北京住房租賃條例今起施行 租金明顯上漲時(shí)政府可干預(yù)
來(lái)源：新京報(bào)網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2022-09-01 16:48:24
9月1日起,，《北京市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式施行，其中明確,，住房租金明顯上漲或有可能明顯上漲時(shí),，市政府可以采取干預(yù)措施。此外,，“群租房”“甲醛房”“個(gè)人二房東”“租金貸”等均成為《條例》關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容,。
《條例》是全國(guó)首個(gè)規(guī)范“住房租賃”、規(guī)范長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī),，北京成為首個(gè)將“住有所居,、房住不炒、租購(gòu)并舉,、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市,。
關(guān)注 1
禁止中介捏造散布漲價(jià)信息等
房租上漲過(guò)快讓很多租房者“頭疼”。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶(hù)對(duì)散戶(hù),，住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模占比較小，租金調(diào)控的手段少,、難度大,。
根據(jù)《條例》，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè),，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制,。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，市人民政府可以采取漲價(jià)申報(bào),、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施,，穩(wěn)定租金水平，并依法報(bào)國(guó)務(wù)院備案,。
市人民政府采取價(jià)格干預(yù)措施的,，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行,；拒不執(zhí)行的,，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)依法處理,。
同時(shí),，《條例》明確禁止住房租賃企業(yè),、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金,、捆綁消費(fèi),、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競(jìng)爭(zhēng),，炒作,、推高租金。
關(guān)注 2
整治違規(guī)“群租房”“甲醛房”
近年來(lái),，違規(guī)“群租房”安全,、擾民問(wèn)題一直備受社會(huì)關(guān)注。根據(jù)《條例》,，出租住房應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu),；起居室不得單獨(dú)出租，廚房,、衛(wèi)生間,、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居??；人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定。同時(shí),，《條例》賦予街道辦,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)違規(guī)群租的管理職責(zé)和處罰權(quán)。
具體來(lái)看,，未按照規(guī)定出租住房的,，由住房所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正或者恢復(fù)原狀,，對(duì)個(gè)人可處二千元以上一萬(wàn)元以下罰款,，對(duì)單位可處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；逾期不改的,，改正前停止出租,，對(duì)個(gè)人處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，對(duì)單位處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款,。
此外,，針對(duì)“甲醛房”問(wèn)題，《條例》規(guī)定,，出租房屋應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和北京市關(guān)于建筑,、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),。住房租賃企業(yè)對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修裝飾的,，應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意，并遵守室內(nèi)裝修裝飾相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),，保障租賃住房安全,。
若違反相關(guān)規(guī)定，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè),，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款,；逾期不改的,，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。
關(guān)注 3
“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管
針對(duì)投訴舉報(bào)反映較多的克扣租金押金、長(zhǎng)收短付,、高收低出,、個(gè)人二房東、卷錢(qián)跑路等市場(chǎng)亂象,，《條例》為違規(guī)市場(chǎng)主體量身定制了“緊箍咒”,。
