房地產(chǎn)信貸“平穩(wěn)有序”不會改變
來源：經(jīng)濟日報 發(fā)布時間：2021-10-29 09:20:23
滿足房企合理資金需求,，保障剛需群體住房貸款
房地產(chǎn)信貸“平穩(wěn)有序”不會改變
當(dāng)前,，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了“放松調(diào)控”的猜測,，主要誘因有二,。一是個別房企的風(fēng)險事件引發(fā)連鎖反應(yīng),，監(jiān)管部門對此頻頻發(fā)聲,；二是有市場監(jiān)測機構(gòu)發(fā)現(xiàn),，今年10月,，個人住房貸款利率首次下降,。
接下來,，房地產(chǎn)信貸走勢究竟如何？“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，黨中央,、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針,，是做好房地產(chǎn)金融工作的長期遵循。
與此同時,，多家商業(yè)銀行相關(guān)負責(zé)人也對經(jīng)濟日報記者表示,，針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，銀行將穩(wěn)定合理資金需求,，繼續(xù)堅持“優(yōu)選企業(yè),、嚴格管理”原則，準(zhǔn)確把握,、執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,；針對個人住房貸款，銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當(dāng),，重點保障剛需群體的信貸需求。
那么,，此前房地產(chǎn)開發(fā)貸款一度收緊的原因是什么,？個別房企的風(fēng)險暴露是否與銀行信貸資金變化有關(guān)？個人住房貸款利率是否有下降空間,？信貸資金違規(guī)進入樓市整治效果如何,？
保障房企合理信貸需求
近期，個別大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露,，到期債務(wù)未能償還,、部分工地停工、已預(yù)售的房產(chǎn)不確定能否按時交付,。有市場聲音認為,，這與銀行一致收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款有關(guān)。
多位業(yè)內(nèi)人士表示,，落實房地產(chǎn)長效機制的重要抓手之一,，是降低房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率、防范房地產(chǎn)貸款過度集中,。為此,，監(jiān)管部門已于去年先后出臺了多項政策。例如,，針對30家重點房企,，央行,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已形成了資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則；央行還建立了“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”,，要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比,、個人住房貸款余額占比不得高于相應(yīng)上限。
政策實施至今已取得了顯著成效,。截至2021年9月末,，房地產(chǎn)貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個百分點,，其中,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速大幅下滑。
需要厘清的是,，風(fēng)險暴露的主因是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理不善,。以恒大集團為例，該集團資產(chǎn)總規(guī)模超2萬億元,，房地產(chǎn)開發(fā)項目約占60%,。“近年來，這家公司未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營,，反而盲目多元化擴張,，經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)嚴重惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險,。”鄒瀾說,。
因此，出于風(fēng)險防控考量,，銀行收緊了信貸資金,，在一定程度上造成了房企的資金鏈緊繃。一方面,，多家銀行出現(xiàn)了短期,、過激的市場反應(yīng)，對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降,；另一方面,，部分銀行誤解了重點房企的融資管理規(guī)則。“根據(jù)規(guī)則,，‘紅檔’企業(yè)有息負債余額不得新增,，但部分銀行將其誤解為銀行不得新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，這就導(dǎo)致了企業(yè)將銷售回款償還貸款后,，新開工的項目得不到貸款,。”鄒瀾說。
“接下來,，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松,，但需要穩(wěn)定房企的合理資金需求,。”中國工商銀行投資銀行部研究中心相關(guān)負責(zé)人說，要兼顧“防止過快上漲”和“防止過快下跌”之間的關(guān)系,，保障金融機構(gòu)對房企的合理信貸支持,，保障房企正常經(jīng)營、按期交樓,。
個人住房貸款優(yōu)先保剛需
相較于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收縮,，個人住房貸款市場則沒有那么緊張。貝殼研究院日前發(fā)表報告稱,，今年以來,，該機構(gòu)首次監(jiān)測到個人住房貸款利率下降。今年10月,，在其監(jiān)測的90個城市中,，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%,，均較上個月下調(diào)1個基點,。
