避免爛尾樓的民生之痛 取消商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行
來(lái)源：半月談 發(fā)布時(shí)間：2020-11-09 11:02:56
要避免“爛尾樓”的民生之痛,，取消商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行一步一挪,，爬上十幾樓已經(jīng)滿身是汗,；在四面透風(fēng)、裸露磚墻的屋子里,，用水桶打水,，點(diǎn)燃柴火做飯；夜幕降臨,，只能靠微弱的燭光照明……這樣的情景并非發(fā)生在窮鄉(xiāng)僻壤,，此時(shí)此刻就在眾多城市被人遺忘的角落——爛尾樓里頻頻上演。一家人花費(fèi)窮其一生的積蓄,，期待實(shí)現(xiàn)一個(gè)安居的夢(mèng),，但在面對(duì)爛尾樓時(shí)，這個(gè)夢(mèng)又是如此遙不可及,。
爛尾樓是一座城市的傷疤,，更是購(gòu)房者心中難以撫平的痛。梳理發(fā)現(xiàn),，盡管全國(guó)究竟有多少面積的爛尾樓沒(méi)有確切統(tǒng)計(jì),，但多數(shù)城市都或多或少地有爛尾樓存在。“全國(guó)十大爛尾樓”“某地面積最大爛尾樓”,，諸如此類的新聞?lì)l頻見(jiàn)諸報(bào)端,，往往成為網(wǎng)絡(luò)新聞的爆款，足見(jiàn)社會(huì)關(guān)注度之高,。
相比于爛尾商業(yè)樓宇,，爛尾商品房由于直接涉及群眾利益，尤其受到廣泛關(guān)注,。一套動(dòng)輒上百萬(wàn)元的商品房一旦爛尾,，對(duì)一個(gè)普通家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是不能承受之重,。除了要面對(duì)不知何時(shí)才能復(fù)建的爛尾樓,，每月需要按時(shí)為其償還按揭貸款的壓力，更是讓不少家庭雪上加霜,。搬進(jìn)連遮風(fēng)擋雨條件都不具備的爛尾樓里生活,，實(shí)屬無(wú)奈之舉。
爛尾樓給群眾帶來(lái)的困擾是大致相同的,，但其出現(xiàn)的原因卻各有不同,。有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出了問(wèn)題，建設(shè)到一半的項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)推進(jìn),；有的則是因?yàn)轫?xiàng)目資金鏈斷裂,，開(kāi)發(fā)商直接跑路；還有的是故意拖慢施工進(jìn)程,，與捂盤惜售類似,，等到房?jī)r(jià)地價(jià)大幅上漲時(shí)再將未完成的項(xiàng)目整體出售牟取暴利。
無(wú)論何種原因,，幾乎掏空家庭并背上長(zhǎng)達(dá)幾十年債務(wù)的購(gòu)房群眾,，不應(yīng)該成為最終的受害者。
爛尾樓的存在,，并非只是大煞城市風(fēng)景這么簡(jiǎn)單,。一些占據(jù)黃金地段的爛尾樓，直接影響了城市的發(fā)展進(jìn)程,。爛尾樓背后是無(wú)數(shù)個(gè)負(fù)債前行的家庭,，持續(xù)的毫無(wú)希望會(huì)釀成社會(huì)不穩(wěn)定因素。有的爛尾樓存在已達(dá)10余年之久,，無(wú)人接盤,、無(wú)人維護(hù)，甚至有成為危樓,、隨時(shí)倒塌的風(fēng)險(xiǎn),。
雖說(shuō)“亡羊補(bǔ)牢，猶未遲也”,，但對(duì)于化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)而言,，找到接盤者的難度并不小。相當(dāng)數(shù)量的爛尾樓或位于城市中心位置,，或體量巨大,，被資金鏈拖累，需要接盤者財(cái)力巨大,。有的爛尾樓權(quán)屬?gòu)?fù)雜,，且多爭(zhēng)議，還有的延期后續(xù)補(bǔ)償事宜復(fù)雜……這些都令接盤者望而卻步,。
群眾的訴求就是工作的追求,。面對(duì)購(gòu)房群眾的無(wú)助與期待，解決爛尾樓問(wèn)題沒(méi)有退路,，只有前行,。在一房一策千方百計(jì)解決現(xiàn)有爛尾樓的同時(shí)，想方設(shè)法從源頭探討化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)盡快提上日程,。其中的核心就是商品房預(yù)售制度,。
