房企集中度或再提升
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2020-09-23 10:01:29
????????70家房企平均負(fù)債率79.88% 三條紅線重壓
????????房企集中度或再提升
????????2020年下半年，隨著經(jīng)濟(jì)秩序的逐漸恢復(fù)，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎集中上揚(yáng)，隨之監(jiān)管部門再次重申“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,。同時(shí)，對(duì)于房企融資規(guī)則在醞釀近兩年后正式進(jìn)行試點(diǎn),，房企資金遭嚴(yán)控,，負(fù)債處置壓力大幅升級(jí),。
????????對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士表示,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及“房住不炒”大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性管控將成為常態(tài),。在高度壓力下,，資金獲取能力將成房企考核關(guān)鍵,，正因?yàn)榇?，體量較小房企將放慢增長(zhǎng)腳步穩(wěn)健發(fā)展，而體量較大,、資金充裕房企則將繼續(xù)加速項(xiàng)目落地,，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)或再向頭部集中,。
????????業(yè)績(jī)放緩 “增收不增利”成主流
????????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2020年1月至6月全國(guó)商品房銷售金額6.69萬(wàn)億元，同比下降5.4%,，降幅較一季度收窄19.3個(gè)百分點(diǎn),。
????????貝殼研究院高級(jí)分析師賈莎莎表示，2020年上半年,，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降3.2%,，業(yè)績(jī)恢復(fù)好于全國(guó)整體水平。分梯隊(duì)看,，碧桂園,、恒大、萬(wàn)科TOP3房企為上半年唯一業(yè)績(jī)?cè)鏊倩卣奶蓐?duì),，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)3.1%,。
????????“頭部企業(yè)銷售較好源于恒大全國(guó)促銷?！辟Z莎莎表示,，上半年恒大全國(guó)促銷活動(dòng)致銷售額增長(zhǎng)23.8%,，碧桂園與萬(wàn)科上半年銷售額同比分別下降5.3%與4.0%。除此之外,，大多房企增速有明顯下降,。具體來(lái)看，第一梯隊(duì)除上述3家企業(yè),，以及二,、三梯隊(duì)與后50強(qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為：-8.3%、-0.3%,、-5.3%與-9.0%,，后50強(qiáng)房企業(yè)績(jī)下滑最為明顯，突發(fā)疫情影響下后50強(qiáng)房企受到的生存考驗(yàn)更為嚴(yán)峻,。
????????賈莎莎表示,，雖然疫情是房企增速下滑的“加速器”，但實(shí)際來(lái)看,，房企已進(jìn)入業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪忞A段,。報(bào)告顯示，樣本房企中有33家房企公布了2020年銷售目標(biāo),，目標(biāo)增長(zhǎng)率較2019年的16%下降至12%,，房企目標(biāo)設(shè)置更為保守。截至前8月,，銷售業(yè)績(jī)平均目標(biāo)達(dá)成率僅為59%,。
????????疫情下，樣本房企上半年“增收不增利”成主流,。賈莎莎介紹,，從70家樣本房企數(shù)據(jù)看，其中16家房企“減收減利”,，占樣本總量22.86%,；44家房企“增收不增利”，占樣本總量63%,，成為上半年房企主流趨勢(shì),。
????????中信建投分析師竺勁表示，受疫情不利影響,，今年中報(bào)業(yè)績(jī)?cè)鏊贋榻陙?lái)最低水平,，行業(yè)整體結(jié)算毛利率和凈利率下滑。具體來(lái)看,，據(jù)其統(tǒng)計(jì)的118家A股上市房企來(lái)看,，2020年上半年?duì)I收總計(jì)達(dá)到11069.8億元，同比增長(zhǎng)5.9%,，增速較2019年中期下降15.5個(gè)百分點(diǎn),；歸母凈利潤(rùn)總計(jì)824.5億元,，同比下降17.4%，增速較2019年中期大幅下降40.5個(gè)百分點(diǎn),。其中,，20家企業(yè)歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，占比16.9%,；虧損企業(yè)26家,，較2019年上半年增加6家。
????????從利潤(rùn)率來(lái)看,，竺勁介紹,，上半年118家A股上市房企整體毛利率為25.3%，較去年同期下降4.1個(gè)百分點(diǎn),，實(shí)現(xiàn)凈利率9.5%,，較去年同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),，28家港股房企毛利率達(dá)27.5%,，較去年同期下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為10.1%,，較去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn),。
????????竺勁說(shuō)，隨著融資成本上升,，土地價(jià)格上漲,，上半年內(nèi)房股和A股上市房企的毛利率和凈利率均下滑,。他認(rèn)為,，毛利率下滑趨勢(shì)已是行業(yè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
