夢斷聆訊后 物企資本夢分化浮沉
來源：中國網(wǎng)地產(chǎn) 發(fā)布時間：2022-02-23 15:41:49
2月14日晚間，碧桂園服務控股有限公司（簡稱“碧桂園服務”）宣布,，擬收購中梁百悅智佳服務有限公司（簡稱“中梁服務”）約93.76%股權,。此前,，中梁服務二次遞表并成功通過港交所聆訊,。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢生變與物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局同步調(diào)整的大背景下,，隨著新上市物業(yè)公司的紛紛破發(fā),，國企物業(yè)公司與非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司脫穎而出,，委身白衣騎士逐漸成為住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司的優(yōu)先選擇,。
形勢生變 白衣騎士紓困
2021年下半年以來,，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢面臨較大的變化與不確定性,，部分房企深陷債務危機，引發(fā)了各相關方與資本市場的擔憂,，并在二級交易市場與債券市場引起了一定程度的波動,，部分房企與物企股價出現(xiàn)劇烈波動與接連下挫。
與之相對,，物業(yè)公司上市的步伐明顯放緩,，二次遞表的物業(yè)公司數(shù)量快速增加，不少擬在港交所上市的物業(yè)公司招股書紛紛過期,。
2021年8月至今,，僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務,、中梁服務,、金茂服務等四家物業(yè)公司通過港交所聆訊，其中僅有京城佳業(yè),、德商產(chǎn)投服務兩家物業(yè)公司正式登陸資本市場,，但目前股價均已跌破發(fā)行價。
2021年11月1日早間,，融創(chuàng)服務,、第一服務發(fā)布聯(lián)合公告稱，融創(chuàng)服務擬通過新百利融資有限公司有條件收購3.22億股第一服務股份,，占公司已發(fā)行股本的32.22%,，交易對價為6.92億元（84.3億港元），每股對價2.15元（每股2.6167港元）,，較最后交易日聯(lián)交所所報收市價每股股份1.37港元溢價約91.0%,。
此前，2.5億美元債違約成為當代置業(yè)困局的導火索,，當代置業(yè)成為繼恒大,、華夏幸福、藍光發(fā)展,、花樣年控股,、新力控股之后陷入債務違約的百強房企。
1月3日晚間,，融創(chuàng)服務宣布,，終止收購第一服務控股約32.22%股權的事項。消息發(fā)布前后,，第一服務控股股價累計跌幅超60%,。
在房企資金鏈持續(xù)緊張、物業(yè)公司上市后股價破發(fā)與市值持續(xù)走低,、部分物業(yè)公司收并購終止的大背景下,，中梁控股與中梁服務遇到了自己的白衣騎士——碧桂園服務,。
雖然公告并未披露收并購金額，但在嚴峻形勢下仍然出手的碧桂園服務,，無疑將極大的緩解中梁控股的資金壓力,，并在快速整合中為自身及中梁服務帶來全新的發(fā)展機遇。
估值回調(diào) 上市誘惑不再
2021年以來,，上市物業(yè)公司的股價出現(xiàn)較大幅度回調(diào),，不少上市物業(yè)公司估值與市值震蕩下行，引發(fā)了物業(yè)行業(yè)對于物業(yè)公司登陸資本市場的必要性與合理性的擔憂與思考,。
截至2月18日收盤,，A+H股共有53家上市物業(yè)公司。在近250個交易日中,，共有21家物業(yè)公司跌幅超過20%,，其中更有9家物業(yè)公司跌幅超過50%。僅有10家物業(yè)公司股價實現(xiàn)上漲,，漲幅超過50%的僅有3家,。
數(shù)據(jù)來源：Wind
2021年至今新上市的12家物業(yè)公司中（不含華發(fā)物業(yè)服務），截至2022年2月18日收盤,，除了朗詩綠色生活和德信服務集團股價保持不變外,，其余10家物業(yè)公司股價均出現(xiàn)不同程度的下跌，跌幅最高達63.81%,，平均市盈率僅為17.97,。與之相對，2020年上市物企首日市盈率均值高達46.82,。
受過去地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展與物業(yè)行業(yè)普惠式的股價上漲影響太久,，不少物業(yè)公司尚不愿面對物業(yè)公司間股價進一步分化的可能。隨著物業(yè)公司逐漸認清并接受現(xiàn)實,，上市的誘惑也將不斷下降,，物業(yè)公司將變得愈發(fā)理性。
非住國企 物企分化浮沉
2021年以來,，國家對涉及生育,、養(yǎng)育,、教育等與百姓生存發(fā)展密切相關的行業(yè)進行規(guī)范,，其中一個顯著的特點是，對同時具有公共屬性與市場化雙重屬性的行業(yè),，公共屬性的權重占比不斷提升,，這也將對物業(yè)行業(yè)特別是住宅物業(yè)的長遠發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。
