房地產(chǎn)融資預(yù)期穩(wěn)步改善
來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間：2022-02-21 14:18:26
1月份房貸保持平穩(wěn)，房企化險(xiǎn)有序推進(jìn)
——房地產(chǎn)融資預(yù)期穩(wěn)步改善
當(dāng)前,，房地產(chǎn)融資的市場(chǎng)預(yù)期正在穩(wěn)步改善。初步統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元,，較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增約2000億元,，個(gè)人住房貸款多增約1000億元。除了間接融資,，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資也獲得了改善,，多家房企已經(jīng)或準(zhǔn)備在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)。
與此同時(shí),，部分房企的風(fēng)險(xiǎn)化解工作正在有序推進(jìn),。在中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》后,，近日已有招商銀行,、浦發(fā)銀行、平安銀行等機(jī)構(gòu)積極參與,。
多位業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)變。下一步,，監(jiān)管部門將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位,，按照探索新發(fā)展模式的要求，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性、穩(wěn)定性,。
房企融資持續(xù)改善
在各方的共同努力下,，房地產(chǎn)銷售、購地,、融資等行為正逐步回歸常態(tài),，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步改善。
預(yù)期穩(wěn)定對(duì)于市場(chǎng)平穩(wěn)至關(guān)重要,。2021年下半年以來,，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)顯性化。受此影響,，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn),，房地產(chǎn)各類主體的避險(xiǎn)情緒上升，金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了短期應(yīng)激反應(yīng),，一致性收縮信貸誤傷了部分房企的合理融資需求,。
此后，監(jiān)管部門及時(shí)矯正了市場(chǎng)擔(dān)憂,、穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期,。這從最新數(shù)據(jù)可以看出：根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元,，較去年四季度月均水平多增約3000億元,；2021年四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元,，較三季度多增1578億元,。
“房地產(chǎn)貸款穩(wěn)步增長(zhǎng)原因有三。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示,，一是金融監(jiān)管部門及時(shí)糾偏部分金融機(jī)構(gòu)的房貸政策執(zhí)行,，效果明顯；二是個(gè)別房企的信用風(fēng)險(xiǎn)影響正在消除,，信用環(huán)境逐步改善,；三是金融監(jiān)管部門明確表態(tài)滿足房企合理融資需求，鼓勵(lì)房企市場(chǎng)化并購重組,，同時(shí)加大對(duì)住房租賃的金融支持力度,，這些因素共同助推了市場(chǎng)預(yù)期企穩(wěn),。
值得注意的是，除了銀行信貸間接融資,，房地產(chǎn)的直接融資環(huán)境也出現(xiàn)了改善,。據(jù)悉，兩家民營(yíng)房企—重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司,、旭輝集團(tuán)股份有限公司已于近日分別取得50億元中期票據(jù)的注冊(cè)通知書,，這也是龍湖、旭輝首次在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)以項(xiàng)目建設(shè)為用途的債務(wù)融資工具,。
對(duì)于市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)融資將要“回暖”“反彈”的猜測(cè)之聲,，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示，接下來,，房地產(chǎn)的合理需求將繼續(xù)得到滿足,，但并非強(qiáng)勁反彈，而是企穩(wěn),、逐步回升,，“房住不炒”的定位不會(huì)發(fā)生改變。
風(fēng)險(xiǎn)化解有序推進(jìn)
改善房地產(chǎn)融資環(huán)境,，其背后的一個(gè)重要基礎(chǔ)是穩(wěn)妥有序化解房企風(fēng)險(xiǎn),。“金融機(jī)構(gòu)給予房企信貸支持畢竟要根據(jù)市場(chǎng)化原則，如果房企杠桿率依然很高,，或者債務(wù)償還壓力依然很大，那么金融機(jī)構(gòu)也會(huì)相對(duì)審慎,。”曾剛說,。
