AMC進(jìn)場為房地產(chǎn)紓困釋放多大利好？
來源：證券日報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2022-03-18 09:28:58
一場座談會后，五大全國性資產(chǎn)管理公司（AMC）中三家已有動作,。繼中國信達(dá)兩位高層入駐恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會、中國東方發(fā)債100億元后,，3月16日，中國長城發(fā)行100億元金融債券再度引發(fā)熱議，后兩者募資皆用于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。
同日,，市場層面釋放新信號：不計(jì)入“三道紅線”的各渠道地產(chǎn)并購類融資額度已超過1500億元。過去,，盲目并購給房地產(chǎn)開發(fā)商埋下的隱患猶在，行業(yè)基本面尚未恢復(fù),，高信用房企擴(kuò)規(guī)模已偏向理性且謹(jǐn)慎,。
缺乏厘清復(fù)雜債務(wù)關(guān)系經(jīng)驗(yàn)、難以協(xié)商債權(quán)人和解,、公開市場拍地價(jià)格不高等多重因素下,，高信用國資地產(chǎn)商亦不會輕易收并購。6天前越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)一語道破關(guān)鍵：“錢不是問題,，重點(diǎn)看并購標(biāo)的質(zhì)量”,。
由此不難看出，目前,，看似引活水入池,，“并購潮”已蓄勢待發(fā)，而實(shí)則持幣機(jī)構(gòu)中觀望者居多,，需“前線部隊(duì)”進(jìn)場精準(zhǔn)拆彈,。如此格局下，AMC進(jìn)場參與房企化債,，必要性不容置疑,。但與此前承接不良資產(chǎn)再處置不同，此次AMC進(jìn)場,，關(guān)注的是項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù),，這意味著將風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置關(guān)口前移，實(shí)現(xiàn)如下作用：
一是AMC進(jìn)場后,，可以注入新資金,。從操作路徑和過往不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)來看,， AMC以財(cái)務(wù)顧問角色處置風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，化債進(jìn)程慢,；若作為投資方,，因其本身地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)少，直接收購房企概率較小,，從金融機(jī)構(gòu)手中收購房企債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的可能性更高,。
而收購債務(wù)所需資金除了自有資金外，可能還需要政策支持,，即當(dāng)下所見的AMC發(fā)行金融債券,，或者按照市場化原則聯(lián)合產(chǎn)業(yè)資本共同參與，這都為地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大了資金渠道,。有“新糧”在手,，可加快風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的處置速度。
二是引入AMC后,，有利于穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格,。當(dāng)下地產(chǎn)“并購潮”未起的背后或有兩類原因：一是房企之間交易，買方話語權(quán)高,，出險(xiǎn)房企四折叫賣資產(chǎn)已現(xiàn),，使得資產(chǎn)價(jià)格偏離公允價(jià)值，其后果可能是資不抵債,；二是過去部分地產(chǎn)商利用明股實(shí)債等手段粉飾報(bào)表,，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，多方債權(quán)人爭議大,，要求不統(tǒng)一,，買方難以協(xié)調(diào)處理。
AMC入場后,，可以成為單一友好債權(quán)人,，“處置為主、微利為輔”思路下,，可穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格,，協(xié)商債權(quán)人打折，打破并購僵局之余,，起到穩(wěn)定器的作用,。
三是AMC參與后，有助于加快風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目流動性,，保交樓穩(wěn)銷售,。AMC處置不良資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，收購債務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)后，可以憑借自身金融牌照優(yōu)勢整合各種金融資源注入資金,。然后,，再尋找高信用房企或者代建企業(yè)合作，讓出險(xiǎn)房企的未完工項(xiàng)目完成后續(xù)開發(fā),，甚至可將多種業(yè)態(tài)納入收購資產(chǎn)包,，切斷與出險(xiǎn)房企關(guān)聯(lián)。
簡而言之,，AMC可更好地協(xié)調(diào)上下游,、買賣家和政府資源，加快項(xiàng)目釋放流動性,，保障交付,，穩(wěn)住居民購房信心。
化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)系統(tǒng)性工程,，接下來AMC參與程度或更深,，銀行和信托資產(chǎn)保全部也有處置能力，高信用房企發(fā)行并購貸亦可盤活風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn),。但更重要的是,，要讓供給側(cè)調(diào)整和需求側(cè)調(diào)整保持適配度，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài),，為整個(gè)行業(yè)紓困贏得時(shí)間和空間,，讓房地產(chǎn)為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用。（王麗新）
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