老舊小區(qū)公共設施壞了誰來修
來源：法制日報 發(fā)布時間：2022-01-17 10:42:14
公共管線設施設備老化引發(fā)各種糾紛
群眾煩透了 老舊小區(qū)公共設施壞了誰來修
編者按
悠悠萬事，民生為大,。公開數(shù)據(jù)顯示,，截至2019年5月底,，我國有樓齡20年以上的老舊小區(qū)17萬個,，建筑面積40億平方米,，涉及居民上億人,。街老,、院老、房老,、設施老,、生活環(huán)境差是許多老舊小區(qū)居民共同的煩心事，也是城市治理的老大難,。近年來,，各地各部門深入推進老舊小區(qū)改造工作，取得了積極成效,。
老舊小區(qū)改造不是“一錘子買賣”,，而是一項復雜,、系統(tǒng)化的工程,，需要完善長效治理機制。近日,，《法治日報》記者聚焦人們關注的公共設施維修養(yǎng)護,、停車難、加裝電梯,、物業(yè)以及治安等方面的問題,，對多個老舊小區(qū)進行實地采訪調(diào)查，從今天起在法治經(jīng)緯版推出系列報道,，敬請關注,。
● 老舊小區(qū)的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落后,、功能配套不全,，特別是維護不善。時至今日,，老舊小區(qū)普遍超過了建筑單位的保修期限,，小區(qū)內(nèi)的公共管道,、設施設備經(jīng)過長期使用趨于老化，進而出現(xiàn)維護維修糾紛
● 老舊小區(qū)因產(chǎn)權關系不清晰,、業(yè)主權利主體缺位,、物業(yè)管理專有與共有部分關系界定不明、物業(yè)管理與市政專業(yè)經(jīng)營單位權屬不清,，導致小區(qū)管理維護方面的責,、權、利關系不清,，相關各方不知道,、不明確或者不情愿為小區(qū)的設施維護承擔責任
● 從目前來看，根據(jù)相關法律法規(guī),，老舊小區(qū)的公共管線等設施的維修管理責任已經(jīng)有了初步劃分,，當前需要做的是明確權屬問題，要在小區(qū)內(nèi)區(qū)分業(yè)主在專有,、共有部分之間的責任,，還要區(qū)分小區(qū)物業(yè)管理服務與市政專業(yè)經(jīng)營部分的責任，再根據(jù)相關法律法規(guī)劃分各自的維護維修責任
一走進房間,，就像踩進了水池子,，積水深度大概有10公分，還滲到樓下鄰居家,。這是家住北京市北苑一小區(qū)居民宋珺（化名）最近遇到的煩心事,。
更讓她煩心的是，漏水的是家中自來水管水表前的閥門,，因設備老化“關不緊”,。但該閥門由誰負責維修更換、誰承擔費用卻是個問題——自來水公司稱應由物業(yè)公司負責,，而物業(yè)公司稱應由自來水公司負責,。
《法治日報》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象比較普遍,。近年來,，隨著大批居民小區(qū)，包括商業(yè)住宅小區(qū)使用年限超過建設單位保修期,，小區(qū)內(nèi)的公共管線,、設施設備經(jīng)過長期使用已經(jīng)趨于老化，但這些公共管線,、設施設備的權屬與管理主體責任關系不清,，導致業(yè)主、物業(yè)公司,、水電氣暖專業(yè)經(jīng)營單位各方對維護維修責任認識不一,。
多位接受記者采訪的專家建議,，只有明確公共管線、設施設備的權屬與服務性質的基礎,，才能確定維護責任與費用責任,，要在小區(qū)內(nèi)區(qū)分業(yè)主在專有、共有部分之間的責任,，還要區(qū)分小區(qū)物業(yè)管理服務與市政專業(yè)經(jīng)營部分的責任,，再根據(jù)相關法律法規(guī)劃分各自的維護維修責任，解決老舊小區(qū)居民的煩心事,。
公共設施趨向老化維修責任主體存疑
2021年12月27日,，宋珺正在上班時接到小區(qū)物業(yè)電話，對方稱：“你家漏水了,，水漏得特別嚴重,，你快過來吧。”
等她趕回去后發(fā)現(xiàn),，雖然物業(yè)已經(jīng)排水多時,，但家里仍是滿地積水，而且已經(jīng)滲到樓下鄰居家里了,。
宋珺和物業(yè)人員一起排查,，終于發(fā)現(xiàn)了漏水原因：自來水管入戶的水表前有一個閥門一直在漏水，該閥門已經(jīng)使用近20年,，嚴重老化,，關不嚴。
找到原因并不意味著問題解決了,，誰負責閥門的維修,、更換以及所需費用呢？物業(yè)人員稱,，這屬于自來水公司的責任,，物業(yè)公司只依據(jù)物業(yè)服務合同負責小區(qū)公共區(qū)域相關設施的維修責任。
