多地集中供地開啟 市場(chǎng)分化加劇
來源：新華網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2021-05-11 16:01:38
10日-11日，因報(bào)名企業(yè)眾多而延期舉行的北京首輪土拍迎來競(jìng)價(jià)出讓環(huán)節(jié)。開拍首日,，12宗地塊以516.19億元成交,，但其中7宗地塊因觸及“競(jìng)地價(jià)”“競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額”雙頂，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序,，競(jìng)得開發(fā)商仍處待定狀態(tài),。
今年是執(zhí)行“雙集中”供地政策的第一年，在北京之前,，長(zhǎng)春,、廣州、無錫,、重慶,、杭州等地已完成首輪出讓。目前來看,，各地土地?zé)岫确只觿?。重慶、杭州,、無錫等地土地市場(chǎng)熱度高企,，杭州超過七成地塊溢價(jià)率觸頂，重慶近半地塊溢價(jià)率超50%,，但首個(gè)公開競(jìng)拍的長(zhǎng)春,，首輪土拍的38宗土地中，32宗以底價(jià)成交,，2宗流拍,。
北京首日競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)激烈
資料顯示，此次北京首批集中供應(yīng)30宗地塊,，約169公頃,，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌起始價(jià)達(dá)1035.81億元,，約占2021年宅地供應(yīng)計(jì)劃33%,。
地塊共涉及12個(gè)區(qū)，其中15宗位于中心城區(qū),，建設(shè)用地面積約73公頃,，占比約43%；位于多點(diǎn)及副中心地區(qū)項(xiàng)目11宗,，建設(shè)用地面積約72公頃,，占比約43%；位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目4宗,，建設(shè)用地面積約24公頃,，占比約14%。
為了更好控制房地價(jià)格,，此次出讓結(jié)合相關(guān)宗地所在區(qū)域市場(chǎng)供求,、功能定位等因素合理確定競(jìng)買條件和交易方式。建立“房地聯(lián)動(dòng),、一地一策”會(huì)商機(jī)制,，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控；引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制,，將價(jià)格引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié),。
據(jù)悉，10日，北京共有12個(gè)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍,，總成交金額為516.19億元,，成交住宅用地規(guī)劃建筑面積102萬平方米，相當(dāng)于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的15.7%,。具體來看,，12宗地塊全部達(dá)到預(yù)設(shè)地價(jià)上限后，進(jìn)入競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額或競(jìng)配建公租房面積階段,。其中,，7宗地塊因觸及雙頂，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序,，分別為海淀區(qū)樹村2宗地,、朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)3宗地塊、崔各莊1宗地塊,、豆各莊1宗地塊,。
出讓文件顯示，參加投報(bào)的競(jìng)買人需于現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后第10個(gè)工作日提交投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案申請(qǐng)書包括綠色建筑,、裝配式建筑,、超低能耗建筑、依據(jù)技術(shù)應(yīng)用和管理模式,。
例如,，位于海淀樹村的兩個(gè)地塊，分別經(jīng)過41輪競(jìng)價(jià)和42輪競(jìng)價(jià)達(dá)到57.3億元和63.7億元地價(jià)上限,，并觸及20%政府產(chǎn)權(quán)份額比例上限,。上述地塊房?jī)r(jià)上限為11.2萬元/平方米，這也意味著,，購(gòu)房人購(gòu)買商品房?jī)r(jià)格將不超過8.96萬元/平方米，獲得80%產(chǎn)權(quán),。但由于該地塊進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序,，競(jìng)得企業(yè)仍然待定。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示,，北京首日競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，保證金總額高達(dá)1580億元,，足以看到房企的熱情,。但對(duì)于大多數(shù)房企來說，根本拍不到地,，資金較差房企只能觀望,。
“雙集中”下土地溢價(jià)率趨穩(wěn)
