七成房企凈利潤下滑 行業(yè)短期承壓中長期向好
來源：證券日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間：2022-09-12 22:25:01
寒意未散,，房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇。
2022年上半年,，房地產(chǎn)從業(yè)者的日子過得較為艱難,。疫情反復(fù),、樓市下行,、資金回籠慢，翹首以盼的“紅五月”未來,，兩撥償債高峰卻至,，“內(nèi)外交困”的行業(yè)格局下，上市房企交出了一份“分化加劇”的答卷,。
剔除未能如期發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)的上市房企后,，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在169家上市房企中,，129家歸母凈利潤同比下降,，占比高達(dá)76.3%；按盈利與否區(qū)分,，55家房企虧損,，合計(jì)虧損額超過了595億元。
虧損榜首為富力地產(chǎn),，上半年虧損69.2億元,；建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后，交出了虧損56億元的成績(jī)單,。同期,，考出“盈轉(zhuǎn)虧”成績(jī)者亦不乏陽光城等過去TOP15成員；頭部尖子生和國資房企亦難逃利潤下滑窘境,，好在其利潤規(guī)模仍是行業(yè)佼佼者,；而在盈利榜單中,，中國海外發(fā)展、萬科,、保利發(fā)展,、華潤置地以及龍湖集團(tuán)為前五名。
“房地產(chǎn)行業(yè)上市公司毛利率水平整體已降至20%低點(diǎn),，凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏,，盈利規(guī)模受市場(chǎng)下行影響跌至近年低點(diǎn)，高投入高回報(bào)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低利潤時(shí)代，待行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后,，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入復(fù)蘇周期,，上市房企毛利率水平仍有可能回升。
降價(jià),、資產(chǎn)減值等
是房企盈利能力下降主因
出現(xiàn)在虧損名單中的房企多是已出險(xiǎn)或面臨償債危機(jī)的房企,。
從樂居財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，15家房企虧損額達(dá)到10億元以上,，除富力地產(chǎn)與建業(yè)地產(chǎn)外,，藍(lán)光發(fā)展、陽光城,、正榮地產(chǎn)等8家房企虧損額在20億元至50億元之間,；從歸母凈利率變動(dòng)幅度來看，超七成房企同比下降,，同比跌幅超過50%的房企高達(dá)84家,。
樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年,，在169家樣本房企中,，有40家房企歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)正向增長，其中有一半房企的增幅沒有超過20%,。同期,，上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻，僅為11.49億元,，去年則為20.3億元,；TOP30平均歸母凈利為37.73億元，同比減少30.8%,。
中國海外發(fā)展,、萬科、保利發(fā)展以及華潤置地4家房企的歸母凈利潤均超過百億元,，分別為167.43億元,、122.23億元,、108.26億元以及106.03億元；15家房企凈利潤超過20億元,，其中,，龍湖集團(tuán)緊隨四大“百億元凈利”房企之后，為74.8億元,。
在民營房企中,，奉行長期主義的龍湖集團(tuán)、在市場(chǎng)下行期逆市進(jìn)取的濱江集團(tuán),，歸母凈利率有所增長,；背靠國資的建發(fā)股份、京投發(fā)展等房企,，盈利能力也呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì),，但增速也在10%以下。
值得關(guān)注的是,，京能置業(yè)上半年轉(zhuǎn)盈為虧,，歸母凈利潤同比下滑16146.48%，創(chuàng)下跌幅之最,。
因創(chuàng)立以來第一次出現(xiàn)虧損,，在9月1日的2022年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森向全體投資人致歉,。“我們一直在進(jìn)行深刻的反思,，從自身找原因，絕不怨天尤人,，也拒絕‘躺平’。”
劉水表示,，從2022年上半年影響當(dāng)期凈利潤水平的因素來看,，一是加大存貨、投資性物業(yè),、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提力度,；二是聯(lián)合營項(xiàng)目收益減少；三是為應(yīng)對(duì)確?，F(xiàn)金流安全和調(diào)整投資布局,，部分房企處置非核心資產(chǎn)，或形成虧損,；四是受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大,、疫情反復(fù)、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致購買力轉(zhuǎn)弱等因素影響,。
不過,，東高科技高級(jí)投資顧問畢然向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，在“保交樓”與“防風(fēng)險(xiǎn)”指導(dǎo)思想之下，房地產(chǎn)行業(yè)的底部是堅(jiān)實(shí)的,，從近兩個(gè)季度表現(xiàn)來看,，在最困難的時(shí)刻，行業(yè)的整體營收,、利潤,、費(fèi)用、現(xiàn)金流并未引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，而是逐步探底,，“我們有理由相信復(fù)蘇周期會(huì)到來，促使市場(chǎng)再度回暖,。”
總體而言,，頭部尖子生仍能保持利潤總盤子增長，但出險(xiǎn)房企則被甩在后面,，虧損或許只是開始,。不難看出，在市場(chǎng)處在上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)換期內(nèi),，上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)一步分化,。那么，接下來具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢,？
未來市場(chǎng)規(guī)模
仍超10萬億元
盡管目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)都不容樂觀,，但從《證券日?qǐng)?bào)》記者多方采訪和頭部標(biāo)桿房企管理層在2022年中期業(yè)績(jī)釋放出的信息可知，中長期多數(shù)房企仍對(duì)市場(chǎng)抱有堅(jiān)定的信心,。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢(shì)的預(yù)判,，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳序平向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“今年是低開,、筑底,、向好的態(tài)勢(shì)，整體穩(wěn)中向好,，全年房地產(chǎn)商品房成交規(guī)模比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅,，但我們還是覺得有信心。隨著一些項(xiàng)目的陸續(xù)加推,，8月份非常有信心實(shí)現(xiàn)單月增速轉(zhuǎn)正,。”
“我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，估計(jì)年銷售額維持在12萬億元的水平,，長期還是看好這個(gè)行業(yè),，感覺綠城（中國）未來還大有可為。”綠城中國董事會(huì)主席張亞東向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，接下來“我們會(huì)更加看重營收和利潤的有質(zhì)增長,，未來還會(huì)保持兩位數(shù)的增長,。”
談及下半場(chǎng)市場(chǎng)格局演化趨勢(shì)，中國海外發(fā)展董事會(huì)主席顏建國提出了“三個(gè)分化”：一是市場(chǎng)分化,，一,、二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場(chǎng)；二是行業(yè)分化,，房企數(shù)量將大幅減少,，行業(yè)集中度將顯著提升；三是企業(yè)分化,，行業(yè)容錯(cuò)率下降,，精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出,。
責(zé)任編輯：封曉健
