盤點(diǎn)2021物業(yè)管理行業(yè)：收并購加速整合 聚焦第二增長曲線
來源：新華網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2022-01-05 13:19:54
新華網(wǎng)北京1月4日電（王日晨）2021年,，對物業(yè)管理行業(yè)來說,，是充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的一年,。上半年,，國家層面出臺相關(guān)政策文件明確了物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展方向,，為行業(yè)的快速增長和規(guī)范發(fā)展創(chuàng)造了有力條件,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)加快前行步伐，陸續(xù)登陸資本市場擴(kuò)大規(guī)模,。同時(shí),，在智能化和增值服務(wù)建設(shè)道路上，也更加理性,、堅(jiān)定和深入,。
下半年，受房地產(chǎn)市場影響，物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)逐漸由上市轉(zhuǎn)為并購,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在并購熱潮下快速擴(kuò)張規(guī)模,，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。在此背景下,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅(jiān)守品質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)的發(fā)展根基,，深耕增值服務(wù)領(lǐng)域，探索商業(yè)運(yùn)營模式,、深度融合智慧科技,，不斷夯實(shí)自身競爭力，持續(xù)推動(dòng)行業(yè)快速成長和發(fā)展,。
政策篇：支持和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
今年以來,，國家出臺了一系列鼓勵(lì)性政策支持和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)在國家發(fā)展中的地位受到空前重視,。
碧桂園“物業(yè)+社區(qū)生活服務(wù)”撬動(dòng)藍(lán)海市場
2021年初,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》后，各省市地方政府陸續(xù)出臺物業(yè)管理新規(guī)新政,，從中央到地方已經(jīng)達(dá)成支持和鼓勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的共識,。
2021年3月5日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提到,，加快發(fā)展物業(yè)等服務(wù)業(yè),，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督，提高物業(yè)服務(wù)覆蓋率,、服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化水平,。
2021年5月28日，商務(wù)部等12部門發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》中也明確提出鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老,、托育,、家政、郵政快遞,、前置倉等領(lǐng)域延伸,，推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”，并明確提出在金融,、稅費(fèi)上給予優(yōu)惠政策,。
2021年11月2日，國家發(fā)展改革委《關(guān)于推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)補(bǔ)短板上水平提高人民生活品質(zhì)若干意見》,，要求大力發(fā)展社區(qū)便民服務(wù),。推動(dòng)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、便民服務(wù)設(shè)施,、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)輻射所有城鄉(xiāng)社區(qū),，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)延伸發(fā)展基礎(chǔ)性,、嵌入式服務(wù)。推動(dòng)大城市加快發(fā)展老年助餐,、居家照護(hù)服務(wù),，力爭五年內(nèi)逐步覆蓋80%以上社區(qū)等。
隨著社區(qū)經(jīng)濟(jì)的崛起,，服務(wù)內(nèi)容的擴(kuò)容增量,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將在推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展中扮演重要角色。市場化趨勢下,，不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)模式是增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭力的主要途徑,。
規(guī)模篇：并購案頻現(xiàn) 行業(yè)集中度提升
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月10日,，今年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達(dá)71宗,，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約333.3億元,?？傮w來看，今年并購市場熱度空前高漲,，整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高,、大額交易多發(fā)、并購主體以上市企業(yè)為主,、并購標(biāo)的估值回歸理性等特點(diǎn),。尤其在下半年，并購熱度甚至超過了物業(yè)資本市場熱度,。
其中,，地產(chǎn)開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，紛紛出售旗下物業(yè)公司,，是導(dǎo)致今年并購市場熱度高,，大型并購案頻發(fā)，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的多的重要原因,。如碧桂園服務(wù)分別斥資100億元,、54.32億元、33億元收購富力物業(yè),、嘉寶服務(wù),、鄰里樂控股等。
自IPO起,，物業(yè)公司籌集的資金就有一大部分用于并購,，多家公司這一資金使用比例超過40%,。如奧園健康,、佳兆業(yè)美好,、雅生活集團(tuán)等IPO募集資金中計(jì)劃用于收并購及投資等的比例均超60%。在交易金額,、交易宗數(shù)以及并購標(biāo)的規(guī)模上,，碧桂園服務(wù)成為2021年物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)之無愧的“并購?fù)?rdquo;。
并購加速了行業(yè)整合,，整個(gè)市場的集中度會(huì)顯著提升,。一方面，大企業(yè)在龐大的管理面積基礎(chǔ)上仍高速增長,，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢凸顯,；另一方面，中小型物企借力并購,、市場拓展等多種手段快速提升市場份額,，甚至實(shí)現(xiàn)彎道超車。集中度提升的同時(shí),，另一個(gè)行業(yè)趨勢也隨之而來,，就是市場分化加劇。
資本篇：物業(yè)板塊向理性回歸 IPO依然是首選
2021年物業(yè)管理行業(yè)在資本市場經(jīng)歷了過山車式的發(fā)展,。今年七月以前,，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場，僅七月當(dāng)月就有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功在港股上市,。此后,，港股物業(yè)IPO出現(xiàn)近四個(gè)月的空檔期，直至京城佳業(yè)掛牌上市才打破了僵局,。