宋珺當著物業(yè)人員的面給自來水公司打電話,。接線人員稱，自來水管入戶之后,，自來水公司只負責水表的維修和更換,，水表前的水管及附屬設施歸物業(yè)公司管。
宋珺很納悶：自己住進房子的時候,，房間里的供水,、供暖、排污,、供電等管線都已經(jīng)預先鋪設好,，閥門既不是自己安裝的,，又不能單獨處置維修，即使自己需要維修,，也需要物業(yè)企業(yè)配合把整棟樓的主閥門關掉,。
這個閥門到底該歸誰維修？沒有人回答她,。
隨后的兩個星期,，宋珺和物業(yè)公司就表前閥門漏水造成的財物損失討論多次，但一直沒有達成一致意見,，因為確定不了閥門的維護和更換責任,，就無法判斷過失責任。
由于家與單位距離太遠,，宋珺平時在北京市西三環(huán)團校家屬院租房子住,。據(jù)她觀察，這個小區(qū)公共管線老化情況更為嚴重,，但與她家所在小區(qū)不同的是,，這個小區(qū)已經(jīng)被列入北京市老舊小區(qū)綜合整治項目。
宋珺看到,，在貼出的改造項目簡介中,，廚房上下水改造從外面水管一直到水表，包括入戶水管閥門,。有小區(qū)居民在相關微信群咨詢家里墻壁內(nèi)走的電路管線是否屬于改造內(nèi)容時,，得到的回復是“不屬于”。
中國人民大學公共政策研究院副教授陳幽泓認為,，居民家里墻壁內(nèi)走的電路管線屬于建筑物專有部分,，是業(yè)主所有，不屬于公共管線,。
而北京市朝陽區(qū)花家地北里小區(qū)居民李女士苦惱于電路管線的老化,，她買的微波爐、烤箱因此無法使用,。
李女士所在的小區(qū)開發(fā)于20世紀90年代末,。前不久，李女士為了食品加熱方便,，買了微波爐,、烤箱等大功率電器。然而,，只要啟動微波爐,，不一會兒家里就會斷電，用鑰匙打開電表箱,，發(fā)現(xiàn)開關跳閘了,。
她打電話問物業(yè),，物業(yè)人員說可能是開關容量太小或家里電線過載了，導致無法承載電器的用電量,。物業(yè)人員還告訴她,，室內(nèi)的電線需要業(yè)主自己負責。但樓里的電線同樣老化,，難以進行電力增容,。如果要改造，也不是物業(yè)能決定的事情,，需要小區(qū)業(yè)主共同同意,。
無奈之下，李女士只好將微波爐,、烤箱束之高閣,。
設施設備權屬不明維修付費糾紛頻現(xiàn)
還有不少小區(qū)業(yè)主因公共管線惹上了官司。
張芳是北京市通州區(qū)某小區(qū)的業(yè)主,。她回憶說,，多年前，其房屋東南側臥室墻壁夾角發(fā)生漏水現(xiàn)象,，導致該室內(nèi)地板,、墻面遭水浸泡。物業(yè)公司經(jīng)檢查,，系該樓自來水地埋主管線嚴重漏水所致,。
后張芳對物業(yè)公司提起訴訟。法院經(jīng)審理認為,，物業(yè)公司在處理漏水事故中存在遲延,，造成業(yè)主的損失進一步擴大，故應承擔部分賠償責任,。
專注于老舊小區(qū)改造的和家生活科技集團經(jīng)理李廣友解釋說：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，自來水地埋主管線應該由市政專營公司承擔維護責任。公用事業(yè)的設施產(chǎn)權涉及專營公用事業(yè)單位和業(yè)主兩部分,，一般以計量表為界做區(qū)分,，表以及遠端屬于公用事業(yè)單位、表后及近端屬于業(yè)主,。
2011年5月,，法院在向北京市住建委發(fā)出的司法建議書中稱：“完善法律規(guī)定，設定物業(yè)管理單位的最基本義務,，明確其對公共設施應盡的維護責任，建立相應的定期維修檢查機制,。對于地埋水管等隱蔽工程,，考慮是否進行特別規(guī)定,，主管線是否要求到期強制更換。”
北京市住建委答復說,，物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同提供服務,。針對地埋管線維修問題，因其屬于隱蔽工程,，要求物業(yè)服務企業(yè)定期開挖檢查和維護不太現(xiàn)實,。對于此類問題，是否承擔責任要看物業(yè)服務企業(yè)在接到報修后,，是否按照物業(yè)服務合同的約定,，及時到達現(xiàn)場進行有效處理。
在陳幽泓看來,，在一個小區(qū)建筑區(qū)劃中,，既有業(yè)主專有設施，又有業(yè)主共有設施,，還有專業(yè)經(jīng)營單位所有的設施和市政公共設施,，根據(jù)所屬關系的不同，相應的維護責任和維護費用也不相同,，的確迫切需要完善相應的專門法律規(guī)定,。