????????庫(kù)存上升 成交放緩
????????易居研究院最新報(bào)告顯示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢(shì),。1-8月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為48438萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%,，同比增長(zhǎng)7.5%；具體到8月份,，100 個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748 萬(wàn)平方米,，而成交量為5341萬(wàn)平方米，也呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì),。
????????這意味著,，最近三個(gè)月全國(guó)百城均呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，最近三個(gè)月全國(guó)百城庫(kù)存呈現(xiàn)環(huán)比攀升的態(tài)勢(shì),，和各地項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏加快有關(guān),。此外，近期二線城市調(diào)控趨嚴(yán),，也使庫(kù)存同比增速擴(kuò)大,。
????????截至8月底，100個(gè)城市中有69個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象,。從一,、二、三四線來(lái)看,，新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2958萬(wàn)平方米,、24993萬(wàn)平方米和20487萬(wàn)平方米，同比增速達(dá)11.7%,、11.8%和2.1%,。
????????具體來(lái)看，新建商品住宅庫(kù)存面積同比增速較快的包括清遠(yuǎn)同比增長(zhǎng)106%,、日照同比增長(zhǎng)85%,、鄭州同比增長(zhǎng)79%、杭州,、青島分別同比增長(zhǎng)55%和51%,。從存銷比來(lái)看，包頭去化需要35.7個(gè)月,，日照去化需要34.7個(gè)月,，漳州去化需要34.1個(gè)月，景德鎮(zhèn),、三亞,、北海去化分別為31.1個(gè)月、28.9個(gè)月,、28.1個(gè)月,，
????????嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì),，去庫(kù)存壓力有望進(jìn)一步得到釋放,。但是也要看到，近期部分城市購(gòu)房政策,、部分銀行貸款也有收緊傾向,，這都是后續(xù)所需要防范的風(fēng)險(xiǎn)。后續(xù)去庫(kù)存方面,，既要引導(dǎo)合理的剛需和改善需求導(dǎo)入,，也要嚴(yán)厲打擊各類投資投機(jī)的購(gòu)房需求。
????????的確,，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，在8月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量累計(jì)出現(xiàn)同比上漲的情況下,，9月市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行。在9月過(guò)去的中上旬里,，市場(chǎng)整體成交活躍,。熱點(diǎn)的30大城市合計(jì)成交商品住宅1215萬(wàn)平方米，環(huán)比8月同期上漲5.6%,，同比2019年同期上漲26%,。
????????張大偉表示，在剛剛過(guò)去的一周,，樓市數(shù)據(jù)明顯回升,，一二線同環(huán)比升幅均超10%。其中廣州回升最為明顯,，同比上漲40%,，北京、深圳也都有明顯上漲的表現(xiàn),。
????????但值得一提的是,，雖然同比上漲明顯，但從環(huán)比來(lái)看,，部分城市二手房成交量環(huán)比有所下降,。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王寧表示，9月上半月,，13城二手房成交量環(huán)比有所下降,。究其原因，多個(gè)前期上漲城市調(diào)控大幅收緊,，成交有所回落,。
????????王寧介紹，上半月金華,、杭州等城市成交量下降較明顯,。其中南京、無(wú)錫,、杭州等地在8月分別出臺(tái)了進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策；如：南京采用搖號(hào)拿地以“限地價(jià),、限房?jī)r(jià)”,，無(wú)錫提高二套房貸款首付及增設(shè)離異家庭購(gòu)房限制，杭州強(qiáng)化住房租賃資金監(jiān)管,。由此帶來(lái)無(wú)錫,、南京、杭州成交量分別下降11.9%,、12.3%,、36%,。
????????負(fù)債監(jiān)管提上日程
????????日前，央行會(huì)同住建部在前期廣泛征求意見(jiàn)的背景下,，已形成對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,。人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝表示,，房企資金監(jiān)管規(guī)則前后醞釀近兩年時(shí)間,，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分,。
