房地產(chǎn)行業(yè)2023年仍需譜好四部曲
來源：證券日報 發(fā)布時間：2023-01-05 22:16:34
王麗新
冰凍三尺非一日之寒,，樓市回穩(wěn)也不可能一蹴而就,。從政策的頂層設計到各地“因城施策”的實質(zhì)性落地，再到整體融資環(huán)境的改善,，直至銷售市場回穩(wěn),，需要一個較長的傳導過程,。這期間,，房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多實際困難和阻力，仍需勉力前行,。
2023年是全力拼經(jīng)濟的關鍵期,。在筆者看來，房地產(chǎn)行業(yè)需從保交樓,、穩(wěn)銷售,、穩(wěn)信用和穩(wěn)投資出發(fā)，只有譜好這四部曲,，才能帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)經(jīng)營回歸正軌,。
第一步重在全面落實“保交樓”。這不只是對民生的呵護,，更是穩(wěn)定信心的“壓艙石”,。過去一年，中央層面多次強調(diào)“保交樓,、穩(wěn)民生”,，推出2000億元專項借款和2000億元再貸款，為“保交樓”護航,。地方層面,，設立專項紓困基金、優(yōu)化預售資金監(jiān)管,、返還未動工項目土地款等精準政策頻出,，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理,。2023年“保交樓”依舊是必須堅守的底線,，仍需通過各種政策、金融等手段,，進一步破解資金難題,，盡快督促停工項目全面復工，保證問題項目順利交付,，消除購房者擔憂,，修復市場信心,。
引導市場信心回暖目標之下，各地“因城施策”仍有優(yōu)化空間,，這不只是滿足居民合理住房需求,，更是促進市場盡快回穩(wěn)的重要工具。從年初聚焦降利率,、降首付,，到支持高端人才、三孩家庭等新增群體購房,，釋放增量需求,，再到下半年放松限購、限售,、限貸城市逐漸擴容……優(yōu)化政策層層遞進,。2023年，一線城市及強二線城市調(diào)控政策不排除進一步放松的可能性,，弱二線以及三,、四線城市仍需適度激活居民購房需求，比如部分城市有望全面取消限購,，或各地繼續(xù)創(chuàng)新政策工具,，引導市場銷售回穩(wěn)，并適度“保溫”,。
若要力促房企銷售端回穩(wěn),，資本市場要更好地發(fā)揮作用，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況,，這不只是穩(wěn)房企信用,，更是防止出險房企增加的“防火墻”。從“三箭齊發(fā)”支持房企融資到允許房企借殼上市,，再到股權融資預案的完成,，“因企施策”改善融資，所需時間有短有長,。2023年,，監(jiān)管層或可考慮新的舉措，進一步豐富融資工具箱,，比如在引導解近渴的資金快速入場的同時,，加快推動AMC進場、債務重組,、以股抵債等多種增資化債模式在實操層面落地,，讓一部分高財務杠桿或出險房企有序出清，減緩未出險房企償債壓力,，同時讓另一部分優(yōu)質(zhì),、穩(wěn)健型房企有機會投資擴表,。
隨著后續(xù)房地產(chǎn)信用風險不斷化解、頭部穩(wěn)健型房企得到資金支持,，將帶來信用修復,。當行業(yè)迎來曙光，“穩(wěn)投資”就刻不容緩,。在房地產(chǎn)行業(yè)這個復雜的產(chǎn)業(yè)鏈體系中,，牽一發(fā)而動全身，但不意味著立竿見影,。即便2022年年末利好房企發(fā)債,、融資等重磅政策接連出臺，但對房企投資端產(chǎn)生效果仍需時間,。不過,，在2023年銷售回暖之前,，地產(chǎn)商需抓住獲取優(yōu)質(zhì)地塊,、補倉核心城市和深耕城市的“窗口期”。
正所謂“把錢用在刀刃上”,，暫停拿地只是應對行業(yè)風險的謹慎之舉,，不投資并不意味著存貨去化周期會變短，反而會導致現(xiàn)金流難以改善,。若想熬過寒冬,，企業(yè)需要進行資產(chǎn)換倉，加快退出“小而散”的城市和項目,，把錢投在高能級城市的優(yōu)質(zhì)土地上,，以期經(jīng)歷縮表陣痛之后，規(guī)模與ROE(凈資產(chǎn)收益率)可以實現(xiàn)正相關,。此外,，穩(wěn)健型房企若有余力，需把握好當下股權融資重啟的窗口期,，加快實施并購重組,，助力行業(yè)從加快風險出清向“穩(wěn)投資”過渡。
2022年,，房地產(chǎn)行業(yè)大開發(fā)時代落幕,。值得期許的是，2023年樓市虛火褪去,，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硇律?/p>
責任編輯：封曉健
