關(guān)于房地產(chǎn)稅實(shí)施的背景,、影響以及時(shí)代意義
來源：中國網(wǎng)地產(chǎn) 發(fā)布時(shí)間：2021-10-25 10:29:21
2021年10月15日,，《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實(shí)推動共同富?！?，明確指出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革,，做好試點(diǎn)工作”是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要環(huán)節(jié)和舉措。這是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作宣布實(shí)施前的一次高層表態(tài),，我們用四個(gè)字形容國家對于改革的態(tài)度——堅(jiān)定不移,。
關(guān)于房地產(chǎn)稅的實(shí)施時(shí)間表探討了很多年，包括行業(yè)專家,、政策制定者,、相關(guān)企業(yè)在內(nèi)，也爭論了很多年,，如今終于開始著手試點(diǎn),。
以下為會議決定全文：
為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅,。土地使用權(quán)人,、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行,。
國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法,，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則,。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序,。
國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則,，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法,、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會備案,。
本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年,，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中,，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報(bào)告試點(diǎn)情況,，需要繼續(xù)授權(quán)的,，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定,。條件成熟時(shí),，及時(shí)制定法律。本決定自公布之日起施行,，試點(diǎn)實(shí)施啟動時(shí)間由國務(wù)院確定,。
我們選取其中部分核心要點(diǎn)：
1、“試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn),，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅,。”
實(shí)際上，商業(yè)類用房一直在征收房產(chǎn)稅,，本次房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)會將商業(yè)類用房的房產(chǎn)稅征收轉(zhuǎn)變?yōu)?a rel="nofollow" style="outline: none; -webkit-tap-highlight-color: transparent; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; vertical-align: baseline; color: rgb(123, 123, 123); text-decoration-line: none; cursor: pointer;">房地產(chǎn)稅征收,。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的核心內(nèi)容是將個(gè)人住宅納入房地產(chǎn)稅征收范圍，農(nóng)村宅基地及農(nóng)村住宅不會納入征收范圍,。
農(nóng)村宅基地不征房地產(chǎn)稅是這一輪改革中較為顯著的“細(xì)分措施”,，房地產(chǎn)市場十多年來的發(fā)展在一二線城市及部分三四線城市較為火熱，數(shù)量眾多的農(nóng)村宅基地并未參與市場中大范圍的商業(yè)化交易,，如果在此時(shí)對農(nóng)村宅基地進(jìn)行征稅,，無疑是在影響農(nóng)村消費(fèi)力,，與以往改革政策不符，因此并未將其納入征收范圍也是能夠預(yù)料的,。
2,、“國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則,。”
國務(wù)院負(fù)責(zé)制定試點(diǎn)辦法,，試點(diǎn)城市負(fù)責(zé)制定具體細(xì)則。這也充分體現(xiàn)了目前不同城市房地產(chǎn)市場中的復(fù)雜性,。在多年調(diào)控政策之下,，核心城市房地產(chǎn)交易依舊火熱，部分三四線城市房地產(chǎn)交易則已經(jīng)趨于平穩(wěn),。最近多個(gè)城市的二批集中土拍出現(xiàn)流拍現(xiàn)象,，也能夠反映整個(gè)行業(yè)對于當(dāng)?shù)厥袌龅奈磥眍A(yù)期是具有不同態(tài)度的。
不同試點(diǎn)城市制定不同的實(shí)施細(xì)則,，也更能體現(xiàn)當(dāng)前市場的復(fù)雜性,，避免“一刀切”細(xì)則而出現(xiàn)試點(diǎn)實(shí)施難以推進(jìn)的情況。
3,、“按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法,、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū),。”
作為“改革試點(diǎn)”，哪些城市會納入試點(diǎn)是關(guān)乎征收范疇的,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“房價(jià)高,、漲幅大、市場韌性強(qiáng)的城市大概率會成為率先試點(diǎn)城市,。”
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場是否“過熱”,，決定其是否成為“試點(diǎn)”城市之一，人口流入,、房價(jià)增速等重點(diǎn)指標(biāo)則是決定當(dāng)前城市房地產(chǎn)交易的基本因素,，一二線城市中的北上廣深及長三角、大灣區(qū)以及部分二線省會城市,，由于近年來人口迅速流入且推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易價(jià)格迅速上漲,，因此都有可能成為試點(diǎn)區(qū)域城市。
在今年5月,，財(cái)政部,、全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國家稅務(wù)總局共同主持召開的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會,，會議“聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見”。