具體來看，有20個城市的個人住房貸款利率下調(diào),，除廣州,、深圳外，多為三四線城市,，如中山,、無錫、湖州等,。其中，14個城市的首套房貸利率下調(diào),，14個城市的二套房貸利率下調(diào),，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào),。
下調(diào)的原因是什么,？“這要分區(qū)域看，主要受需求端,、供給端兩方面影響,。”國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示，從需求端看,，由于二三線城市房價下降,，當(dāng)前購房者的觀望氣氛濃厚，短期內(nèi)購房需求減弱,，這導(dǎo)致了個人住房貸款需求下滑,，貸款價格下調(diào),。
國家統(tǒng)計局10月20日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年9月,，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢,，同比漲幅持續(xù)回落。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平,，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%,。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%,，降幅比上月擴大0.1個百分點,。
曾剛表示，從供給端看,，監(jiān)管部門多次強調(diào)要優(yōu)先保障剛需,。因此，各家銀行都加大了資金供給力度,，同時給予利率傾斜,。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月末,，個人住房貸款首套房占比已高達92%,。
招商銀行相關(guān)負責(zé)人介紹，該行將堅決落實房地產(chǎn)調(diào)控政策要求,，大力支持自住型剛需,，“預(yù)計招行2022年個人住房貸款的增速將邊際放緩，與2021年的增量安排基本相當(dāng)”,。
“接下來,，銀保監(jiān)會將繼續(xù)保障好剛需群體的信貸需求，督促銀行在貸款首付比例,、利率方面對首套房購房者予以支持,。”中國銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負責(zé)人劉忠瑞說。此外,，銀保監(jiān)會還將加大對保障性租賃住房的支持力度,，研究細化金融支持措施，會同央行推進房地產(chǎn)投資信托基金試點,。
嚴懲違法違規(guī)行為
值得注意的是,，不論是部分城市房貸利率下調(diào)，還是優(yōu)先保障剛需,，都不意味著房地產(chǎn)貸款“總閘門”將放松,，更不意味著監(jiān)管將松動。
“2021年前三季度,，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn),，與同期商品住宅銷售金額基本匹配,。”鄒瀾說，同時,，為了遏制少數(shù)城市房價快速上漲,，監(jiān)管部門還有針對性地約束了該地區(qū)的信貸投放，已取得一定成效,。
以二手房為例,，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年9月,，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%,。其中，北京,、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%,、0.2%和0.5%，轉(zhuǎn)為下降0.2%,、0.6%和0.4%,；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點,。
記者走訪北京地區(qū)的多家銀行,、房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)的房貸利率未出現(xiàn)下降,。由于臨近年末,，疊加政策調(diào)控因素，多家銀行的房貸額度普遍趨緊,，放款需排隊等待,。“可以預(yù)測，待房價回穩(wěn),，這些城市房貸的供需關(guān)系也將回歸正常,。”鄒瀾說。
既然調(diào)控不放松,，今年以來，少數(shù)城市房價快速上漲的助推力又是什么,？信貸資金違規(guī)進入樓市是主因,。近期，北京銀保監(jiān)局,、上海銀保監(jiān)局對多家銀行的分支機構(gòu)開出罰單,，事由均涉及“個人消費貸款挪用于購房”“個人經(jīng)營貸款違規(guī)用于購房、違規(guī)流入資本市場”等,。
記者在采訪中了解到,，當(dāng)前在北京,、上海、廣州,、深圳,、南京等熱點城市，監(jiān)管部門的重拳整治力度沒有減弱,。“要堅決遏制信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,。”銀保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人說，目前經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)專項排查已基本完成,，對于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題,，督促建立臺賬，逐項整改至“清零銷號”,。
該負責(zé)人表示,，接下來，還要嚴懲各類違法違規(guī)行為,，“銀保監(jiān)會已持續(xù)四年開展全國性房地產(chǎn)專項檢查,，基本覆蓋了所有熱點城市，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為‘零容忍’,，對違規(guī)問題依法嚴肅問責(zé)”,。
責(zé)任編輯：封曉健
