買房遇上樓盤爛尾怎么辦
來源：中國消費(fèi)者報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2022-01-04 16:43:26
記者 孫蔚
“我們現(xiàn)在最擔(dān)心開發(fā)商資金鏈斷裂,，小區(qū)停工,，導(dǎo)致房子‘爛尾’。如果真到了那一步,，我們這些業(yè)主該怎么辦呀,？”自恒大債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來,，不少開發(fā)商陸續(xù)曝出資金狀況堪憂、樓盤停工的消息,，這讓買了期房的業(yè)主們心里忐忑不安,。
2021年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商融資環(huán)境不再寬松,，行業(yè)形勢嚴(yán)峻,，房企如何回籠資金成為一大難題。市值曾達(dá)千億元、以高端品質(zhì)聞名業(yè)界的泰禾集團(tuán)也出現(xiàn)了債務(wù)違約,、項(xiàng)目停工現(xiàn)象,。不久前，光耀集團(tuán)發(fā)布公告,，正式宣布破產(chǎn),，這標(biāo)志著昔日的百強(qiáng)房企之一將退出歷史舞臺(tái)。購買了這些企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主,，有可能會(huì)面臨樓盤爛尾問題,。那么，面對如此困境,，他們該如何保障自身權(quán)益,？
閱瀚律師事務(wù)所律師黃祖斌對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),，資金是房企的命脈,。如果買到房企倒閉或爛尾的房子，購房者一定要冷靜,。
他進(jìn)一步表示,，樓盤爛尾分兩種情形，一種是已經(jīng)完工的,，此時(shí)購房者應(yīng)及時(shí)向房管部門咨詢是否可以辦理房產(chǎn)證,。如果購房人已經(jīng)付清房貸,，可以憑相關(guān)部門開具的開發(fā)商注銷證明和購房合同原件等資料,，申請辦理房產(chǎn)證并取得房屋所有權(quán)，房企破產(chǎn)對業(yè)主的房屋權(quán)利歸屬不產(chǎn)生影響,。
第二種是尚未完工的,，這種情況下要弄清楚爛尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況。部分開發(fā)商為了獲取資金,，會(huì)把在建房屋抵押給銀行,，一旦樓盤爛尾或企業(yè)破產(chǎn)，此時(shí)銀行就獲得了房子的他項(xiàng)權(quán)利,，購房者雖然支付了房款,，但得到的并不是完整產(chǎn)權(quán)。這種情況下,，如果購房人尚未付清全部價(jià)款,，房企也沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，說明雙方均未履行完畢合同,，破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),。
據(jù)記者了解，備受購房人關(guān)注的問題是：如果房子爛尾，房貸還需要還嗎,？對此,，黃祖斌特別提醒消費(fèi)者，從法律關(guān)系上來講,，此時(shí)必須繼續(xù)保持還款,，因?yàn)橘彿咳撕豌y行的債務(wù)關(guān)系不會(huì)因?yàn)榉孔拥臓顟B(tài)而改變。購房者與開發(fā)商是買賣關(guān)系,，購房者與銀行是借貸關(guān)系,。雖然按揭貸款以購房合同為前提，但是這兩種合同是獨(dú)立的,。因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е陆灰壮霈F(xiàn)問題,，購房人可以追究開發(fā)商的責(zé)任；但購房人申請貸款后,，銀行有權(quán)要求借款人按時(shí)還款,，這跟開發(fā)商是沒有關(guān)系的。如果拒絕繼續(xù)還房貸,，購房人要承擔(dān)跟銀行之間的違約責(zé)任,。不過，購房者如果遇到此類事件,，可以先與銀行,、保險(xiǎn)公司進(jìn)行交涉、協(xié)商,，由貸款銀行出面與開發(fā)商溝通,，如果爛尾情況是長期性的，也可以向銀行申請房貸合同暫停,。
遭遇樓盤爛尾,，消費(fèi)者是否可以要求退房呢？從事房產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)多年的資深律師田葉對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，如果遭遇“爛尾”危機(jī),，購房人千萬不要一時(shí)沖動(dòng)，根據(jù)合同將房子退給開發(fā)商,。因?yàn)?，此時(shí)開發(fā)商手里已經(jīng)沒有資金，退房以后,，購房者也拿不到購房款,，只能拿到收據(jù)或欠條，而購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系,，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系,。假如開發(fā)商最后資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)清算，其資產(chǎn)將被法院拍賣,。根據(jù)《破產(chǎn)法》償債先后的規(guī)定,，購房人比一般債主更容易得到開發(fā)商的補(bǔ)償款。如果選擇了退房,，那么消費(fèi)者就變成了開發(fā)商的債主,，補(bǔ)償順序在購房人之后。
面對嚴(yán)峻的市場形勢,，消費(fèi)者購房須謹(jǐn)慎,。如何才能避開爛尾樓呢？業(yè)內(nèi)專家建議,，最好購買現(xiàn)房,，或者主體結(jié)構(gòu)快完工的準(zhǔn)現(xiàn)房，雖然價(jià)格可能貴一點(diǎn),，但是更有保障,。如果購買期房，就要查看項(xiàng)目的五證,，只有拿到預(yù)售證的房子才可以對外銷售,。此外，消費(fèi)者對開發(fā)商要有全面的認(rèn)識(shí),，需要關(guān)注的指標(biāo)是開發(fā)商的銷售收入,、負(fù)債率、品牌影響力,、以往項(xiàng)目運(yùn)作情況等,，還可以查查房企是否有過多的經(jīng)濟(jì)訴訟案件，這些信息都能從公開的渠道獲得,。
責(zé)任編輯：封曉健
