房地產(chǎn)市場預(yù)期正在改善
來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2023-03-30 14:11:46
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)一系列積極變化。一方面,，多地首套房貸款利率、首付比例下行,，市場銷售降幅明顯收窄；另一方面,，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善,，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅收窄。
進(jìn)一步釋放需求
釋放剛性和改善性住房需求,，是推動(dòng)房地產(chǎn)健康,、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵舉措。降低房貸利率以及首付比例,，有利于進(jìn)一步釋放市場需求,。
數(shù)據(jù)顯示，今年3月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.02%,，較上月微降2個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為4.91%,，與上月持平,。從利率下調(diào)幅度來看，三四線城市的房貸利率同比降幅最大,，首套,、二套房貸利率同比降幅分別為140個(gè)基點(diǎn)和75個(gè)基點(diǎn),。
“截至2022年12月末，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款平均利率較上年末下降約140個(gè)基點(diǎn),。除了個(gè)別熱點(diǎn)城市,，絕大多數(shù)城市的首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國底線。”中國人民銀行副行長潘功勝表示,，從需求端看,，因城施策實(shí)施好差別化的住房信貸政策，持續(xù)引導(dǎo)實(shí)際利率和首付比例下行,，將更好支持剛性和改善性住房需求,。
與此同時(shí)，銀行放款速度也有所提升,。數(shù)據(jù)顯示,，3月份貝殼百城銀行平均放款周期為21天，較上月縮短7天,。“對銀行來說,，住房按揭貸款依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示,，一季度商業(yè)銀行信貸規(guī)模較為充裕,，也在一定程度上提升了放款速度。
“在一系列政策推動(dòng)下,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化,，主要表現(xiàn)在市場銷售降幅明顯收窄。”國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉說,，今年前2個(gè)月,，商品房銷售面積同比下降3.6%，降幅收窄20.7個(gè)百分點(diǎn),。
修復(fù)供給端預(yù)期
除了需求端,，供給端也出現(xiàn)了諸多積極變化。數(shù)據(jù)顯示,，前2個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.7%,，降幅比2022年收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降15.2%,，降幅收窄10.7個(gè)百分點(diǎn),；2月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.67，較1月份有所回升,。
“當(dāng)前,，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，預(yù)期向好,，有助于房地產(chǎn)投資降幅收窄,。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說,，圍繞改善房地產(chǎn)企業(yè)融資，金融管理部門已出臺多項(xiàng)政策措施,，信貸,、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”,，持續(xù)緩解房企資金壓力,。
去年以來，金融管理部門出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施,，并持續(xù)推動(dòng)政策落細(xì),、落實(shí)。當(dāng)前,，金融管理部門正在開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng),，全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。與此同時(shí),，緩釋金融機(jī)構(gòu)過度避險(xiǎn)情緒,，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供正常融資。數(shù)據(jù)顯示,，今年1月份,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增超3700億元，同比多增2200億元,。
除了融資環(huán)境改善,，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)也有所收斂。“我們認(rèn)為,，過去房企風(fēng)險(xiǎn)蔓延趨勢已經(jīng)得到了遏制,，房企流動(dòng)性得到明顯改善。”中信銀行副行長胡罡說,。中信銀行近期發(fā)布的2022年年報(bào)顯示,，截至2022年12月末，該行房地產(chǎn)業(yè),、建筑業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)趨勢,，兩個(gè)行業(yè)的不良貸款余額較上年末分別減少17.89億元和12.51億元。
“盡管融資環(huán)境有所改善,，但房企尤其是民營房企新開工意愿仍顯不足,。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在回升過程中仍有震蕩可能,。婁飛鵬認(rèn)為,，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房企預(yù)期仍然不佳，因此要綜合施策穩(wěn)定和改善預(yù)期,。
增信心仍是關(guān)鍵
今年2月份,，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同,；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
“目前,，二手房市場回升幅度,、市場熱度均略高于新房市場。”溫彬說,，綜合來看,，市場回升的可持續(xù)性仍有待觀察。
“二手房的不確定性較低,，其需求取決于購房者預(yù)期以及剛性需求,。相比之下，新房存在不確定性,，此前部分住房無法按時(shí)交付影響了購房者意愿,。”曾剛說。
國家統(tǒng)計(jì)局投資司首席統(tǒng)計(jì)師羅毅飛表示,，要持續(xù)釋放房地產(chǎn)市場剛性和改善性住房需求,，推進(jìn)“保交樓”項(xiàng)目建設(shè)力度，逐步提振市場信心,。“去年,，‘保交樓’政策對民生保障起到了重要作用。”付凌暉說,。目前,，監(jiān)管部門已推出3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃,、1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃,，并指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)行業(yè)重組并購，加快風(fēng)險(xiǎn)的市場化出清,。
“現(xiàn)在最關(guān)鍵的是看市場信心和需求端變化,，主要是一手房銷售變化。”胡罡說,。一手房銷售是房企將新房直接出售給個(gè)人客戶,，其轉(zhuǎn)暖意味著房企資金回流向好，有助于緩解房企資金壓力,、化解風(fēng)險(xiǎn),。“在房地產(chǎn)交易中，雖然各地情況有所不同，但總體來看,，一手房交易量較大,，其銷售回暖代表著需求回升，對房地產(chǎn)市場走勢的研判具有一定的指示意義,。”婁飛鵬說,。
“央行近期實(shí)施的降準(zhǔn)可增加中長期可貸資金，有助于增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持房企融資的積極性,，滿足房企的合理融資需求,。”溫彬說，降準(zhǔn)將釋放低成本資金,，也有助于通過差異化貸款利率支持剛性和改善性住房需求,。
“當(dāng)前，還要進(jìn)一步穩(wěn)定居民收入增長預(yù)期,。”曾剛說,，對于居民來說，房貸是長期負(fù)債,，支出意愿,、償債能力取決于其穩(wěn)定就業(yè)與收入增長。因此,，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入,，保持物價(jià)形勢總體穩(wěn)定。（經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 郭子源）
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