房企還能以價換到量嗎
來源：北京商報 發(fā)布時間：2021-11-17 10:15:23
成交總量連跌3個月后，房價的下降通道何時到來,、是否到來備受市場關(guān)注,。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，全國商品房銷售面積、銷售額連續(xù)3個月保持兩位數(shù)下降,，市場延續(xù)低溫態(tài)勢,。但北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月房企銷售“以價換量”并不明顯,，銷售面積,、銷售額雖呈現(xiàn)全線普跌狀態(tài)，但二者之間的降幅基本上持平,，換句話說——單價沒降,。業(yè)內(nèi)分析，最后兩個月企業(yè)都面臨業(yè)績壓力,，加之信貸松動不明顯,，最終以價換量將成為定局，但市場是否買單是未知——未知的信貸,、不確定的購買力以及已出的限跌令等,。
單價沒降
對于開發(fā)商來說，一旦樓市進入下行通道,，互相之間就只能比拼誰跑得快了,，“以價換量”成為慣用的手段。尤其是在沖業(yè)績的時候,，屢試不爽,。
但北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月房企銷售“以價換量”并不明顯,，銷售面積,、銷售額雖呈現(xiàn)全線普跌狀態(tài)，但二者之間的降幅基本上持平,，數(shù)據(jù)“錯位”情況基本沒有,。
從單月同比增速來看，30家重點房企只有中國金茂實現(xiàn)了銷售面積,、銷售額正增長,，新城控股、中國奧園、遠洋集團,、富力地產(chǎn)以及金地商置有一項正增長,。剩余24家房企銷售面積、銷售額均呈負增長,，其中17家房企銷售額降幅大于20%,，降幅最大的房企是新力控股，同比下降91.9%,；銷售面積降幅大于20%的房企有18家,，降幅最大的房企也是新力控股，同比下降92.48%,。
從累計同比增速來看,，除萬科、碧桂園,、金科股份,、新力控股、建業(yè)地產(chǎn)累計同比呈負增長外,，剩余25家重點房企累計同比皆為正增長,，但增長幅度在20%以上的房企僅有4家，其中綠城中國增幅最大,，同比增長47.58%,。而累計同比低于10%且為正增長的房企有11家，其中新城控股增幅最小,，同比增長僅1.08%,。銷售面積方面，30家重點房企中僅有中國金茂,、金地商置實現(xiàn)正增長,，同比增速分別為12.91%、11.8%,。剩余28家房企均呈現(xiàn)負增長,。
總體來看，在市場降溫的大背景下,，“銀十”行情未如期到來,，或者說與去年同期相比，房企“銀十”的表現(xiàn)可謂是大撤退,。
核心矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)移
進入樓市下行周期,，房企“以價換量”的數(shù)據(jù)表現(xiàn)為何不明顯？同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出,，目前房地產(chǎn)市場的核心矛盾已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移,，“以價換量”是供給端(房企)的策略，但是還要看購房者買不買單,，受調(diào)控以及當前房地產(chǎn)稅試點的影響,，購房者觀望情緒上升，尤其是買漲不買跌的心態(tài)下,，降價的效果也被大打折扣,。還有一個原因是，盡管高層表態(tài)要支持正常合理的住房消費需求,，住房信貸的節(jié)奏也有所加快,，但是目前還不能滿足市場的需求，按揭貸款積壓,，需求還不能完全釋放,。
從以往的經(jīng)驗來看，房企能否完成全年業(yè)績目標,，“金九銀十”的表現(xiàn)至關(guān)重要,。但目前給出的答案，顯然是否定的,。
經(jīng)過幾年的深度調(diào)控,，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管,，讓企業(yè)壓力倍增,，新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。而面對這波房價下降,，一些城市開始穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期,，出臺“限跌令”城市數(shù)量明顯增多，包括張家口,、菏澤,、岳陽、昆明,、沈陽,、江陰、桂林,、株洲,、唐山等，已經(jīng)超過15個城市,。
“最近全國多個城市新房的‘限跌令’,，表面是部分房企在負債高壓下?lián)屌埽澈笃鋵嵾M一步說明了‘穩(wěn)定’是樓市最確定的關(guān)鍵詞,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,。
在張大偉看來,，房企“以價換量”之所以表現(xiàn)不明顯，更多是數(shù)據(jù)“失真”,。一方面,，網(wǎng)簽滯后需要逐漸體現(xiàn)出來；另一方面,，部分城市雖然房價沒有明顯下跌,，但開發(fā)商在操作方面出現(xiàn)了很多類似于“工抵房”等擦邊球做法。當下很多工抵房都是因為開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈壓力,，難以支付產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的商票,，面臨爆雷，而將在售項目中位置差,，難以銷售的房源直接抵賬的現(xiàn)象,，也導(dǎo)致市場出現(xiàn)了大量的維權(quán)事件。
以價換量也不容易
當前房地產(chǎn)市場是“魔幻”的,，充滿了不確定性,。銷售承壓、庫存壓力大,，短期內(nèi)是一個無法調(diào)和的難題,。在融資“三道紅線”的壓力下，現(xiàn)金流安全成為不變的話題,，努力“創(chuàng)收”,，加強自身“造血”能力。
離年末還有不到兩個月時間,，今年能否完成銷售目標可能不再重要,，但安全地“活著”比任何時候都重要。促銷售,、抓回款進入最后沖刺階段,，房企去化壓力尤其巨大。“最后兩個月企業(yè)都面臨業(yè)績壓力,，加之信貸松動不明顯,，最終‘以價換量’將成為定局。但信貸政策不放松,，房企去化依舊困難,，后續(xù)購房者有無需求釋放，目前還是未知數(shù),。”張大偉直言,。
張大偉的這一判斷，得到了部分房企營銷總的認同,。
“我們‘十一’以后拿出來了一部分特價房,，賣得并不好,，主要是戶型比較大，改善型需求對信貸以來太大,。”南四環(huán)某房企老項目后期營銷總直言,，盡管賣得并不好，但這波特價房帶來的客流確實是可觀的,，目前就看信貸能不能放一放。
但順義某即將清盤的華東開發(fā)商營銷總也直言,，目前的市場并非是價格戰(zhàn)可得,。“我們是這個區(qū)域最貴的，其他兩塊競品一直在降價,，不但銷售沒有我們好,，而且還引發(fā)了前期業(yè)主的維權(quán)。”這位營銷總透露,，由于成本擺在那里,，現(xiàn)在的項目可降價的空間其實很有限，與其降價最終得罪了老業(yè)主,，不如增配把實惠讓大家選,。
在張大偉看來，出現(xiàn)當下樓市全面斷崖式下調(diào)的最主要原因是信貸排隊,，購房者的按揭貸款,，和開發(fā)商的開發(fā)貸，基本全面收緊,，導(dǎo)致市場下調(diào),。最近央行等部門密集表態(tài)，市場期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn),。整體看,，10月信貸數(shù)據(jù)相對有微調(diào)，預(yù)計這一趨勢有利于樓市穩(wěn)定,。
哈爾濱,、義烏發(fā)文穩(wěn)樓市，降低預(yù)售許可門檻,；長沙開始去商住房庫存……房地產(chǎn)政策底部已經(jīng)出現(xiàn),，但市場還在繼續(xù)下調(diào)中，從房地產(chǎn)調(diào)控看,，越來越多的寬松政策會出現(xiàn),，市場有望逐漸平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控目的是平穩(wěn),，大漲不是平穩(wěn),，大跌同樣也不是平穩(wěn),。
責(zé)任編輯：封曉健