IPO仍是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的前提
從上市周期來看,，2021年新上市的12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)自首次交表至敲鐘上市的平均時(shí)間比去年年內(nèi)上市企業(yè)的平均周期延長40天以上。年關(guān)將至,，不少企業(yè)還面臨著招股書失效和二次交表的問題,。
在房企分拆物業(yè)上市的背景下，一直靜觀其變的萬科也有了動(dòng)作,。2021年11月5日,，萬科A發(fā)布公告稱，擬分拆萬物云到港交所上市,。公告稱,，萬物云上市后將會(huì)為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運(yùn)作空間，有力促進(jìn)公司整體戰(zhàn)略升級與可持續(xù)發(fā)展,。據(jù)招股書顯示,，2020年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元,，同比增長27.36%,；年末累計(jì)在管面積5.6億平方米,，其中一半來自于萬科以外的項(xiàng)目。按萬科2020年凈利潤415.15億元計(jì)算,，萬物云為母公司貢獻(xiàn)了凈利潤約8.93億元,。
針對上市的問題，萬科董事會(huì)主席郁亮回應(yīng)稱,，萬物云作為上市公司,，募集的資金是有自己用途的。選擇在這個(gè)時(shí)候分拆上市,，是考慮到萬物云已經(jīng)成為一個(gè)城市服務(wù)商,，而不是一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商。而且傳統(tǒng)住區(qū)物業(yè)服務(wù)里面,，每年新增面積中由萬科開發(fā)的項(xiàng)目已不足一半,，所以萬物云已經(jīng)成熟了。
近兩年,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到資本市場青睞,，其資本市場表現(xiàn)也格外搶眼。如今,，隨著資本市場形勢發(fā)生變化,，物業(yè)板塊也逐步回歸理性。未來,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場空間巨大,，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展就離不開資金支持，IPO依然是企業(yè)發(fā)展的首選,。
增值服務(wù)篇：拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域
疫情常態(tài)化也使居民生活消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了較大改變,，增值服務(wù)潛力得到進(jìn)一步釋放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn),，不斷開展新的增值服務(wù)業(yè)務(wù),，拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)不斷深化社區(qū)服務(wù)體系,，從需求,、產(chǎn)品、渠道等多維度推進(jìn),，開發(fā)適合業(yè)主的增值服務(wù)產(chǎn)品,，促成社區(qū)生活服務(wù)收入的高質(zhì)量快速增長。
例如,，龍湖智慧服務(wù)推進(jìn)“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”落地,；綠城服務(wù)在養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營、人才教育培訓(xùn)等領(lǐng)域有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn),。綠城服務(wù)開始全面推進(jìn)社區(qū)普惠托育計(jì)劃,；奧園健康則成立了大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院,，提供智慧居家康養(yǎng)、旅居養(yǎng)老等康養(yǎng)服務(wù),；保利健投專業(yè)布局康養(yǎng)，逐步形成了“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為核心,、社區(qū)為依托,、居家為基礎(chǔ)”的三位一體養(yǎng)老模式。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2021年上半年,，44家港股上市物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入合計(jì)達(dá)358億元，同比增速達(dá)79.9%,，高出營收增速22.5個(gè)百分點(diǎn),；增值服務(wù)收入占營收比重提升5.3個(gè)百分點(diǎn)至43.1%，業(yè)績貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提高,。碧桂園服務(wù)更是以高達(dá)63.9億元的增值服務(wù)規(guī)模在行業(yè)居首,。在增速方面，金科服務(wù),、碧桂園服務(wù)及世茂服務(wù)分別以187.3%,、176.6%及156.7%的增速領(lǐng)跑行業(yè)。
物業(yè)企業(yè)探索“城市服務(wù)”
另外,，物業(yè)企業(yè)還逐步跳出傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式,，探索“城市服務(wù)”這一新興管理模式，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)邊界,。當(dāng)下,，隨著“放管服”的持續(xù)推進(jìn)，物業(yè)企業(yè)已經(jīng)逐步承擔(dān)部分社區(qū)治理和公眾業(yè)態(tài)服務(wù),、后勤服務(wù)等工作,，服務(wù)體系日漸成熟，具備了承接城市管理的基本素質(zhì),。目前物業(yè)企業(yè)進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域,，主要依靠“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與公共資源,、公共項(xiàng)目實(shí)行全流程“管理+服務(wù)+運(yùn)營”模式,。
展望篇：物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間依舊廣闊
盡管今年資本市場物業(yè)板塊整體呈現(xiàn)理性回歸，但反觀物業(yè)行業(yè)本身,，其行業(yè)基本屬性未變,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其是規(guī)模大,、成長性好,、盈利能力強(qiáng),、特色突出的企業(yè)依然具有長期投資價(jià)值。
展望未來,，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間依舊廣闊,，服務(wù)邊界在不斷外延，企業(yè)發(fā)展仍會(huì)加速,。并購仍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的重要手段,，整個(gè)行業(yè)的整合加速，市場集中度進(jìn)一步提升,，市場化拓展也將迎來突破性進(jìn)展,；整個(gè)資本市場的分化也將越來越明顯，真正受到市場關(guān)注和青睞的仍將是頭部企業(yè),；社區(qū)增值服務(wù)會(huì)迎來快速發(fā)展,，商業(yè)運(yùn)營和城市服務(wù)的未來增長空間較大，成熟的運(yùn)營模式有待物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步探索,；滿意度建設(shè),，品牌建設(shè)和智能化建設(shè)將更加受到企業(yè)關(guān)注，成為推動(dòng)行業(yè)品質(zhì)前行的關(guān)鍵,。
責(zé)任編輯：封曉健