雖然北京成交地塊金額觸頂，但從溢價(jià)率來看，成交溢價(jià)率為7.7%,，較此前設(shè)置的8.6%的上限溢價(jià)率有所下調(diào),。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，低溢價(jià)率將成為北京供地很長(zhǎng)一段時(shí)間的主旋律,。北京壓制“地王”的態(tài)度非常堅(jiān)決,，30宗地塊分別根據(jù)地塊位置優(yōu)質(zhì)程度，在競(jìng)拍階段都做了特殊要求,。
貝殼研究院日前發(fā)布的4月居住用地市場(chǎng)月報(bào)顯示,，4月全國(guó)351城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比下滑8.4%，成交金額累計(jì)同比增速收窄至5.7%,。全國(guó)351城住宅用地成交溢價(jià)率19.3%,，同比增長(zhǎng)5.5個(gè)百分點(diǎn)，其中6座集中供地城市成交溢價(jià)率較2020年成交溢價(jià)率增長(zhǎng)9.5個(gè)百分點(diǎn),，控制良好,，全國(guó)價(jià)率的上漲主要來自非集中供地城市。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積也降至13428萬平方米,，同環(huán)比分別下降42%和14%。例如,，廣州首批集中供地中,，大幅提升供應(yīng)量，完成2021年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中住宅用地建設(shè)用地面積40.4%,，成交居住用地規(guī)劃建筑面積相當(dāng)于2020年全年的一半以上,，土地成交樓面價(jià)均價(jià)卻較2020年全年成交樓面價(jià)下滑15.3%。
潘浩表示,，5月到6月初將進(jìn)入首批次集中供地高潮部分,，而4月的集中供地僅僅為試水階段，全國(guó)住宅用地市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)效果初步顯現(xiàn),。
CRIC研究中心研究員馬千里表示,，受集中供地影響，多個(gè)房企土儲(chǔ)告急,，加之上半年企業(yè)現(xiàn)金流較為充裕,，房企拍地積極性較高,，刺激土地市場(chǎng)熱度上漲,。但整體來看，由于房企資金量受限,，非熱點(diǎn)城市土地價(jià)格明顯穩(wěn)定,。同時(shí),，熱點(diǎn)城市土地側(cè)調(diào)控方向由單純的“控溢價(jià)”向“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)”過渡,，調(diào)控效果初顯,。
土地市場(chǎng)分化加劇
5月8日，杭州首批集中供地收官,，兩日成交總額高達(dá)1178.2億元,。成功出讓的57宗地塊中，44宗地達(dá)到封頂價(jià),，平均自持比例達(dá)16%,。其中，杭州地上房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以10.92億元上限價(jià)競(jìng)得的城東濱湖新區(qū)單元自持比例達(dá)40%,；建發(fā)地產(chǎn)競(jìng)得的拱墅區(qū)祥符東單元地塊,，則需自持38%。
重慶市轄區(qū)住宅用地“兩集中”出讓,，46宗土地成功出讓,，其中，22宗地成交溢價(jià)率超過50%,，最高溢價(jià)率達(dá)到130%,，平均溢價(jià)率也達(dá)到42%。無錫首批集中供地的16宗土地,，成交總額256億元,。其中，15宗達(dá)到限價(jià)競(jìng)租賃階段,。
與上述城市不同的是,，沈陽(yáng)和長(zhǎng)春相對(duì)較為冷淡，尤其長(zhǎng)春平均溢價(jià)率僅有3.3%,，大部分地塊底價(jià)成交,，還出現(xiàn)了終止掛牌、流拍的現(xiàn)象,。
CRIC研究中心研究員謝陽(yáng)春表示,，“分化”是行業(yè)規(guī)模增速放緩后的市場(chǎng)常態(tài)，從4月的六個(gè)集中供地的城市來看,，不同城市土拍冷熱不均,。
從企業(yè)投資熱情也可窺知一二。謝陽(yáng)春介紹,，首批進(jìn)行集中供地拍賣的城市中,，廣州、無錫,、杭州等都是開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的核心城市，且由于不乏優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，導(dǎo)致房企拿地積極性相對(duì)較高,。有些房企為提高競(jìng)得概率,，使用多個(gè)馬甲公司共同參拍一宗地塊。房企規(guī)模上,，廣州,、無錫等地，一半以上地塊均為50強(qiáng)房企所獲,，但反觀長(zhǎng)春成交38宗地塊,，僅有3宗地塊被50強(qiáng)房企競(jìng)得，其他拿地房企均為中小房企或本地房企競(jìng)得,。
“除了不同城市的熱度有所分化以外,，同一城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。”謝陽(yáng)春說,，與無錫,、重慶八成地塊可比地價(jià)上漲不同，廣州首次集中拍地中,，可比地價(jià)上漲和下跌的地塊分別占46%和54%,，分化顯著。其中,，廣州南沙,、黃埔區(qū)還誕生了兩宗新的單價(jià)地王，而增城,、從化,、花都等區(qū)域地塊則以底價(jià)成交為主，且流拍的6宗地均集中于此,。
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