其中，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)主體,，規(guī)定住房租賃企業(yè),、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力,，要求企業(yè)名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)行業(yè)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),，明確市場(chǎng)主體登記和行業(yè)備案要求。
《條例》明確將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管,，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量的,，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，其名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣,，具體數(shù)量另行規(guī)定。未經(jīng)設(shè)立登記從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,，由區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)責(zé)令改正,，沒(méi)收違法所得；拒不改正的,，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，依法責(zé)令關(guān)閉停業(yè),，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款，從而為解決這個(gè)長(zhǎng)期擾亂市場(chǎng)的痼疾提供法律依據(jù),。
關(guān)注 4
收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金
為避免長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)“爆雷”等問(wèn)題,，《條例》提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金,、專(zhuān)業(yè)人員和管理能力,；建立健全信息查驗(yàn)、安全保障,、定期檢查等內(nèi)部管理制度并組織落實(shí),。
企業(yè)信息需透明，營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、辦公地址,、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話(huà)等須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端如實(shí)公示,，要提前編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)并向承租人告知有關(guān)信息。從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持卡實(shí)名從業(yè),，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字,、注明信息卡號(hào)。
針對(duì)資金監(jiān)管問(wèn)題,，《條例》明確,，租賃企業(yè)收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金并須通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金,，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管,；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并且合同期滿(mǎn)當(dāng)事人續(xù)約的,，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金,。
《條例》明確將嚴(yán)管“租金貸”，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù),，劃入承租人賬戶(hù),；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限,，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配,。
■ 對(duì)話(huà)
《條例》突出對(duì)承租人居住權(quán)益的保障
制定《條例》出于哪些考慮？《條例》將解決租房者關(guān)心的哪些問(wèn)題,？日前,，北京市住建委房屋租賃處副處長(zhǎng)、《條例》主要起草人員之一胡清福接受新京報(bào)記者專(zhuān)訪,，對(duì)《條例》進(jìn)行了解讀,。
“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃”暴露出新矛盾
新京報(bào)：《條例》在起草及制定過(guò)程中，主要考慮了哪些因素,？
胡清福：首先,，在北京，住房租賃涉及的群體非常龐大,。北京2100多萬(wàn)人口中,，有超過(guò)三分之一通過(guò)租賃市場(chǎng)租房住，其中還涉及各種類(lèi)型的房東,，我們估算大概得有1000多萬(wàn)人與住房租賃這一行為相關(guān),。住房租賃涉及這么龐大群體的切身利益，但是此前沒(méi)有法規(guī)以上專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)范,。
同時(shí),，隨著近年來(lái)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，一些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)涌入市場(chǎng)，“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃”模式發(fā)展很快,，城市民宿,、網(wǎng)約房、短租房等新興業(yè)態(tài)發(fā)展迅速,，新的矛盾也不斷暴露出來(lái),，長(zhǎng)租公寓“爆雷”、二房東跑路,、甲醛房等,，引發(fā)大量矛盾糾紛。
