業(yè)主可提取公積金續(xù)交房屋“養(yǎng)老錢”
來源：中國網(wǎng) 發(fā)布時間：2021-04-23 10:27:08
建成15年的老小區(qū),，電梯故障,、屋頂漏雨、外墻開裂……這些涉及共用部位和共用設施的維修,，都需要動用住宅專項維修資金（簡稱維修資金）,，即俗稱的房屋“養(yǎng)老錢”?？傻降兹绾雾樌褂茫坎簧贅I(yè)主曾為此犯愁,。
昨天,，北京市住建委等部門就共同起草的《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案（征求意見稿）》面向社會公開征求意見。征求意見稿明確,，業(yè)委會或物管會是小區(qū)維修資金使用的申請人,，需在小區(qū)顯著位置公示維修資金使用方案，充分征求相關業(yè)主意見并組織表決,。同時,，當維修資金余額不足首期交存額的30%時，業(yè)主可申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內的存儲余額,，一次性或在2年內分期續(xù)交,。
1未交維修資金住宅由售房單位或個人補建賬戶
今年，住在光熙門北里北區(qū)28號樓的居民,，終于盼來了更換的新電梯,，而此時距離老電梯停用已過去5年。電梯屬于小區(qū)共用設施,，按規(guī)定可申請使用維修資金進行更換,。然而，28號樓屬于老公房,，一棟樓里有多家產(chǎn)權單位,，因歷史遺留原因，維修資金的賬戶一直未能建全,，此次能成功更換新梯,，還得益于老舊住宅電梯政府救濟機制。
“由于北京市住宅專項維修資金歸集政策2000年左右才開始正式實施,，很多老舊房屋,、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數(shù)據(jù),。”北京瀛和律師事務所律師趙中華說，如今,，這些房屋已進入質量“疲勞期”,，亟待維修卻無錢可用，全靠老舊小區(qū)改造也不能及時解決問題,，“維修資金補建工作,，是以往住宅專項維修資金管理中容易被忽視的重要環(huán)節(jié)。”
此次征求意見稿首次對維修資金補建工作作出規(guī)定,。征求意見稿提出,，對全市應交未交維修資金的各類住宅的產(chǎn)權單位及產(chǎn)權人，組織開展維修資金補建工作,。其中,，商品住宅由業(yè)主作為補建主體，按照現(xiàn)行商品住宅交存標準進行補建,；售后公房則分為兩種情況,，一種是未轉為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補建主體,，按照售房當年的交存標準進行補建,；一種是已轉為商品住宅的售后公房，由業(yè)主按照現(xiàn)行商品住宅交存標準進行補建,。
“售房單位改制合并的由承繼單位補建,，售房單位破產(chǎn)滅失的則由其上級單位補建。”起草說明也明確,，如果售房單位將房改房維修資金業(yè)主賬戶按照商品住宅標準補足到位,，建立起完整的業(yè)主維修資金明細賬戶并移交給小區(qū)業(yè)委會或物管會后，后續(xù)的房屋維修和更新,、改造責任將由業(yè)主按《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定承擔,。
記者了解到，北京市現(xiàn)行商品住宅維修資金的交存標準為：獨立式住宅或非住宅50元/平方米,；多層住宅100元/平方米,；高層住宅200元/平方米。一套80平方米的高層兩居室,，個人按標準補建的話,，需交存1.6萬元。
2維修資金使用方案需按程序公示和表決
“業(yè)主們入住快15年了,，去年才第一次申請使用維修資金,。為什么？一是覺得申請不易，二是有人擔心用太多,，未來再想用沒余額,。”這是東四環(huán)某商品房小區(qū)業(yè)主的心里話。
“住宅專項維修資金的支取使用一直是難點,，業(yè)主普遍反映使用支取難,、審核周期長，同時也對審核工作抱有不公開,、不透明的看法,。”北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法務部主任劉立華分析道。
規(guī)范維修資金的使用,，也是此次征求意見稿的重點,。征求意見稿明確，業(yè)委會或物管會是小區(qū)維修資金使用的申請人,。業(yè)委會或物管會可自行或委托物業(yè)服務人根據(jù)維修改造項目情況編制維修資金使用方案,，并在小區(qū)顯著位置公示使用方案，充分征求相關業(yè)主意見并組織表決,。
與此同時,，涉及屋面防水損壞、電梯故障,、高層住宅水泵損壞、樓體單側外立面脫落,、專用排水設施功能障礙,、消防系統(tǒng)功能障礙等涉及重大公共利益的應急維修資金使用的，不需業(yè)主進行表決,，但需由社區(qū)居委會提供現(xiàn)場核實意見,，并將使用方案在小區(qū)顯著位置公示。
“這些規(guī)定,，強化了業(yè)委會或物管會的主體職責,，并將業(yè)主共同決定作為維修資金使用的重要保障，強調公示制度,，有利于切實保障業(yè)主的知情權和決定權,。”劉立華說。
記者注意到,，為便利審批,，此次征求意見稿特別提出將簡化維修資金使用備案材料，申請人可直接在網(wǎng)上提交材料,，實現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”,。其中，非應急維修的，申請人只需提交使用申請書（含使用方案）,、業(yè)主共同表決并公示結果,、業(yè)主分攤明細三項材料；應急維修的,，申請人只需提交使用申請書（含使用方案）,、維修資金使用公示情況及居委會核實意見、業(yè)主分攤明細三項材料,。
3個人可提取住房公積金續(xù)交維修資金