例如，根據(jù)《物業(yè)管理條例》,，供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位,，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修,、養(yǎng)護的責任。
陳幽泓說,，但從全國層面來看,，住宅區(qū)建設年代、權屬性質,、建筑技術不同,，相關水電氣暖的法律規(guī)定與《物業(yè)管理條例》規(guī)定不同，在區(qū)分業(yè)主,、物業(yè)服務企業(yè)和市政專營單位之間責任關系時,，涉及的情況也比較復雜。
記者在采訪中了解到，近年來,，因為小區(qū)的公共管線,、設施設備沒有及時得到維護維修引發(fā)的糾紛并不少見。例如,，在北京市西城區(qū)一個1995年建成的老舊小區(qū),，上下水經(jīng)常堵塞、用電線路嚴重老化,、污水經(jīng)常反溢等,，引發(fā)居民反復投訴。
“老舊小區(qū)”一般是指老舊住宅區(qū)建筑物及附屬設施,，主要包括享受國家房改優(yōu)惠政策的售后公有住房和未售公有住房,，但一些早期的商業(yè)小區(qū)因維護不善，也淪入“老舊小區(qū)”之列,。
在陳幽泓看來,，老舊小區(qū)的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落后,、功能配套不全,，特別是維護不善。時至今日,，老舊小區(qū)普遍超過了建筑單位的保修期限,，小區(qū)內(nèi)的公共管道、設施設備經(jīng)過長期使用趨于老化,，進而出現(xiàn)維護維修糾紛,。
“從表面上看，這是由于小區(qū)沒有實施專業(yè)化的物業(yè)管理模式導致的,；但從深層次看,，則是這些住宅區(qū)因產(chǎn)權關系不清晰、業(yè)主權利主體缺位,、物業(yè)管理專有與共有部分關系界定不明,、物業(yè)管理與市政專業(yè)經(jīng)營單位權屬不清，導致小區(qū)管理維護方面的責,、權,、利關系不清，相關各方不知道,、不明確或者不情愿為小區(qū)的設施維護承擔責任,。”陳幽泓解釋道。
產(chǎn)權歸屬亟須明確資金制度有待完善
老舊小區(qū)公共設施維修責任產(chǎn)生爭議的背后,，是我國房屋維修,、管理服務體制改革走向社會化,、專業(yè)化方向的艱難歷程。
1994年7月,，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》公布,，提出要把單位建設,、分配,、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制,。據(jù)此，在社會化的房屋維修,、管理市場中,，職工購買的住房，室內(nèi)各項維修開支由購房人負擔,。樓房出售后應建立維護共用部位,、共用設施的維修基金。
1998年7月,，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》印發(fā),，要求在加快改革住房維修、管理體制的基礎上,，建立住房共用部位,、設備和小區(qū)公共設施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度,。
2007年12月,，原建設部、財政部聯(lián)合發(fā)布《住宅專項維修資金管理辦法規(guī)定》,，住宅專項維修資金用于住宅共用部位,、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,。
但陳幽泓曾經(jīng)在北京調(diào)研時發(fā)現(xiàn),，從實際情況來看，這些政策落地實施中的現(xiàn)狀是,，公房售后大多長期沿用福利制的行政管理模式,，由房管單位或房屋原產(chǎn)權單位承擔房屋、設備管理維修責任,。由于北京市老舊小區(qū)大部分未推行實質意義上的物業(yè)管理,，維修養(yǎng)護資金投入不足，專業(yè)化,、社會化的管理難以推行,，導致公共設施維護和維修資源匱乏,、責任不明的重重難題。
2014年11月,，國家機關事務管理局等部門聯(lián)合下發(fā)《關于在京中央和國家機關職工住宅區(qū)物業(yè)管理和供熱采暖改革的意見》,，要求明確住宅區(qū)資產(chǎn)維修管理責任：住宅自用部位和自用設施設備，由業(yè)主承擔,；住宅共用部位和共用設施設備（含共用設施設備使用的房屋）,，由全體業(yè)主或者相關業(yè)主共同承擔。
