,。從沒(méi)人管到有人管,，居民都挺歡迎，可一提到要收物業(yè)費(fèi),，意見(jiàn)就來(lái)了,。
????????“這么多年沒(méi)交過(guò)錢(qián)，咱這院也有人打掃衛(wèi)生,。憑什么要給你交錢(qián),？”“你說(shuō)能提供入戶維修，那是無(wú)償?shù)拿?？交錢(qián)可不干,。”楊進(jìn)說(shuō),，敲開(kāi)住戶的家門(mén),，聽(tīng)到最多的就是這兩句話。入戶小組一遍遍解釋溝通,，最多的一家入戶了5次,。反復(fù)溝通中，他們發(fā)現(xiàn)，祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院老年居民多,，老人對(duì)入戶維修收不收費(fèi)很在意,，“從免費(fèi)3次、免費(fèi)5次,，到積分換免費(fèi),，開(kāi)了三次會(huì)后我們決定，所有入戶都不收維修費(fèi),，材料由居民自己購(gòu)買(mǎi),。”
????????物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定,，也曾出現(xiàn)過(guò)波折,。閻晨說(shuō)，通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的初步評(píng)估,，物業(yè)費(fèi)為每月1.21元/平方米,，居民們說(shuō)太貴了。街道和社區(qū)多次居中協(xié)商后,，最終將物業(yè)費(fèi)定在每月0.81元/平方米,。“想要實(shí)現(xiàn)從0到1,，就得平衡好居民和企業(yè)的利益,，爭(zhēng)取最大公約數(shù)?！?/p>
????????2020年1月1日,，經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半”居民同意，即專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù),，首開(kāi)天岳恒公司進(jìn)駐祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院,。第一次，這個(gè)房齡近40年的老舊小區(qū)有了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)“管家”,。
????????居民“品嘗”4個(gè)多月的物業(yè)服務(wù)后,，今年4月28日，小院中的5棟央產(chǎn)房先行啟動(dòng)物業(yè)費(fèi)收繳工作,，其余6棟樓,，從本月啟動(dòng)了物業(yè)費(fèi)收繳工作。
????????解歷史難題
????????確權(quán)收費(fèi)只是第一步
????????房屋破敗,、雜草叢生,、亂停亂放……失管老舊小區(qū)是北京社區(qū)治理工作中的短板。新實(shí)施的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》提出,，老舊小區(qū)要建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，并明確公房的購(gòu)房人也是業(yè)主,，也得履行配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理等義務(wù)。
????????眼下,，不少老舊小區(qū)開(kāi)始探索建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院,，算是推進(jìn)比較順利的一個(gè),。50%、60%,、71%,，看著19號(hào)院平穩(wěn)增長(zhǎng)的物業(yè)費(fèi)收繳率，楊進(jìn)松了口氣：“這說(shuō)明居民對(duì)咱信任,，咱還得好好干,。”
????????然而,，更多老舊小區(qū)仍處于爭(zhēng)取共識(shí)的階段,。有的小區(qū)卡在了同意引入物業(yè)的第一關(guān)；有的小區(qū)業(yè)主雖然同意引入物業(yè),，可物業(yè)費(fèi)價(jià)格談判卻僵持不下,。
????????記者了解到，北京2700多個(gè)老舊小區(qū)主要分為三大類(lèi)：市級(jí)直管公房,、市屬企業(yè)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),、在京央企的“三供一業(yè)”，即供水,、供電,、供熱和物業(yè)管理。三大類(lèi)都是帶有深深歷史烙印的職工住宅,。第一個(gè)烙印是職工當(dāng)初以承租人身份入住,，只需交納3.05元/月/平方米的租金，物業(yè)服務(wù)由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé),，并沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)的歷史,。第二個(gè)烙印就是單位出資建房并“包辦”物業(yè)，隨著產(chǎn)權(quán)單位滅失,，部分老舊小區(qū)淪為失管小區(qū)。
????????“失管老舊小區(qū)要想真正建立起物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，必須要突破產(chǎn)權(quán)分散,、業(yè)主無(wú)付費(fèi)意識(shí)兩道坎，并就物業(yè)服務(wù)方案努力與居民取得共識(shí),?！币晃晃飿I(yè)專(zhuān)家分析,，確權(quán)收費(fèi)只是建立長(zhǎng)效機(jī)制的第一步，只有物業(yè)持續(xù)提供質(zhì)價(jià)對(duì)等的服務(wù),，才能讓老舊小區(qū)真正走向“管得好”,。(趙瑩瑩)
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