房企死摳成本 “取消下午茶”、“打印紙兩面用”
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 發(fā)布時(shí)間：2022-01-21 19:08:43
相較不少房企深陷出售資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期等資金泥淖,，以穩(wěn)健著稱的頭部房企陣營(yíng)也在悄然推進(jìn)自我革命,。
小到新近的年會(huì)從簡(jiǎn)召開、“打印紙兩面用”這類壓縮支出的行為，大到組織架構(gòu)調(diào)整、人才激勵(lì)機(jī)制調(diào)整、數(shù)字化建設(shè)流程提速,，從費(fèi)用管控到組織動(dòng)能，提質(zhì)增效幾乎是當(dāng)下頭部房企采取的一致性行為,。
究其根源,，源于對(duì)抗行業(yè)下行趨勢(shì)。安全比增長(zhǎng)更重要,，基于求‘穩(wěn)’的核心訴求下,，頭部房企在收并購(gòu)方面也表現(xiàn)得較為審慎。
主動(dòng)節(jié)衣縮食的頭部土豪
比起同城部分房企忙于尋求債務(wù)展期,、出售資產(chǎn),、裁員……在深圳一家央企供職逾十年的地產(chǎn)人士黃琳的工作節(jié)奏并沒(méi)有被打亂，一切照舊,。但是,，公司內(nèi)部也有了很多新的變化。
新近召開的年會(huì)再也沒(méi)有像往年一樣,，預(yù)訂星級(jí)酒店慶祝兩三天,，儀式感和氛圍感十足，動(dòng)輒花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)元,。只是公司內(nèi)部大會(huì)議室簡(jiǎn)單地舉辦了一個(gè)慶祝儀式,，不到一天就匆忙結(jié)束了。比起往年的熱鬧局面,，2021年的公司年會(huì)堪稱她入職以來(lái)最為簡(jiǎn)單快速的一年,。年會(huì)開場(chǎng)環(huán)節(jié)的公司高管致辭，一位核心管理層人士不似往年振臂高呼斗志昂揚(yáng)地激勵(lì)大家沖刺更高的銷售額,，只是開門見(jiàn)山地說(shuō)道,，“希望大家2022年能多集中精力在工作質(zhì)量提升上，爭(zhēng)取業(yè)績(jī)穩(wěn)中向好,。”
簡(jiǎn)化年會(huì)的遠(yuǎn)不止這家房企,。在龍湖集團(tuán)(00960.HK)服務(wù)逾十年的一位老員工表示，公司也是類似情形,。“能省則省吧,，儀式性可有可無(wú)的事情今后會(huì)從簡(jiǎn)處理。”
這種取消不必要開銷的節(jié)衣縮食行動(dòng)正在不少頭部房企拉開,。
華潤(rùn)置地(01109.HK)的一位老員工表示,，新近，公司還倡議“打印紙兩面用”等舉措,。自2021年下半年,，公司還取消了下午茶等。以往內(nèi)部會(huì)議備有的名牌,、茶水等儀式感的物品,，現(xiàn)在都取消了。
素來(lái)成本管控嚴(yán)格的中海地產(chǎn)(00688.HK)新近再提“打印紙兩面用”,、“三層以內(nèi)不乘電梯”等舉措,。
萬(wàn)科(000002.SZ/02202.HK)此前也在內(nèi)部下發(fā)了《關(guān)于萬(wàn)科集團(tuán)總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的倡議》(下稱“《倡議》”)?！冻h》提出七項(xiàng)主要的工作要求,，其中就有包括：轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式，在工作和決策中將經(jīng)營(yíng)理念貫穿始終,；對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法,，花小錢辦大事等。
《倡議》還提到了具體的行動(dòng)方案,。諸如,，勤儉節(jié)約，杜絕浪費(fèi),；提前訂票降低購(gòu)票成本,；綜合價(jià)格優(yōu)惠和時(shí)段選擇艙位；依據(jù)性價(jià)比最優(yōu)原則選擇住宿酒店等,。
對(duì)于習(xí)慣了流水資金以萬(wàn)為單位計(jì)的黃琳來(lái)說(shuō),，公司正在精打細(xì)算以往根本看不上眼的行政費(fèi)用。而她也漸漸深刻地意識(shí)到同行萬(wàn)科的管理層近一兩年頻頻提及的“公司對(duì)標(biāo)格力電器(000651.SZ),、美的集團(tuán)(000333.SZ)等家電制造企業(yè)”并非個(gè)體企業(yè)選擇,，更像是行業(yè)未來(lái)處境的前瞻。