陳幽泓說,，該文件的實施,，是為使中央國家機關原職工住宅區(qū)物業(yè)服務合同關系中的單位管理維護責任，改變?yōu)?ldquo;誰住房,、誰交費機制”的業(yè)主個人責任,，實現(xiàn)住房權屬、消費,、責任的“權責利”一致,，實現(xiàn)住宅區(qū)管理維護的社會化、市場化原則,。
中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會委員王兵介紹說,，從目前來看，根據(jù)相關法律法規(guī),，老舊小區(qū)的公共管線等設施的維修管理責任已經(jīng)有了初步劃分,，但當前需要做的是明確權屬問題。
“屬于業(yè)主專有部分的,，如室內(nèi)裝修時安裝的隱蔽管線等,，維護維修責任屬于業(yè)主，業(yè)主與物業(yè)公司有明確約定的除外,。如果屬于公共管線,，其維護維修責任按照規(guī)定由相關運營單位承擔?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定,，供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視等單位,，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任,。”王兵說,。
同時,，《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，依法應當由相關單位承擔的供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用不得從住宅專項維修資金中列支,。
王兵提醒說,，對于公共管線維修導致裝飾裝修損壞的問題，目前沒有明確的法律規(guī)定,，需要根據(jù)實際情況處理，如根據(jù)過錯責任承擔等,，或者雙方協(xié)商解決,。
據(jù)北京天岳恒物業(yè)公司工程師馬云鵬介紹，目前北京水電氣暖專營單位執(zhí)行比較規(guī)范,，會主動對住宅小區(qū)內(nèi)相關管線和設施設備進行巡檢和大中維修,，特別是氣暖單位，因設施的壓力和溫度性質,，若發(fā)生事故具有較大危險性,。但涉及具體情況，爭議還是會發(fā)生,，責任各方也可能會“踢皮球”,，業(yè)主、物業(yè)公司,、市政專營單位之間處于博弈下的僵持狀態(tài),，最終由政府出面協(xié)調(diào)解決。
陳幽泓認為,，依據(jù)從社會整體角度考慮成本和責任的原則,，解決老舊小區(qū)公共設施設備維修養(yǎng)護責任爭議問題，可以從兩個層面入手：
區(qū)分小區(qū)公共設施的權屬,，屬于市政公共產(chǎn)品與服務的,，比如供水排水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視等相關管線和設施設備交給專業(yè)經(jīng)營單位,，各專業(yè)經(jīng)營單位應當在建設完成后,，或者根據(jù)國家政策要求階段，按期接收,，并承擔住宅區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修,、養(yǎng)護責任；
其他屬于小區(qū)業(yè)主共同共有的,，由全體業(yè)主或者相關業(yè)主共同承擔,，由全體業(yè)主或者相關業(yè)主依據(jù)相應程序決定是否啟動申請專項公共維修資金，同時區(qū)分維修和維護的關系,，日常維護由物業(yè)企業(yè)依據(jù)合同承擔,，大中維修由專項維修資金承擔。
“目前的問題是,，專項維修資金是在住房制度改革的初期創(chuàng)設的,，運行十幾年來顯現(xiàn)出諸多不足，比如維修資金基本上未能實現(xiàn)由業(yè)主大會自我管理,，專項維修資金使用的制度成本太高,，對所有權人公開透明度不夠，缺乏可操作性的資金續(xù)籌制度等諸多問題,。在業(yè)主大面積缺位和行政主管部門劃轉滯后的情況下,，除了上海等少數(shù)城市，其他地方總體上難以使用專項維修資金實現(xiàn)大中維修的預期目標,。”陳幽泓說,。
陳幽泓建議，盡快將專項維修資金從“政事”轉為“民事”的制度途徑和機制,，建立并加快完善老舊小區(qū)住宅專項維修資金制度的實操機制,，助力全體業(yè)主依據(jù)相應程序實行自管，暢通專項公共維修資金的使用渠道,。（記者 陳磊）
責任編輯：封曉健
