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　　過(guò)去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼,，完善包括養(yǎng)老在內(nèi)的住宅功能和服務(wù)，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向,，需要有足夠的耐心以長(zhǎng)周期,、賺慢錢的模式深耕新的領(lǐng)域。

　　老齡化社會(huì)正加速到來(lái),。我國(guó)老年人大多數(shù)選擇居家或社區(qū)養(yǎng)老,，形成了“9073”格局，即90%左右的老年人居家養(yǎng)老,，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老,，3%的老年人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老和住房以及居住生活的方方面面關(guān)系都十分密切,。2022年《政府工作報(bào)告》提出,，再開(kāi)工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造,?？梢灶A(yù)計(jì)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō),，適老化將成為重要發(fā)展方向,。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍(lán)海。中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示,，到2030年,，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到13萬(wàn)億元。未來(lái)與養(yǎng)老有關(guān)的行業(yè)和領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)不小的發(fā)展空間,。有分析認(rèn)為,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定影響,。年長(zhǎng)的人總體購(gòu)房意愿不如年輕人,，住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮。但是人們對(duì)適老化住房,、老舊小區(qū)適老化改造,，以及養(yǎng)老服務(wù)的需求更加旺盛。

　　無(wú)論是新建小區(qū)還是老舊小區(qū),，都將涉及適老化建設(shè)和改造,。國(guó)務(wù)院發(fā)出的《“十四五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》提出，“十四五”時(shí)期，新建城區(qū),、新建居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率要達(dá)到100%,。在老小區(qū)中，完成小區(qū)路面平整,、出入口和通道無(wú)障礙改造,、地面防滑處理，在樓梯沿墻加裝扶手,，在樓層間安裝掛壁式休息椅,，建設(shè)涼亭、休閑座椅等適老化改造都應(yīng)納入老舊小區(qū)改造內(nèi)容,。

　　適老化建設(shè)和改造給房企帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn),。基于廣闊市場(chǎng)前景和政策大力支持,，新建住宅和社區(qū)房企應(yīng)盡早進(jìn)行適老化布局,，對(duì)住宅產(chǎn)品超前規(guī)劃設(shè)計(jì)，一方面可以通過(guò)差異化增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力,，同時(shí)也可避免日后改造帶來(lái)的麻煩,。針對(duì)適老化建設(shè)和改造的一些基本元素，相關(guān)部門也應(yīng)出臺(tái)技術(shù)導(dǎo)則,，甚至是強(qiáng)制性條文,，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在適老化建設(shè)改造中更加規(guī)范。相比新社區(qū),，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)并不完善,，而老人在老舊小區(qū)居住的比例更大，因此,，老舊小區(qū)的適老化改造需求更迫切,，挑戰(zhàn)更多,。房企想要在小區(qū)適老布局這一賽道上有所突破,，需要在人才儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)模式等方面做更多努力,。

　　與硬件改造相比,，養(yǎng)老服務(wù)的完善和提升更為迫切，在這方面物業(yè)企業(yè)有先天優(yōu)勢(shì),。因此,，六部委曾聯(lián)合發(fā)文推動(dòng)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以專門設(shè)立提供養(yǎng)老服務(wù)的團(tuán)隊(duì)和部門,，提供助餐、助浴、助潔,、助急,、助行、助醫(yī),、照料看護(hù)等定制養(yǎng)老服務(wù),。還可以將服務(wù)鏈條延伸，豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,，參與提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù),。

　　其實(shí)，不少房企和物業(yè)服務(wù)企業(yè)早就布局養(yǎng)老領(lǐng)域,，但盈利難等困局仍待破解,。業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，規(guī)模排名前百名房企中,，有約70%進(jìn)行了與養(yǎng)老有關(guān)的布局和探索,。有的企業(yè)通過(guò)拿地建養(yǎng)老院，也有的以養(yǎng)老功能為噱頭賣房,。房企在探索適老化過(guò)程中,，居家、社區(qū),、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等多種模式都有所涉及,，建成了一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型長(zhǎng)期照護(hù)機(jī)構(gòu)，打造了一批長(zhǎng)者社區(qū),、老年公寓,、照料中心等。實(shí)際上,，一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率較高,，而其實(shí)社會(huì)上養(yǎng)老服務(wù)的需求量很大，這就存在一個(gè)供需錯(cuò)配問(wèn)題,。按照上述“9073”格局,，養(yǎng)老服務(wù)主陣地還在于社區(qū)和居家養(yǎng)老。因此,，涉足養(yǎng)老領(lǐng)域有必要更深入研究社區(qū)居家養(yǎng)老的特點(diǎn),。同時(shí)，在發(fā)展養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式時(shí),，可加強(qiáng)調(diào)研分析,，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，緊跟市場(chǎng)需求,。

　　房企涉足養(yǎng)老領(lǐng)域遇到的另一個(gè)較為核心的問(wèn)題是盈利周期長(zhǎng),，甚至短期根本不盈利的問(wèn)題。通過(guò)提供養(yǎng)老服務(wù)收回成本是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程，這對(duì)于過(guò)去習(xí)慣了高杠桿,、高周轉(zhuǎn),、高回報(bào)的房企而言，難免不習(xí)慣,。須明確,，過(guò)去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼，完善包括養(yǎng)老在內(nèi)的住宅功能和服務(wù),，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向,，需要有足夠的耐心以長(zhǎng)周期、賺慢錢的模式深耕新的領(lǐng)域,。