與行政費(fèi)用一同被壓縮的還有作為成本大頭的營(yíng)銷費(fèi)用,，它也被不少房企視為需要進(jìn)一步壓減的環(huán)節(jié),。
多位地產(chǎn)管理人士介紹，占據(jù)營(yíng)銷費(fèi)用四成左右的渠道費(fèi)用接下來(lái)會(huì)成為公司壓降的重點(diǎn),。
中海地產(chǎn)內(nèi)部人士透露稱,，公司大多數(shù)的項(xiàng)目以自銷為主,，未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步審慎評(píng)估渠道的實(shí)際投放效果。
另有一位北京的央企地產(chǎn)管理人士也提到類似的行為,。“之前我們不少樓盤想要快速去化,，會(huì)用渠道引客，帶客,，占了營(yíng)銷成本的45%,。今年及以后，我們也在考慮搭建自己的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì),，計(jì)劃把一些區(qū)位差的盤采用渠道,，其他盡量自銷。同時(shí),，一些帶客效果一般的渠道,，我們今年可能就不打算投放了。”
渠道費(fèi)用之外的廣告費(fèi),、活動(dòng)費(fèi)等推廣費(fèi)用也是不少頭部房企壓降的重點(diǎn)領(lǐng)域,。
上述龍湖集團(tuán)人士介紹稱，公司有在考慮壓降這方面的支出,。“推廣費(fèi)的話,，公司更傾向于投權(quán)重更高的媒體，會(huì)更注重投放實(shí)效,。”
深圳的一位地產(chǎn)行業(yè)人士也表示,，當(dāng)下的外部融資環(huán)境下，壓降融資成本的空間比較小而且可控性不高,，更多受融資政策風(fēng)向影響,。但是，營(yíng)銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的壓降更具有操作空間和可行性,。預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)著手這塊費(fèi)用支出的壓降,。
支出計(jì)劃有退有進(jìn)
盡管頭部房企不約而同地選擇壓縮成本開支，但是這并不意味著房企的支出計(jì)劃全面收縮,。
多位頭部房企人士有介紹,，公司在人才激勵(lì)、數(shù)字化流程改造方面,，會(huì)比以往更大膽,，投入力度會(huì)更大，組織架構(gòu)也會(huì)跟進(jìn)做出動(dòng)態(tài)性調(diào)整,。
中海地產(chǎn)內(nèi)部人士就表示,，公司并沒(méi)有下達(dá)只出不進(jìn)的凍編計(jì)劃，還是會(huì)持續(xù)引進(jìn)人才。“我們會(huì)甄選出業(yè)務(wù)水平過(guò)硬的各類人才進(jìn)入公司,，提升管理效率,。”
用人要求水漲船高的另一面是考核的透明化、過(guò)程化,，注重人才潛能的充分挖掘,。
在人才考核方面，中海地產(chǎn)近兩年也改傳統(tǒng)的KPI績(jī)效考核為“KPI+OKR”,，以較好規(guī)避KPI考核的一刀切,，又能極大程度地激發(fā)員工的主動(dòng)性,。
招商蛇口(001979.SZ)新近在人才激勵(lì)方面也做了調(diào)整,。
招商蛇口內(nèi)部人士介紹稱，目前,，很多房企的激勵(lì)制度是以年為單位的,，干得好年底獎(jiǎng)金增加，干得差年終獎(jiǎng)打折,。這種激勵(lì)周期過(guò)長(zhǎng),，缺乏及時(shí)性，無(wú)法有效調(diào)動(dòng)員工的積極性,?？紤]到提升公司對(duì)人才的吸引力，激勵(lì)到位,，公司在原有激勵(lì)制度的基礎(chǔ)上,，新推出了一個(gè)名為“招商贏”的激勵(lì)工具。城市公司的考核指標(biāo)被拆散到每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程中,，通過(guò)各個(gè)工作項(xiàng)的完成情況賺取積分,，積分的高低對(duì)應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)或處罰。超出標(biāo)準(zhǔn)可以獲得積分,，達(dá)不成標(biāo)準(zhǔn)則要扣減積分,。該激勵(lì)機(jī)制中，獎(jiǎng)勵(lì)向基層員工傾斜,，處罰則向管理層傾斜,。
“借助這一激勵(lì)工具，各項(xiàng)考核指標(biāo)都得到量化,，原來(lái)的結(jié)果考核就變成過(guò)程考核,，獎(jiǎng)罰能夠及時(shí)兌現(xiàn)，可以有效地調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)積極性,。”招商蛇口人士表示,。
