地產再迎融資禮包,，當前惠及的房企有哪些特點,？
來源：第一財經 發(fā)布時間：2022-11-30 10:23:38
以綠檔房企為主。
從“第二支箭”延期并擴容到“金融16條”存量,、增量雙管齊下,，從國有大行帶頭授信18家房企超萬億元到證監(jiān)會時隔12年重啟房企再融資……政策頻頻給房地產送暖,。
從去年下半年以來，整個房地產行業(yè)經歷了一輪大洗牌,，行業(yè)基本面分化趨勢明顯,，進一步影響了各家房企的融資能力和償債壓力。
近期一系列政策火速落地,，融資以國有企業(yè)為主的格局已被打破,。不過以銀行授信和增信發(fā)債來看，當前獲得支持的企業(yè)仍以優(yōu)質民企或混合所有制企業(yè)為主,。“現在（政策）最首要的就是把信心先拉回來,。”一位長期研究地產行業(yè)的投資人士對記者表示，先“保住”頭部企業(yè)既是金融機構對風險收益的權衡,，也符合市場優(yōu)勝劣汰的規(guī)律,。
前兩支“箭”支持主體重合率較高
回顧11月以來的地產支持政策，先是交易商協會表態(tài),，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）,，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資,，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資；隨后央行,、銀保監(jiān)會印發(fā)的“金融16條”出臺,，從銀行貸款、信托貸款,、債券發(fā)行等方面緩解存量債務壓力,，增加增量支持。
此外,，人民銀行,、銀保監(jiān)會于21日聯合召開的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，月初交易商協會,、房地產業(yè)協會聯合中債信增公司召集21家民營房企召開的座談會,，都釋放了重要的積極信號。
最新的政策來自證監(jiān)會,。28日晚間,，證監(jiān)會發(fā)布支持房地產市場的“政策大禮包”，在股權融資方面推出調整優(yōu)化5項措施,，涉及并購重組,、再融資以及境外融資等多個方面。
至此,，信貸,、債券、股權融資“三支箭”已經全部發(fā)出,。此前的2018年,，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經國務院批準,，央行會同有關部門,，從信貸、債券,、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合,，支持民營企業(yè)拓展融資。
從近期情況來看,，房地產市場在不斷迎來新的政策支持同時,，已出臺政策的落地也明顯提速。其中銀行授信和增信發(fā)債作為前期主要的支持方向,，在近期均取得顯著進展,。
不過從目前的受惠主體來看，“出鏡率”較高的房企在各類支持政策層面重合率較高,，除央企,、地方國企外,，普遍為頭部優(yōu)質民企。
23日以來,，6家國有大行陸續(xù)宣布,，共與18家房企開展合作（其中民營房企數量為10家），共計提供意向性融資總額16550億元,；股份行中,，興業(yè)銀行、恒豐銀行,、中信銀行也宣布共計與22家房企簽訂戰(zhàn)略合作協議,，其中興業(yè)銀行為10家合作房企提供意向性融資總額達4400億元。
具體看各行已經披露的信息,，惠及的全國性民營房企和混合制企業(yè)有11家,，包括萬科集團（6家國有大行、1家股份行）,、龍湖集團（5家國有大行,、2家股份行）、美的置業(yè)（5家國有大行,、1家股份行）,、碧桂園（3家國有大行、1家股份行）,、金地集團（3家國有大行）,、綠城中國（3家國有大行、2家股份行）,、中海發(fā)展（3家國有大行,、2家股份行）、金輝集團（1家國有大行）,、合生創(chuàng)展（1家國有大行）、大華集團（1家國有大行）,、濱江集團（1家國有大行,、2家股份行）。