????????據(jù)悉,，“三條紅線”分別為，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,；房企的凈負(fù)債率不得大于100%,；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。根據(jù)三項(xiàng)指標(biāo)分別分類,，若上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”,，有息負(fù)債不得增加；若指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線”,，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%,；若只有一項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%,；若全部符合監(jiān)管層要求,，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。
????????“這個(gè)制度建設(shè)的目的在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化,、規(guī)則化和透明化,。”潘功勝說(shuō),。例如,，從微觀的層面來(lái)說(shuō)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為,，矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，行穩(wěn)致遠(yuǎn),，增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。從宏觀層面來(lái)說(shuō)，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行,，也有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。未來(lái)，還將會(huì)同住建部以及其他的相關(guān)管理部門,，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況,，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍,。
????????對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控收緊的原因,，中國(guó)銀行研究院宏觀觀察報(bào)告顯示，房地產(chǎn)融資政策調(diào)整的主要原因,，是個(gè)別城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)非理性上漲的現(xiàn)象,。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體困難的情況下，個(gè)別城市樓市過(guò)熱造成了不良的社會(huì)影響,，也加大了資金“脫實(shí)向虛”的風(fēng)險(xiǎn),。
????????中國(guó)銀行研究院研究員李佩珈表示，杠桿率過(guò)高一直是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重大隱患,，加大了潛在風(fēng)險(xiǎn),。2018年以來(lái)，在“房住不炒”和“防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”等宏觀調(diào)控政策實(shí)施的背景下,，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)部門的杠桿率穩(wěn)中趨降,，但房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率居高不下，是所有行業(yè)中杠桿率最高的行業(yè),。
????????根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息顯示,，2018 年工業(yè)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為59%，而房地產(chǎn)業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為79%,，高于工業(yè)行業(yè)22.6個(gè)百分點(diǎn),，也高于通用設(shè)備的53.4%和汽車制造59.2%等制造業(yè)企。
????????“A 股上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則從2007年的62.8%逐年攀升至2020年一季度末的80.5%,，遠(yuǎn)高于2000 年末55.9%的水平,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率40%至60%的合理區(qū)間”李佩珈說(shuō)。
????????2020年以來(lái),，雖然整體有所調(diào)整,，但整體來(lái)看，房企發(fā)債規(guī)模和速度仍未降低,，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，9月中上旬全國(guó)房企境內(nèi)外融資全面井噴，境內(nèi)債券發(fā)行超過(guò)304.8億,，同比2019年同期的207.1億上漲了47%,。繼續(xù)延續(xù)了7月來(lái)的融資井噴數(shù)據(jù)。
????????“在資金收緊的背景下,，行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇?！辟Z莎莎表示,，從今年上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)上,，各個(gè)梯隊(duì)集中度表現(xiàn)均有2%-3%的提升，在行業(yè)周期與突發(fā)事件雙重影響下,，中小房企明顯抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足,，而規(guī)模房企在全國(guó)布局與多元化發(fā)展中體現(xiàn)出區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。（記者 梁倩）
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