處置不良資產(chǎn) 法拍房市場崛起
來源：中國證券報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2020-12-17 10:26:24
日前，一平臺(tái)“兇宅試住主播”招聘信息在網(wǎng)上傳播并引起網(wǎng)友關(guān)注,。該招聘信息要求主播在指定平臺(tái)直播24小時(shí)展示房屋房型及居住體驗(yàn),。上述招聘信息的背后，是法拍房市場的快速崛起,。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示,，截至12月14日，相較2015年同期,，今年平臺(tái)拍賣（變賣）房源數(shù)量漲幅超三倍。分析人士認(rèn)為,，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,，不良資產(chǎn)處置正迎風(fēng)而起，法拍房作為不良資產(chǎn)的一種形式也在順勢崛起,。同時(shí),，最高院規(guī)范文件的出臺(tái)、部分城市不限購等也成為法拍房市場發(fā)展的有利推動(dòng)因素,。
房源規(guī)模倍數(shù)增加
隨著房地產(chǎn)市場逐步向存量房時(shí)代邁進(jìn),，法拍房市場正逐步形成規(guī)模。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示,，目前平臺(tái)拍賣（變賣）房源為1342850套,。年內(nèi)截至12月14日的房源為272979套，2015年同期為87879套,，5年時(shí)間增幅超三倍,。
以北京市場為例，瀚海數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布的北京市法拍行情數(shù)據(jù)顯示,，11月30日-12月6日,，北京法拍房市場單周共計(jì)掛牌房源174套（撤拍51套），總市值為31.71億元,。成交法拍房84套,，較前一周上漲61.54%；成交總價(jià)14.3億元,，較前一周增長348.28%,，創(chuàng)8月以來單周成交最高紀(jì)錄,。
瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月,，北京有4909套法拍房進(jìn)入市場,，較往年年均500套左右的數(shù)量實(shí)現(xiàn)倍數(shù)式增長；成交總價(jià)218.99億元,，平均折扣7.9折,。
“隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，不良資產(chǎn)行業(yè)正迎風(fēng)而起,。今年預(yù)計(jì)銀行業(yè)要處置3.4萬億元不良貸款,，法拍房作為不良資產(chǎn)的一種形式，也在順勢崛起,。”瀚海研究院高級數(shù)據(jù)分析師劉歡告訴中國證券報(bào)記者,。
銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末,，商業(yè)銀行不良貸款余額達(dá)到2.84萬億元,，較上季度末增加987億元；商業(yè)銀行不良貸款率為1.96%,，較上季末上升0.02個(gè)百分點(diǎn),。
銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清此前提出，今年將加大對不良貸款處置力度,，全年預(yù)計(jì)銀行業(yè)要處置3.4萬億元,，去年同期為2.3萬億元。銀保監(jiān)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示,，前三季度銀行業(yè)共處置不良貸款1.73萬億元,，同比增加3414億元。這意味著,，預(yù)計(jì)四季度銀行業(yè)將有1.67萬億元不良資產(chǎn)需處置,。
四大因素推動(dòng)
法拍房市場快速崛起的背后，哪些因素在推動(dòng),？
“法拍房市場規(guī)?？焖籴绕鸹虻靡嬗趦煞矫嬉蛩兀阂皇亲罡呷嗣穹ㄔ阂晕募问揭?guī)范了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣；二是金融監(jiān)管收緊,，使得銀行所持有的違約債務(wù)抵押物通過司法拍賣渠道快速進(jìn)入了市場流通,。”有分析人士表示。
為規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行為,，保障網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公開,、公平、公正,、安全,、高效,，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》,。其中第四條規(guī)定：“最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫”,，且“最高人民法院組成專門的評審委員會(huì)，負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的選定,、評審和除名,。最高人民法院每年引入第三方評估機(jī)構(gòu)對已納入和新申請納入名單庫的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者予以評審并公布結(jié)果。”
此外,，“淘寶”折扣力度大,、部分城市法拍房不限購也是推動(dòng)市場發(fā)展的兩大因素。如瀚海數(shù)據(jù)研究院日前公布的朝陽區(qū)駿豪阿瑪尼其中一套公寓創(chuàng)11月30日-12月6日之間的折扣最低（5.3折）,；平谷區(qū)樂園西小區(qū)創(chuàng)下最低成交價(jià)紀(jì)錄,，僅152萬元即可在北京置業(yè)。
部分熱門城市未將法拍房作為限購房對象,，也因此給了不少人“撿漏”的機(jī)會(huì),。
據(jù)央視新聞之前報(bào)道，得益于上海不限購因素,，今年1月至8月上海法拍房成交936套左右,，每套房源會(huì)有9個(gè)人參與競拍，且基本上有85%的房源,，都會(huì)在一拍當(dāng)中被客戶拍中,。
須重視房源瑕疵
所謂法拍房,，是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋,。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,，將債務(wù)人名下房屋拍賣,，以拍賣所得金額償還債權(quán)。
比如,，早些時(shí)候,，甘薇一套位于北京市辛莊一街的房產(chǎn)和車位被拍賣。該拍賣則與樂視手機(jī)業(yè)務(wù)向招商銀行上海川北支行申請的一筆貸款有關(guān),，甘薇與賈躍亭當(dāng)時(shí)共同為該筆貸款出具了《最高額不可撤銷擔(dān)保書》,，承諾對貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
今年“雙十一”期間,，阿里拍賣不僅推出了“雙11線上支付尾款返現(xiàn)”活動(dòng),，還推出了一批“1元起拍”的涉刑房產(chǎn)。
浙江省高院早前出臺(tái)了《浙江省法院刑事案件涉案財(cái)物網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作規(guī)程》,，大膽采用無保留價(jià)拍賣規(guī)則,，實(shí)行1元起拍,，以拍定為原則，如無悔拍等特殊情況,，只需進(jìn)行一次拍賣即可成交,。
不過，法拍房市場仍面臨諸多待解問題,。如麗水市早前拍賣的一套房源,，僅已知瑕疵包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等欠繳費(fèi)用3.5萬元,。
此外,，據(jù)媒體早前報(bào)道，浙江省一不動(dòng)產(chǎn)估值29.736萬元,，1元起拍,。標(biāo)的所有人由于涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪,，導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行,。標(biāo)的物涉及違法、違章部分,，其土地性質(zhì)為國有劃撥,，拍賣成交后還需繳納土地出讓金，費(fèi)用要由買受人先行墊付,，法院明確表示不承擔(dān)該標(biāo)的瑕疵保證,。
除上述問題外，比如惡性租賃或原業(yè)主霸占房屋,，都將導(dǎo)致買受人面臨雖辦理了過戶手續(xù)卻無法入住的局面,。如媒體報(bào)道的武漢某業(yè)主400多萬拍得兩套法拍房，但半年后房子仍未交付無法入住,。后法院執(zhí)行局人員前往執(zhí)法,，敦促被執(zhí)行人將法拍房剩余“家什”清空，買受人才得以裝修入住,。
“建議業(yè)主拍賣前到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)拍賣房源是否有戶口掛靠,，特別是學(xué)區(qū)類房源。為保險(xiǎn)起見,，參拍人參與前可以通過裁判文書網(wǎng)查看原房主是否有相關(guān)執(zhí)行信息或糾紛問題,。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示。
責(zé)任編輯：李曉文