房企風(fēng)險(xiǎn)化解的思路是什么？“房企之間的項(xiàng)目并購,，是房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰,、化解風(fēng)險(xiǎn)的有效市場(chǎng)化手段。”人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示,，已出險(xiǎn),、資金周轉(zhuǎn)困難的房企集團(tuán)，它們手中仍持有部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目子公司的股權(quán)或資產(chǎn),，對(duì)此,，不少行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)愿意購買,，相應(yīng)地,，這也就產(chǎn)生了專門的融資服務(wù)需求。
為此,，2021年12月,，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《通知》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解,、行業(yè)出清,。《通知》從穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù),、加大債券融資支持力度,、積極提供并購融資顧問服務(wù)、提高兼并收購服務(wù)效率,、做好風(fēng)險(xiǎn)管理等方面,，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提高服務(wù)效率，為并購營(yíng)造良好的融資環(huán)境,，助力化解風(fēng)險(xiǎn),、促進(jìn)行業(yè)出清。
記者獲悉,，相關(guān)探索正在積極,、有序地推進(jìn)，并取得了初步進(jìn)展,。2月14日,，招商銀行與大悅城控股集團(tuán)股份有限公司簽署地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，招行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購相關(guān)的綜合金融服務(wù),，專項(xiàng)融資額度為100億元,。此外，平安銀行計(jì)劃于近期啟動(dòng)房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作,，首期50億元,，募集資金將專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款的投放。
除了商業(yè)銀行給予資金支持,，房企自身也在直接融資市場(chǎng)上發(fā)行了相關(guān)債券,，用于項(xiàng)目并購。目前,，房企并購中期票據(jù)“招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2022年度第一期中期票據(jù)（并購）”已成功發(fā)行,，該中期票據(jù)是首批由房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的、專門用于并購項(xiàng)目的債務(wù)融資工具,。
個(gè)人房貸保持穩(wěn)定
房企融資改善的同時(shí),，個(gè)人住房貸款繼續(xù)保持穩(wěn)定，重點(diǎn)保障購房者的剛需,。對(duì)比此前數(shù)據(jù)可以看出,，個(gè)人住房貸款2021年10月當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元,；2021年11月當(dāng)月增加4013億元,，較10月多增532億元,；而此次2022年1月較2021年四季度月均水平多增約1000億元。
多增資金重點(diǎn)流向了哪里——“穩(wěn)剛需”的取向依然不變,。“在目前的銀行個(gè)人住房貸款中,，90%以上都是首套房貸款。”銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞說,。
總量增長(zhǎng)的同時(shí),，貸款價(jià)格、放款周期也出現(xiàn)了一定調(diào)整,。記者走訪北京地區(qū)的房地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn),，目前個(gè)人住房貸款從申請(qǐng)到審批、放款的周期有所縮短,，部分銀行可做到過戶3天后放款,，具體放款速度根據(jù)購房者的個(gè)人資質(zhì)有所差異。
貸款價(jià)格的調(diào)整則與結(jié)構(gòu)性降息有關(guān),。1月20日,，新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)，與購房者密切相關(guān)的5年期以上LPR降至4.6%,，較上月下降5個(gè)基點(diǎn),，結(jié)束了此前連續(xù)20個(gè)月不變的格局。
“從1月20日LPR下調(diào)后,，來詢問房貸月供變化的客戶多了起來,。”鏈家北京復(fù)興門外大街店的一位經(jīng)理說，這取決于購房者當(dāng)時(shí)簽訂貸款合同時(shí)選擇的利率調(diào)整方式,。此前選擇了“浮動(dòng)利率”方式的借款人,，每月房貸還款金額確實(shí)會(huì)減少，但如果借款人此前選擇的是“固定利率”方式,，即使5年期以上LPR下調(diào)，其還款金額也不會(huì)變,，“但對(duì)于新申請(qǐng)房貸的購房者來說,，不存在以上問題”。
“接下來,，將繼續(xù)保障好剛需群體的信貸需求,，督促銀行在貸款首付比例、利率方面對(duì)首套房購房者予以支持,。”劉忠瑞說,，同時(shí)，將加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度,，研究細(xì)化金融支持措施,。
此前,，央行、銀保監(jiān)會(huì)已發(fā)布通知表示,，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理,，并對(duì)此做出相關(guān)安排，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī),、風(fēng)險(xiǎn)可控,、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度,。（記者 郭子源）
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