《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定,，專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當及時通知,、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金,。
如何續(xù)籌？此次給出了具體方案,。征求意見稿提出,，當分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%時，業(yè)主應按照現(xiàn)行商品住宅交存標準及時續(xù)交,。維修資金的續(xù)交總額,、業(yè)主分攤金額、交存方式及期限等由業(yè)委會或物業(yè)管理委員會擬定,，并提交業(yè)主大會或業(yè)主共同表決后實施,。對于拒不交納、續(xù)籌維修資金,、分攤相應維修費用的業(yè)主,，在辦理所涉及房屋交易、產(chǎn)權登記等相關手續(xù)時,，應補交維修資金及其滯納金,。
值得一提的是，為支持續(xù)籌,，新政不僅靈活制定了維修資金續(xù)交方式,，允許業(yè)主一次性續(xù)交或兩年內分期續(xù)交，還首次明確業(yè)主及其配偶可申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內的存儲余額進行維修資金交存,。
“既然是房屋‘養(yǎng)老錢’,，就得考慮可持續(xù)的問題。”萬科星園小區(qū)業(yè)委會成員王立云說,，對續(xù)籌政策的細化是一個亮點,，分期續(xù)交、允許個人提取住房公積金,、將續(xù)籌工作與房屋交易掛鉤,，這些規(guī)定將有利于推動維修資金續(xù)籌工作。
小貼士
1、為何要設立住宅專項維修資金,？
住宅專項維修資金,，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新,、改造的資金,，俗稱房屋“養(yǎng)老錢”。
有些業(yè)主不理解,，新房購買時開發(fā)商承諾維修,，為何還要交納這筆“養(yǎng)老錢”？那是因為保修是有期限的,。比如房間和外墻面的防滲漏保修期為5年,，電氣管線、給排水管道,、設備安裝為2年等,。保修期內，由開發(fā)單位負責物業(yè)維修養(yǎng)護,；當保修期滿后,，物業(yè)維修養(yǎng)護的責任就轉移到了物業(yè)產(chǎn)權人即業(yè)主身上。
想象一下,，假設一個有著2000名業(yè)主的住宅小區(qū),，在保修期滿后突然發(fā)生了外墻保溫板脫落的嚴重事件，需要立即啟動維修,，可要在短時間內向業(yè)主籌集維修費用,，那得多困難。
住宅專項維修資金的設立,，就是為了當住宅共用部位、共用設施設備出現(xiàn)問題時,，能及時得到維修養(yǎng)護,，有利于提高和保持房屋完好率，延長房屋的使用壽命,。
2,、什么情況下可以使用住宅專項維修資金？
住宅共用部位的維修和更新,、改造范圍包括：
(一)屋面防水層破損,，頂層房間滲漏的；
(二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏,，引起外墻內表面浸濕,；(三)地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；
(四)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫,、脫落或空鼓率超過國家相應標準,、規(guī)范的規(guī)定值；
(五)增加保溫層,、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落,，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現(xiàn)潮濕、結露,、結霜或霉變,；
(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂,、銹漬,、起泡、翹皮,、脫落,、污染的；
(七)公共區(qū)域窗臺,、門廊挑檐,、樓梯踏步及扶手、維護墻,、院門等出現(xiàn)破損的,；
(八)公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；
(九)其它情況,。
住宅共用設施設備的維修和更新,、改造范圍包括：
(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的；
(二)二次供水系統(tǒng)設備部件磨損,、銹蝕嚴重的,；
(三)避雷設施不滿足安全要求的；
(四)配電設備部分電纜,、電線,、配電箱(柜)內元件損壞的；
(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙,，或部分設備,、部件損壞嚴重的；
(六)樓內排水(排污)設備出現(xiàn)故障,，給,、排水管道漏水、銹蝕嚴重,、排污泵銹蝕或其他設備損壞的,。
3,、業(yè)主如何表決使用住宅專項維修資金？
動用住宅專項維修資金,，屬于業(yè)主共同決定事項,，按照《民法典》的規(guī)定，需由維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
此外，為進一步提高業(yè)主共同表決的效率,，業(yè)主大會也可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定,，對維修資金使用可采取異議表決方式。所謂異議表決,，是指當不同意的業(yè)主不超過經(jīng)參與表決專有部分面積半數(shù)且參與表決人數(shù)半數(shù)時,，可視為表決通過。
責任編輯：沙莎
