房企年末拿地?zé)崆榻禍?/p>
來源：中國證券報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2020-11-12 11:07:25
臨近歲末,，房企拿地?zé)崆橄陆担B加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)減少等因素影響,，土地市場整體降溫明顯,。究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示,，一方面,，很多房企前三季度拿地量已經(jīng)很多，而臨近年底,，多數(shù)房企面臨降負(fù)債,、增加現(xiàn)金流的壓力；另一方面,，近期很多地區(qū)放緩了土地出讓的速度,，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩。拿地積極性降低
中國證券報(bào)記者觀察到,，近期參與拿地的房企多數(shù)是大型知名房企,，鮮有中小房企拿地的身影，房企整體參與熱情降低,。
從溢價(jià)率看,，近期多數(shù)地塊幾近底價(jià)出讓。例如,，11月4日,，南昌1宗商住用地成功出讓，最終保利（江西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.96億元競得,，溢價(jià)率為1.06%,，樓面價(jià)為4907.81元/平方米。
從拿地的房企類型看,，以頭部房企為主,。11月2日，碧桂園子公司衢州正達(dá)置業(yè)有限公司以總價(jià)12.235億元競得浙江麗水蓮都區(qū)麗水南城A2-27-1商住地塊,，樓面價(jià)為7049元/平方米,。該宗地塊位于南二路與迎賓路交叉口西南側(cè),，出讓面積為86788平方米，容積率為2,，建筑面積為173576平方米,。該地塊起價(jià)為6.9億元，樓面價(jià)起價(jià)為3975.2元/平方米,。
值得注意的是,，除房企參與競拍積極性降低外，熱點(diǎn)地區(qū)地塊出讓速度放緩也是土地市場降溫一大原因,。從近期成交地塊看,，很少有單宗超過50億元的大型“地王”地塊。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，從全國住宅用地成交總價(jià)TOP10來看,，成交金額門檻降至34億元。入榜地塊中,，南京市建鄴區(qū)雙閘街道地塊以總價(jià)48億元位居榜首,，廣州入榜3宗地塊，總成交金額為125億元,；上海有2宗地塊入榜,，總成交金額78億元。此外,，無錫,、蘇州各入榜一宗地塊，成交價(jià)分別為47億元,、43億元,。
土地成交排名靠前的城市方面，1-10月,，50家代表房企拿地面積居前的10個(gè)城市中,，中西部城市占6席，其中武漢,、西安占據(jù)前兩位,，蘭州、重慶及長沙也較受歡迎,；長三角城市群有兩個(gè)核心城市上榜,，蘇州、杭州分別位居第三,、第九位,，較1-9月排名均有提升；粵港澳大灣區(qū)城市群中的佛山和廣州熱度上升，拿地面積位居第六,、第七位,。相比之下，前期出讓過大額地塊的深圳,、上海,、北京等地區(qū)，近期成交整體較為平淡,。
三類房企值得關(guān)注
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，前三季度土地出讓市場整體火爆,，多個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓規(guī)模創(chuàng)下歷史新高,。
業(yè)內(nèi)人士表示，近期土地市場降溫,，一方面和很多房企前三季度拿地量已經(jīng)很多,，而臨近年底，多數(shù)房企面臨降負(fù)債,、增加現(xiàn)金流的壓力有關(guān),；另一方面，多數(shù)熱點(diǎn)城市在疫情期間及疫情緩解后,，出臺(tái)了促進(jìn)土地出讓的優(yōu)惠政策,，很多熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓規(guī)模創(chuàng)下近年新高。而近期很多地區(qū)放緩了土地出讓的速度,，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩也是土地降溫的主要原因,。
針對(duì)前三季度房企拿地較多的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大,，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高,。房企積極拿地主要是為了追求市場規(guī)模,。此外，很多優(yōu)質(zhì)地塊在疫情期間及疫情緩解后集中出讓,，吸引大量房企競拍,。
中國證券報(bào)記者觀察到，近期房企融資規(guī)模依然居于高位,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，進(jìn)入11月，房企融資需求大漲,，僅11月以來,，美元融資已經(jīng)超過20億美元。境內(nèi)融資方面，多家房企對(duì)外公布大額融資計(jì)劃,，融資金額累計(jì)超過600億元,。
業(yè)內(nèi)人士指出，從房企融資目的看,，基本圍繞償還到期負(fù)債,、補(bǔ)充流動(dòng)資金。在此背景下,，房企拿地?zé)崆闇p退,，可以增加整體安全性。
針對(duì)房企降負(fù)債的舉措,，安信證券研報(bào)指出,，房企“三條紅線”壓頂,，如何實(shí)現(xiàn)降負(fù)債目標(biāo)是每家房企需要關(guān)注的重點(diǎn),。首先,，現(xiàn)金短債比改善難度相對(duì)最小,；凈負(fù)債率改善難度次之,；剔除預(yù)售的資產(chǎn)負(fù)債率改善難度相對(duì)最大，主要通過增權(quán)益,、增預(yù)收實(shí)現(xiàn),。
針對(duì)房企未來發(fā)展的趨勢，天風(fēng)證券最新研報(bào)顯示,，行業(yè)趨勢有望由融資驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長轉(zhuǎn)至經(jīng)營驅(qū)動(dòng)質(zhì)量增長,，加之“因城施策”常態(tài)化，政策博弈的機(jī)會(huì)或逐步減少,，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化,。建議關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表雄厚的企業(yè)，這類企業(yè)具備一定的加杠桿空間且在融資收緊下有望持續(xù)享受融資端的溢價(jià),。此外,，可以關(guān)注權(quán)益比例較高的房企，這些房企具備權(quán)益比例調(diào)整區(qū)間以撬動(dòng)空間,。而合作模式有特色及其優(yōu)勢的房企也具有一定優(yōu)勢,。（董添）
責(zé)任編輯：李曉文