2021年11月10日,，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司在港交所掛牌上市,，早間集合競價階段報8.28港元,，與發(fā)行價持平，總市值約12.14億港元,。公開資料顯示,，京城佳業(yè)管理北京超30%的胡同，具有較高的業(yè)務護城河,。但截至2月18日收盤,，京城佳業(yè)股價收盤報5.11港元，較發(fā)行價跌去近40%,。
近期物業(yè)公司在資本市場的走勢也在一定程度上表明,，純住宅或以住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司受歡迎程度正不斷下降。
2021年10月22日,，在萬科集團業(yè)務交流會上,，萬物云CEO朱保全公布了萬物云SPACE板塊三駕馬車增長策略。其中,，萬科物業(yè)增速控制在30%以內(nèi),，做居民首選的物業(yè)管家；萬物梁行增速保持在30%-60%,，做企業(yè)首選的物業(yè)管家,；萬物云城增速大于60% ，做政府首選的物業(yè)管家,。
此外,，朱保全還發(fā)布了基于三空間板塊的“百城千街”戰(zhàn)略：深耕街道，聚力蝶變,，萬科物業(yè)在百余個城市全國88條街道內(nèi)住宅市占率占25%以上,；預計到2021年底，可達300條高濃度街道,；未來三年萬科物業(yè),、萬物梁行、萬物云城共同完成百城千街計劃,。近期萬物云官微及各渠道頻頻發(fā)出的相關信息也顯示,，萬物云正加速在城市服務領域的布局。
1月7日,，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書,，計劃在港交所上市。招股書披露,，截至2021年9月30日,，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入為77.7億元，其中住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務營業(yè)收入為60.12億元,，商業(yè)及物業(yè)管理運營服務為17.59億元,，后者占總營收比例達到22.6%,。
招股書顯示，2019年到2020年,，龍湖智創(chuàng)生活的商管營收從4.82億元增長到17.59億元,，商管營收的快速增長得益于管理規(guī)模的不斷增長。截至2021年12月28日,，龍湖智創(chuàng)生活在管60個已開業(yè)購物中心,，在管面積達到580萬平方米，服務的租戶和商家多達13000家,。
2月6日晚間,，中國金茂公告稱，金茂服務已就建議分拆向聯(lián)交所遞交聆訊后資料集,。資料顯示,，截至2021年9月30日，金茂服務的合約建筑面積達4570萬平方米,，涵蓋中國22個省,、自治區(qū)及直轄市的47座城市，其中67.8%位于中國一二線城市,。在管總建筑面積為2320萬平方米,，包含96個住宅項目及41個非住宅項目。其中,，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的在管建筑面積分別為約1970萬平方米及350萬平方米,，分別占在管總建筑面積的85%及15%。
金茂服務物業(yè)管理組合涵蓋住宅物業(yè)及各類非住宅物業(yè),，包括商業(yè)物業(yè)（如寫字樓及購物中心）以及公共和其他物業(yè)（如學校,、政府設施及其他公共空間）。收入方面,，金茂服務收入由2018年的5.75億元增至2019年的7.88億元,，到2020年進一步增至9.44億元。截至2021年9月30日,，金茂服務的總收入達10.48億元,。其中，物業(yè)管理服務收入約為5.78億元,，占比為55.2%,；非業(yè)主增值服務收入3.71億元，占比為35.4%,；社區(qū)增值服務收入9882萬元,，占比為9.4%,。
在大部分物業(yè)公司紛紛選擇觀望或暫緩上市步伐的當下,，以非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司和以國企為代表的物業(yè)公司,，正成為物業(yè)行業(yè)沖擊資本市場的中流砥柱。
依托中國房地產(chǎn)發(fā)展大格局而形成的物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局,，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢生變的當下,，無疑正面臨深刻的調(diào)整與變革。當保增長能力成為房企發(fā)展的第一優(yōu)先,，出售長周期,、成長速度較慢的物業(yè)公司，成為不少房企回籠資金的重要選擇,。
在供需關系生變,、現(xiàn)金為王的當下，這些物業(yè)公司又將何去何從,？誰又會成為此類物業(yè)公司的白衣騎士呢,？
責任編輯：封曉健