當(dāng)時(shí)參與會議的有上海、重慶,、深圳,、杭州、蘇州,、濟(jì)南六座城市的相關(guān)負(fù)責(zé)人,，如果一定要進(jìn)行“試點(diǎn)城市”預(yù)判，這六座城市很有可能會被納入房地產(chǎn)稅實(shí)施的試點(diǎn)城市,。
此外,，在今年中共中央國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》提出，“2035年浙江省高質(zhì)量發(fā)展取得更大成就,，基本實(shí)現(xiàn)共同富裕”,。作為“共同富裕”的表率，浙江省省內(nèi)的部分熱點(diǎn)城市也很有可能會被納入試點(diǎn)范圍,。
4,、“本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，條件成熟時(shí),，及時(shí)制定法律,。”
關(guān)于房地產(chǎn)稅全面實(shí)施時(shí)間表未有定論，目前我們只能在文件中看到“試點(diǎn)期限為五年”,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，全國版的房地產(chǎn)稅，必須基于“稅收法定”而來,，而立法注定是相當(dāng)漫長的過程,。
試點(diǎn)相對立法而言更為容易展開實(shí)施，因此在2022年,，部分試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)稅細(xì)則將會出現(xiàn)并實(shí)施,。
行業(yè)對于房地產(chǎn)稅實(shí)施的不同判斷
多年以來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施爭論不斷,，一方認(rèn)為房地產(chǎn)稅的實(shí)施將會對于房地產(chǎn)市場形成打壓,，有損國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定態(tài)勢；另一方認(rèn)為房地產(chǎn)稅的全面實(shí)施,，并不會影響國內(nèi)房地產(chǎn)交易市場供需基本面,，不會出現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為：“短期易對市場預(yù)期形成較大沖擊,，成交量下滑但價(jià)格變化不顯著,，但交易量價(jià)長期由住房供求基本面決定，在供不應(yīng)求的市場房產(chǎn)稅影響微乎其微,。”
房地產(chǎn)稅的實(shí)施將直接影響房產(chǎn)持有人的利益,，并會導(dǎo)致二手房交易市場出現(xiàn)短期波動,，但整體市場的基本面確實(shí)還是基于供求關(guān)系的變化。如果國內(nèi)主要城市土拍市場持續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象以及房貸額度依舊緊張,，房地產(chǎn)市場的供需面將不會出現(xiàn)明顯變化,。
此外，也有很多人將此次的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)同十年前的上海,、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)對比,，但二者的征稅對象及稅額范疇的不同的，難以一概而論,。
首先,，房地產(chǎn)稅以全部存量房為征稅對象，以保障基本居住需求為前提,，以實(shí)現(xiàn)共同富裕為目標(biāo)對高收入階層實(shí)施稅收調(diào)節(jié),。
其次，上海,、重慶房產(chǎn)稅稅率低,，上海最低按照0.4%進(jìn)行征收，重慶最低按照0.5%進(jìn)行征收,，且在政策實(shí)施前所購住房不納入征收范圍,，只針對房產(chǎn)稅實(shí)施后所購買的新房進(jìn)行征收，兩座城市的房產(chǎn)稅政策均有“重增量,、輕存量”的特征,。
上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)由于征收范圍偏小,，且征收優(yōu)惠較大,，對于當(dāng)?shù)爻鞘卸愂找参葱纬芍巫饔?，依?ldquo;賣地”收入并未出現(xiàn)明顯影響,。
房地產(chǎn)稅之所以備受關(guān)注，其意義與影響也將遠(yuǎn)超上海,、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn),。
在土地市場，針對龐大存量住房的稅收征收將補(bǔ)充城市財(cái)政收入的稅收收入,，從長期來看,，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)將會降低地方政府對于“賣地”的財(cái)政依賴，推動地方房地產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。
在新房市場,，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅征收的實(shí)施細(xì)則對于“剛需”會保持友好，持有多套小戶型住宅的家庭將會根據(jù)稅收細(xì)則及持有成本決定是否進(jìn)行出售,，二手房市場供應(yīng)量可能會出現(xiàn)上揚(yáng),，供需矛盾在市場端可能得到緩解,，由房地產(chǎn)稅引發(fā)的市場調(diào)節(jié)將會比政策調(diào)節(jié)更為有效。
房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)能夠改變的是房產(chǎn)持有者的預(yù)期,。
雖然房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)可能受到一定沖擊,，但從中長期來看，一二線核心城市仍是人口主要流入地,，核心城市房價(jià)的平穩(wěn)上漲趨勢依舊具備較強(qiáng)支撐,，房地產(chǎn)稅落地也將更好地助力國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)稅的實(shí)施并非為打壓房地產(chǎn)市場與房價(jià),，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)可以看成是“雙減,、扶貧、反壟斷”等政策內(nèi)容的組成補(bǔ)充,，最終目標(biāo)是為確保我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更為健康的發(fā)展,，避免落入資本僵化、經(jīng)濟(jì)固化的發(fā)展困境,。由房地產(chǎn)和基建投資拉動發(fā)展的時(shí)代終將過去,，在未來，科技與消費(fèi)將會成為新經(jīng)濟(jì)變革的底層邏輯構(gòu)成,。
面對未來新局面的開啟,，房地產(chǎn)行業(yè)的市場參與者承受“陣痛”是不可避免的。每一次變革,，都是利益的重新分配,，隨著舊產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯的改變，部分人的利益將會被重新分配,，這也是為何要定“五年試點(diǎn)”的基礎(chǔ)邏輯,。
全面實(shí)施前的試點(diǎn)，一方面能夠調(diào)整,、糾正細(xì)則,，使得全面實(shí)施時(shí)，房地產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則更為完善,；另一方面,，則是給出“部分人”緩沖。
我們堅(jiān)決支持改革措施,。
責(zé)任編輯：封曉健
