如何看待房貸利率持續(xù)下行
來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間：2022-08-03 22:19:56
個(gè)人住房貸款利率下行備受市場(chǎng)關(guān)注,。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，7月份103個(gè)重點(diǎn)城市的主流首套房貸利率為4.35%,，二套房貸利率為5.07%,，整體房貸利率創(chuàng)2019年以來新低,。與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款投放量和投放速度也出現(xiàn)回升,。如何看待房貸利率持續(xù)下行,？對(duì)住房需求將產(chǎn)生哪些影響？房貸利率是否還有下行空間,？記者就這些問題采訪了有關(guān)專家和學(xué)者,。
房貸利率為何下行
房貸利率為何持續(xù)下降？一方面與5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）密切相關(guān),。目前,，99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤。5月20日,，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%,。2019年8月份LPR改革以來，5年期以上LPR已逐步從4.85%降至4.45%,。另一方面,，今年5月份監(jiān)管部門下調(diào)首套房貸款利率下限，從“不低于5年期以上LPR”下調(diào)為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”,。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，103個(gè)重點(diǎn)城市中已有74城房貸利率低至首套4.25%,、二套5.05%的下限水平,。
“LPR下降帶動(dòng)房貸利率下降，不僅新發(fā)放的房貸利率降低了,，存量房貸利率也相應(yīng)降低,。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示，這有助于減輕購(gòu)房者利息成本,，改善消費(fèi)支出能力,。
與“價(jià)降”同步的是“量升”。數(shù)據(jù)顯示,，今年6月份房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模較5月份明顯提升,，已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比多增，預(yù)計(jì)6月份房地產(chǎn)貸款新增超1500億元,，較5月份環(huán)比多增2500億元,，其中個(gè)人住房貸款多增1500億元。
“目前的放款速度已達(dá)2019年以來最快,。”中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示,，監(jiān)管部門指導(dǎo)銀行提高貸款審批效率，滿足居民合理購(gòu)房需求,。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示,，7月份個(gè)人住房貸款的平均放款周期為25天，較上月縮短4天。
如何影響購(gòu)房需求
房貸利率下降,、疫情防控精準(zhǔn)有效等因素,，共同推動(dòng)了居民購(gòu)房需求在6月份集中釋放，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)略有企穩(wěn),。“今年以來,，5年期以上LPR下調(diào)，監(jiān)管部門下調(diào)首套房貸利率下限,，這對(duì)于推動(dòng)居民購(gòu)房有激勵(lì)作用,。加之疫情趨于穩(wěn)定，釋放了前期積壓的購(gòu)房需求,，6月份商品房銷售面積和銷售額回暖,。”中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬說。
“從銷售面積看,，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%,，較前5個(gè)月下降23.6%有所好轉(zhuǎn)；從銷售額看,，上半年商品房銷售額同比下降28.9%,，同樣好于前5個(gè)月下降31.5%。”中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說,。
從銷售價(jià)格看,，6月份商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，一線城市、二線城市的新建,、二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均有所回暖,。從新建商品住宅銷售價(jià)格看，一線城市環(huán)比上漲0.5%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),，二線城市環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。從二手住宅銷售價(jià)格看,，一線城市由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%,，二線城市環(huán)比下降0.1%，但降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn),。
在購(gòu)房需求釋放的帶動(dòng)下,，居民部門加杠桿的意愿有所恢復(fù)。“6月份居民部門中長(zhǎng)期貸款新增4167億元,，為2月份以來最高水平,，顯示出居民部門加杠桿意愿有所恢復(fù),。”溫彬表示,。
未來市場(chǎng)走勢(shì)如何
未來房貸利率是否還有下調(diào)空間,？這主要取決于5年期以上LPR是否進(jìn)一步下行。
“客觀上可能存在下降空間,。”曾剛認(rèn)為,，目前利率期限結(jié)構(gòu)變動(dòng)不一致，5年期以上LPR下調(diào)幅度遠(yuǎn)不及短端1年期LPR下調(diào)幅度,，因此中長(zhǎng)端利率有進(jìn)一步下調(diào)的可能,。
“我們對(duì)下一階段的消費(fèi)表現(xiàn)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。”溫彬認(rèn)為,，一是經(jīng)濟(jì)主體消費(fèi)意愿仍不算高,。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，今年二季度城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄意愿已上升至58.3%,，刷新有統(tǒng)計(jì)以來最高水平,；二是居民部門的預(yù)防性儲(chǔ)蓄傾向仍然偏高，今年上半年住戶存款增加10.33萬(wàn)億元,，同比多增2.88萬(wàn)億元,，創(chuàng)歷史同期新高。
基于以上因素,，市場(chǎng)高度關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)走勢(shì),。“當(dāng)前，三四線城市房貸利率下調(diào)幅度之所以較大,，是由于住房供給相對(duì)過剩,。”婁飛鵬表示，受疫情影響,，部分居民收入有所下降,，其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期也逐步調(diào)整。因此,，僅僅下調(diào)房貸利率并不能有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),。接下來，一方面要優(yōu)化完善進(jìn)城落戶政策,，特別是與住房配套的相關(guān)政策,，吸引人口定居；另一方面,，要為新市民等群體購(gòu)房提供有效政策支持,，滿足新市民等群體的剛性住房需求和改善性住房需求。
監(jiān)管部門正加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持力度,。“《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》已發(fā)布,，將保障性租賃住房貸款從房地產(chǎn)貸款集中度中剔除,，以提升銀行投放保障性租賃貸款的積極性。”劉忠瑞說,，目前住房租賃相關(guān)貸款較上年同期增長(zhǎng)62.9%,。 （記者 郭子源）
責(zé)任編輯：封曉健