在改革開(kāi)放初期，國(guó)內(nèi)住宅面臨嚴(yán)重短缺,，商品房市場(chǎng)不成熟,。在彼時(shí)的環(huán)境下,，引入商品房預(yù)售制度，對(duì)滿足我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的資金需求,、增加市場(chǎng)供給,，盡可能滿足群眾對(duì)提高住房品質(zhì)的要求，乃至推動(dòng)城市化進(jìn)程,，都起到了積極作用,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金178609億元,。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元,，自籌資金58158億元,，定金及預(yù)收款61359億元。定金及預(yù)收款占全部到位資金的34.35%以上,，且比自籌資金還要多,。預(yù)收收入對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要程度可見(jiàn)一斑。
不過(guò),，隨著一些城市的房地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)供大于求的局面,，房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端也逐漸顯現(xiàn)。
對(duì)于購(gòu)房群眾而言,，面對(duì)一個(gè)尚在施工中,，甚至只有圖紙、沙盤的項(xiàng)目,，自身需要承擔(dān)為期至少一兩年的不確定性風(fēng)險(xiǎn),。即便能順利完工交付，容積率,、公攤面積,、施工質(zhì)量、物業(yè)服務(wù),、周邊配套等方面的風(fēng)險(xiǎn),，也是預(yù)售房后期維權(quán)的“重災(zāi)區(qū)”。預(yù)售商品房買賣雙方的信息并不對(duì)等,，權(quán)利義務(wù)也不對(duì)稱,。
商品房預(yù)售制度減輕了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，更多的資金得以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，對(duì)開(kāi)發(fā)商起到了變相加杠桿的作用,。但用較少的自有資金撬動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，容易催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，帶來(lái)房?jī)r(jià)的異常波動(dòng),。
要從源頭杜絕爛尾樓的產(chǎn)生,，改革商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行。值得注意的是,，今年3月,，海南出臺(tái)樓市新政《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，其中明確提出新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度,。海南在取消商品房預(yù)售制度上先行一步。
用更大比例的自有資金開(kāi)發(fā),，有助于倒逼開(kāi)發(fā)商在打造更優(yōu)質(zhì)商品房上下功夫,。為了快速回籠資金，開(kāi)發(fā)商不但會(huì)加快銷售進(jìn)程,，而且很可能加大優(yōu)惠力度,，讓群眾得實(shí)惠。實(shí)實(shí)在在的商品房擺在眼前,，買賣雙方的矛盾和爭(zhēng)議也會(huì)更少,。
當(dāng)然，改革不宜“一刀切”,，步子不宜邁得過(guò)大,。減少爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)務(wù)之急，可先從加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管入手,，確保只用于本項(xiàng)目建設(shè),，不能隨意支取。
長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，規(guī)范行業(yè)秩序還要在提高準(zhǔn)入門檻與市場(chǎng)集中度上下功夫,，將只為了掙快錢、不具備實(shí)力的“沖動(dòng)型”開(kāi)發(fā)商屏蔽在行業(yè)之外,，形成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,，提高行業(yè)美譽(yù)度。
取消商品房預(yù)售制度,，短期內(nèi)可能導(dǎo)致中小房企難以維系,，或者開(kāi)發(fā)商將資金壓力轉(zhuǎn)嫁給建筑施工方，甚至拖欠工程款,。對(duì)于這些可能出現(xiàn)的新風(fēng)險(xiǎn),，要有充分的預(yù)判，防止衍生風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)新問(wèn)題,。(半月談評(píng)論員 毛振華)
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