另外,，從國(guó)家層面來(lái)看,，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視住房租賃和立法,，在多次重要會(huì)議上對(duì)于發(fā)展住房租賃作出過(guò)重要部署,，并在十九大報(bào)告中提出“租購(gòu)并舉”。要求大力發(fā)展住房租賃,，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，培育專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè),，加快推進(jìn)住房租賃立法,。
新京報(bào)：你提到長(zhǎng)租公寓“爆雷”、甲醛房等問(wèn)題,，如何根除這些問(wèn)題,？如何保障相關(guān)措施落地？
胡清福：《條例》立法工作過(guò)程中,，我們堅(jiān)持的一個(gè)重要原則,，就是問(wèn)題導(dǎo)向，就是為了解決北京住房租賃領(lǐng)域的實(shí)際問(wèn)題,。我們希望通過(guò)《條例》以及若干個(gè)配套政策，建立起以《條例》為核心的相對(duì)完善的住房租賃法律制度體系,，解決市場(chǎng)面臨的矛盾,，解決公眾關(guān)心的問(wèn)題。
同時(shí),，《條例》的落地生效還需要各級(jí)政府,、各個(gè)部門(mén)、基層組織,、行業(yè)組織,、市場(chǎng)主體等各方共同努力、形成合力，真正將住房租賃融入基層治理體系,，實(shí)現(xiàn)共治共享,。
新京報(bào)：從保護(hù)承租人層面來(lái)看，《條例》主要有哪些舉措,？
胡清福：整個(gè)《條例》突出了承租人基本居住權(quán)益保護(hù),。對(duì)于租客而言，住房租賃涉及穩(wěn)定居住權(quán),，屬于民生范疇,，在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對(duì)弱勢(shì)地位,。從多年的管理實(shí)踐來(lái)看,，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。
因此,，《條例》在《民法典》平等保護(hù)當(dāng)事人的原則下,，從居住條件、安全保障,、穩(wěn)定租金,、糾紛調(diào)處等方面進(jìn)一步突出對(duì)承租人居住權(quán)益的保障。
一方面,，明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合建筑,、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求,，具備供水,、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租,，禁止出租違法建設(shè)及其他法律規(guī)定不得出租的房屋,。
另一方面，明確出租人的合同登記備案,、出租登記以及安全管理等責(zé)任義務(wù),，并規(guī)定出租人不得采取停止供水、供電,、供熱,、供燃?xì)饣蛘卟扇”┝Α⑼{等方式強(qiáng)行解除合同,、收房,。
出租人應(yīng)當(dāng)出示身份證件、房屋權(quán)屬證明,，告知房屋裝修情況并配合實(shí)地看房等,。通過(guò)租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為承租人辦理居住證,、積分落戶(hù)、子女入學(xué),、公積金提取等公共服務(wù)提供便利,，承租人無(wú)需提交紙質(zhì)合同。
此外,，《條例》還提出,，建立多元糾紛化解機(jī)制，幫助租賃人及時(shí)妥善化解租賃矛盾糾紛,。
《條例》強(qiáng)調(diào)行業(yè)管理與社會(huì)治理銜接
新京報(bào)：作為全國(guó)首個(gè)規(guī)范“住房租賃”的地方性法規(guī),，《條例》的發(fā)布和實(shí)施有什么意義？對(duì)其他城市有何借鑒價(jià)值,？
胡清福：縱觀全國(guó),，關(guān)于房屋租賃的地方性法規(guī)很多，但在“住房租賃”方面出臺(tái)專(zhuān)門(mén)法規(guī),，北京是首個(gè),。《條例》是全國(guó)首個(gè)規(guī)范“住房租賃”,、規(guī)范長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī),，北京也是首個(gè)將“住有所居、房住不炒,、租購(gòu)并舉,、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市。
北京這次出臺(tái)的《條例》與以前其他城市的“房屋租賃條例”有比較大的區(qū)別,。在規(guī)范對(duì)象范圍以及管理機(jī)制方面,，《條例》涵蓋很多新興業(yè)態(tài)，如長(zhǎng)租公寓,、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等,。同時(shí)，《條例》還將行業(yè)管理與社會(huì)治理緊密銜接,，明確將住房租賃納入基層治理體系,，給街鄉(xiāng)鎮(zhèn)賦權(quán)，夯實(shí)基層政府管理責(zé)任,。
北京作為首都,，需要發(fā)揮引領(lǐng)示范作用。我們認(rèn)為,，《條例》在全國(guó)范圍內(nèi)會(huì)起到一定的“表率”作用。
新京報(bào)：圍繞《條例》施行,，有哪些進(jìn)一步的工作安排,？
胡清福：《條例》的進(jìn)一步落實(shí)涉及北京市諸多政府部門(mén),。就北京市住建委而言，我們于年初全面啟動(dòng)《條例》配套政策起草工作,，目前已梳理出配套政策共5項(xiàng),，另有8項(xiàng)需要在下一步工作中不斷完善相關(guān)細(xì)則。
5項(xiàng)配套政策包括制定租賃中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員信息卡模本,、制定房屋狀況說(shuō)明書(shū)示范文本,、修訂住房租賃合同示范文本、制定押金托管租金監(jiān)管規(guī)定以及租賃中介機(jī)構(gòu)備案相關(guān)規(guī)定,。
此外,，我們針對(duì)各區(qū)住建部門(mén)、住房租賃企業(yè),、相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等多類(lèi)型主體,，分別進(jìn)行了全面的宣傳培訓(xùn)。未來(lái),，這項(xiàng)工作也將繼續(xù)開(kāi)展,。
新京報(bào)記者 徐美慧
責(zé)任編輯：封曉健
