開拓房企轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式
來源：經(jīng)濟(jì)日報 發(fā)布時間：2022-09-05 14:43:38
在將保障性租賃住房項目納入基礎(chǔ)設(shè)施公募（REITs）試點(diǎn)范圍一年之際，近日,，首批三只保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REIT,、紅土深圳安居REIT,、中金廈門安居REIT實(shí)現(xiàn)成功上市,。此舉有利于提振房地產(chǎn)市場信心，更有助于從中長期引導(dǎo)形成良性的商業(yè)模式,，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展,，切實(shí)解決大城市新市民、青年人住房突出問題,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展,。
自2021年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，多地出臺實(shí)施細(xì)則推進(jìn)土地,、金融,、財稅等配套政策落地，但市場主體在實(shí)踐中始終面臨缺乏能夠提供長期穩(wěn)定資金支持的金融產(chǎn)品,、無法形成“融投管退”的閉環(huán)運(yùn)作模式。保障性租賃住房REITs的上市,，通過金融手段將投資規(guī)模較大,、流動性較低的保障性租賃住房項目轉(zhuǎn)換為流動性較高的證券資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人的退出,，真正實(shí)現(xiàn)了租賃住房“融投管退”閉環(huán)發(fā)展,，為市場創(chuàng)造了一個良性的商業(yè)模式,，有助于提高市場主體參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性。
保障性租賃住房REITs項目上市,，對于盤活存量住房資源,，促進(jìn)形成保租房投資的良性循環(huán)也有一定的積極意義。當(dāng)前,，我國房地產(chǎn)市場已形成較大規(guī)模的住房存量,，各地在保障性租賃住房發(fā)展實(shí)踐中，也形成了新建,、改建,、改造、轉(zhuǎn)化等并行的房源籌集模式,。其中,，非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造,、閑置公租房及拆遷安置房轉(zhuǎn)化等模式在保障性租賃住房供給中占比提升,。通過發(fā)行保障性租賃住房REITs，將成熟的存量住房資源盤活,，將回收資金用于新增房源的籌集,，新的房屋資產(chǎn)成熟后可再通過REITs等方式予以盤活，從而形成保障性租賃住房投資的良性循環(huán),，有效增加保障性租賃住房供給,。各地可因城施策形成多元化的租賃房源籌集模式，釋放住房租賃市場發(fā)展?jié)摿?，切?shí)滿足大城市新市民,、青年人的住房租賃需求。
保障性租賃住房REITs項目上市,，有助于改善房企運(yùn)營方式,，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型和探索新發(fā)展模式。在我國房地產(chǎn)市場從增量建設(shè)為主逐漸轉(zhuǎn)為增存并重的趨勢下,，房企運(yùn)營方式的轉(zhuǎn)變是改善自身債務(wù)狀況,、防范未來債務(wù)風(fēng)險發(fā)生的重要方面。保障性租賃住房REITs的上市,，為房企實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營,、降低資產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)風(fēng)險提供了重要路徑。合規(guī)經(jīng)營的房企,，通過積極參與保障性租賃住房籌建運(yùn)營并申請發(fā)行REITs,，可以實(shí)現(xiàn)對持有型重資產(chǎn)的剝離，實(shí)現(xiàn)自身的輕資產(chǎn)運(yùn)營和REITs的重資產(chǎn)投資均衡發(fā)展。這有助于房企改善資產(chǎn)負(fù)債表,，增強(qiáng)再融資,、再投資能力，進(jìn)而為房企轉(zhuǎn)型和探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式提供支持和方向,。
保障性租賃住房REITs項目上市,，在提升住房租賃品質(zhì)、推進(jìn)構(gòu)建租購并舉的住房制度等方面同樣可以起到不小的作用,。租賃房源質(zhì)量與租住品質(zhì)要求之間的不匹配,，是當(dāng)前住房租賃市場亟待解決的關(guān)鍵問題。保障性租賃住房REITs的上市,，對提升住房租賃質(zhì)量具有重要的引領(lǐng)作用,。由于公募REITs上市有信息披露的要求，REITs基金管理人有動力通過加強(qiáng)運(yùn)營管理提高項目回報,，以獲得更多投資人認(rèn)可,。在保障性租賃住房REITs的引領(lǐng)下，可供新市民,、青年人選擇的長期,、穩(wěn)定的租賃房源將大幅增加，精細(xì)化,、專業(yè)化,、市場化的運(yùn)營模式將逐步形成，這對整個租賃市場的規(guī)范發(fā)展和租金穩(wěn)定具有示范帶動作用,，并通過補(bǔ)齊住房租賃短板和住房保障短板加快推進(jìn)租購并舉的住房制度建設(shè),。
有理由相信，隨著人們對公募REITs促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展認(rèn)識的持續(xù)深化,，參與主體和投資人將不斷豐富,，并將帶動住房租賃市場的可持續(xù)發(fā)展，更好解決大城市住房突出問題,，推動實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居,。
責(zé)任編輯：封曉健