增信發(fā)債方面,，據交易商協會官方披露,，11月以來已經受理龍湖集團、美的置業(yè),、新城控股共計500億元儲架式注冊發(fā)行,，另有萬科擬報送280億元儲架式注冊發(fā)行計劃。其中,，龍湖集團,、美的置業(yè),、金輝集團發(fā)行20億元、15億元,、12億元中期票據均已宣布落地,。
惠及房企共同點有哪些？
無論是信貸融資,、債券融資,，還是資本市場的股票融資，授信機構,、投資人的共同關注點是風險和收益情況,。尤其去年以來多家房企資金鏈斷裂、出現債務違約之后,，償債能力成為市場首要的關注因素,。
有資深債券投資人士指出，影響房企償債能力的因素中,，債務總量及構成,、（凈）資產負債率、現金覆蓋情況等是重要參考,。目前來看,，當前獲得銀行集中簽約，或者能夠增信發(fā)債成功的企業(yè)在同行中普遍資質較高,。
光大證券統計,，截至今年上半年末，11家重點公司（含國企和頭部民企）有息負債中,，短債占比平均值為23.8%,，其中龍湖短債占比最低，僅為10.1%,。占比較高的房企中,，金地集團（31.6%）、新城控股（30.5%）也未超過35%,。同期,，11家重點房企平均綜合融資成本為4.23%，其中中海發(fā)展,、龍湖集團等綜合融資成本均低于4%,，優(yōu)勢明顯。
以萬科為例,，其今年9月發(fā)行2022年第三期綠色中票時,，采用的依然是截至2021年末的財報數據。截至去年年末，公司有息負債余額合計為2659.65億元,，資產負債率為79.21%,，扣除預收賬款、合同負債后的資產負債率為46.82%,，其中短期借款和一年內到期的有息負債合計586.22億元,，占比22.04%。
同期,，萬科年內經營活動產生的現金流量凈額僅為41.13億元,，不過賬上還有貨幣資金合計1493.52億元，獲得的4456.69億元主要貸款銀行授信中,，尚有1694.81億元未使用,。
龍湖集團作為民營企業(yè)中的“優(yōu)等生”，僅從表內債務來看,，償債能力也還算樂觀,。截至2022年9月末，公司有息負債總額為1560.62億元,，占總負債的27.12%,。同期，資產負債率為69.84%,，扣除合同負債的資產負債率為45.63%,。雖然截至去年年末龍湖經營性現金流凈額保持在接近140億元，但今年九月末則降至-58.87億元,。
未來一年內,，龍湖到期的非流動性負債為164.52億元。不過截至9月末,，龍湖賬上貨幣資金還有702.96億元,，獲得的3496億元工、農,、中,、建四大行集團授信額度中，還有2124億元未使用,。
美的置業(yè),、新城控股等情況類似，其中美的置業(yè)截至9月末有息債務余額為460.59億元,，其中1年以內到期部分占比24.49%，同期貨幣資金余額為235.85億元,，未使用的銀行授信額度1098.04億元,。
也有企業(yè)已經存在較為明顯的資金壓力。以金輝集團為例，其截至今年9月末合并口徑資產負債率為78.66%,，有息債務（379.42億元）占總負債比例為27.85%,。同期，公司短期借款與1年內到期的非流動負債規(guī)模約為105億元,，而為了控制債務規(guī)模,、償還有息負債，其貨幣資金余額已經較上年末減少35%降至127.86億元,。同期,，其未使用的銀行授信額度為320.26億元。
值得注意的是,，對于房企來說,，在過去的高周轉模式下，除了表內的有息負債,，表外債務和經營債務也值得注意,。但從表外擔保情況來看，目前頭部房企的對外擔保金額相對較小,。
另外在融資方面,，監(jiān)管2020年出臺的“三道紅線”新規(guī)是觀察房企的重要參考。從目前獲得支持的企業(yè)來看,，整體以綠檔為主,，即同時滿足剔除預售款后的資產負債率<70%，凈負債率<100%,，現金短債比>1,。在光大證券統計的11家重點房企中，截至今年6月末,，凈負債率最低的公司為華潤置地的31.0%,，其次為萬科的35.5%，龍湖集團非受限現金短債比指標則以4.04倍居首,。
責任編輯：封曉健