組織毛細(xì)血管活力不斷被激發(fā)的同時(shí)，也有房企不斷審視總部與一線的關(guān)系，調(diào)整組織架構(gòu),。
整體看,，各個(gè)房企著力組織優(yōu)化的方式有所差異，但基本上均圍繞能更好地提升組織效率這一中心點(diǎn),。例如,，華潤(rùn)置地新近將海外事業(yè)部予以獨(dú)立出來(lái)，自負(fù)盈虧,。
“不再是像以往的事業(yè)部結(jié)構(gòu),，被歸類為總部的二級(jí)子公司。獨(dú)立拆分事業(yè)部,，自負(fù)盈虧,，也是為了讓各個(gè)細(xì)分業(yè)務(wù)板塊主動(dòng)到市場(chǎng)中去求生存，更有活力,，更有效益,。”華潤(rùn)置地人士稱。
相比之下,，招商蛇口更多地著力于總部為一線賦能,。“公司要求總部職能部門要有幫一線解決問(wèn)題的能力，而不僅僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,。”
萬(wàn)科最新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整則從強(qiáng)一線管控模式轉(zhuǎn)為本部強(qiáng)管控,，地產(chǎn)開發(fā)等權(quán)力向開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部集中。
萬(wàn)科此前對(duì)類似“收權(quán)”的管控思路做出進(jìn)一步說(shuō)明,，稱行業(yè)正面臨巨大的挑戰(zhàn),，需要充分發(fā)揮集團(tuán)軍的優(yōu)勢(shì)，助力公司在管理紅利時(shí)代健康穩(wěn)健發(fā)展,。公司要在組織架構(gòu)上加強(qiáng)一盤棋建設(shè),，統(tǒng)一意志，減少試錯(cuò)成本,，形成合力,，提升管理效率。
行業(yè)形勢(shì)不同以往早已成為各方共識(shí),?？硕鸬榷嗉曳慨a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2021年年度數(shù)據(jù)均顯示，地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于往年,?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年規(guī)模房企的平均目標(biāo)完成率不到90%,，處于近年較低區(qū)間,。在披露2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，逾八成房企未能完成目標(biāo)。
不少房企對(duì)于今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)更為謹(jǐn)慎,，部分房企將直面銷售額負(fù)增長(zhǎng),。萬(wàn)科在2021年11月深圳召開2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上，也提到“暫且看不清明年地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì),，但公司已經(jīng)將2022年的最低經(jīng)營(yíng)目標(biāo)較2021年做了下調(diào),。”
深圳一家深陷資金危機(jī)，并尋求出售項(xiàng)目的民營(yíng)房企管理人士也表示,，盡管新近央行與銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)要做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù),，招商蛇口、華僑城A(000069.SZ)先后試水并購(gòu)債券,，引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測(cè)國(guó)企央企或掀起與出險(xiǎn)企業(yè)洽談項(xiàng)目收并購(gòu)小熱潮,。但是，多位人士透露,，業(yè)內(nèi)反響較為平淡,，主動(dòng)收購(gòu)方積極性并不高,。
“或許大家普遍認(rèn)為,，安全比增長(zhǎng)更重要，有基于求‘穩(wěn)’的核心訴求,，即便是融資成本三四個(gè)點(diǎn),，財(cái)務(wù)資金優(yōu)勢(shì)顯著的央企也變得更為審慎挑剔了起來(lái)。”該民營(yíng)房企管理人士表示,。
責(zé)任編輯：封曉健
