行業(yè)基本面韌性十足 地產(chǎn)股有望迎估值修復(fù)
來源： 經(jīng)濟(jì)參考報 發(fā)布時間：2020-11-30 09:48:14
300城住宅銷供比(資料來源：克而瑞,、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理)
2020年,，突如其來的疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)奏,，也為全年市場表現(xiàn)帶來極大的不確定性。板塊表現(xiàn)方面,，今年年初至9月30日,，申萬房地產(chǎn)板塊下跌達(dá)-5.4%,，跑輸滬深300指數(shù)17.4個百分點(diǎn),，漲幅在28個行業(yè)中排名第25。
華西證券分析指出,，2020年前三季度,，板塊及龍頭房企的整體業(yè)績增速出現(xiàn)小幅下滑，但主要系疫情對行業(yè)短期有較為明顯的沖擊所致,，在疫情得到全面控制后,，行業(yè)銷售端的表現(xiàn)持續(xù)超預(yù)期，基本面迅速回暖,，從而將支撐板塊業(yè)績的復(fù)蘇,。
從政策層面來看，2020年的房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控基調(diào)整體上呈現(xiàn)先松后緊,。春節(jié)后受疫情影響，多地出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的紓困性政策,，例如：延遲繳納土地出讓金,、減免部分稅費(fèi)、降低預(yù)售條件等,。隨著二季度疫情緩和和貨幣寬松,，房地產(chǎn)銷售、拿地,、開工等多指標(biāo)均有強(qiáng)勢修復(fù),。
疫情一度打破了地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)態(tài)勢，但也見證了市場韌性,。從板塊前三季度表現(xiàn)來看,，中國銀河分析指出，板塊營收,、歸母凈利潤增速明顯改善,，整體費(fèi)用水平控制良好,。預(yù)收賬款增速放緩,，行業(yè)杠桿率有望繼續(xù)下降。銷售強(qiáng)韌性對現(xiàn)金流形成支撐,。從細(xì)分子行業(yè)來看,，業(yè)績方面，住宅開發(fā)穩(wěn)中有降,，物業(yè)管理價值凸顯,，商業(yè)地產(chǎn)回暖、房屋經(jīng)紀(jì)迎來機(jī)會,；杠桿率方面,，住宅開發(fā)、商業(yè)以及園區(qū)降杠桿初現(xiàn)成效,，“三線”均未踩的房企數(shù)量增加,；盈利能力方面，住宅開發(fā)盈利能力下降,，物業(yè)管理及房屋經(jīng)紀(jì)利潤率水平逐步抬升,。
華泰證券認(rèn)為，根據(jù)“十四五”規(guī)劃,，未來5年行業(yè)政策基調(diào)預(yù)計在延續(xù)“房住不炒”定力的同時,，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)長效機(jī)制建設(shè)，戶籍制度和供地管理有望加速房地產(chǎn)市場人,、地要素的市場化改革,，賦予行業(yè)長期的健康發(fā)展活力。
針對房地產(chǎn)行業(yè)未來市場總量,，華西證券認(rèn)為,，從人口結(jié)構(gòu)與住房需求這兩個角度總結(jié)得出，2020-2030年的住宅需求總量將基本圍繞12-15億平方米左右波動,，也即在未來10年中,，行業(yè)總需求依舊有較強(qiáng)支撐,。鑒于未來住宅需求仍較為旺盛，預(yù)測2021年全年銷售面積增速為-3%左右,，銷售金額增速1%左右,，地產(chǎn)投資增速為6%左右。
從估值角度看,，截至2020年10月30日,，申萬房地產(chǎn)板塊PE（TTM，整體法,，剔除負(fù)值）為8.19倍,，相比年初的9.45倍下降了1.26倍，歷史PE分位點(diǎn)為3.81%,，股息率為3.56%,，板塊估值處于歷史低位。華西證券認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)基本面韌性十足,，板塊估值仍處低位，業(yè)績確定性強(qiáng),，股息高,，銷售持續(xù)向好的背景下，值得重點(diǎn)關(guān)注,，而巨大物管藍(lán)海市場也同樣值得重點(diǎn)關(guān)注,。
國信證券也認(rèn)為，2021年A股地產(chǎn)將迎來明顯的估值修復(fù),。傳統(tǒng)開發(fā)行業(yè)的長期機(jī)遇在于提效率對沖降杠桿,，從“高杠桿+高ROE”走向“低杠桿+高ROE”,，促進(jìn)公司價值重估,。物管的商業(yè)模式類似收租，具備高估值基礎(chǔ),，短期具備高確定和高成長的雙重優(yōu)勢,。
責(zé)任編輯：李曉文
