強(qiáng)觀察｜二手房“帶押過戶”會(huì)加速成交回暖嗎？
來源：人民網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2023-04-10 15:34:18
二手房交易迎來重大變化,。自然資源部和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,，要求在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)存量住房“帶押過戶”。什么是“帶押過戶”,？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響,？對(duì)買賣雙方有哪些利好,？對(duì)此，人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目采訪了業(yè)內(nèi)專家,。
百城“試水”推動(dòng)“帶押過戶”常態(tài)化
傳統(tǒng)的二手房交易,，需要賣方把房貸還清，解除原有抵押,，才能辦理過戶手續(xù),，而后買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款,。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮表示,，不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”是指根據(jù)民法典規(guī)定，已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),，不需要提前歸還舊貸款,、注銷抵押登記，即可完成過戶,、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
《通知》要求,，全面推進(jìn)存量住房“帶押過戶”,，實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋,，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù),。
“強(qiáng)觀察”欄目了解到，目前“帶押過戶”主要涉及二手房商業(yè)貸款,。全國(guó)有100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”,，其中天津、山西,、山東,、江蘇等省市已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。
北京樓市的政策向來具有風(fēng)向標(biāo)作用,。3月31日,，北京銀保監(jiān)局等四部門聯(lián)合發(fā)布通知，在北京市啟動(dòng)存量住房“帶押過戶”模式,。
嚴(yán)榮表示,，從當(dāng)前來看，由于地域差異,、金融機(jī)構(gòu)以及不動(dòng)產(chǎn)類型的多樣性,，全面推進(jìn)“帶押過戶”呈現(xiàn)出漸進(jìn)性特征。“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易具有聯(lián)動(dòng)性,，為減少各地交易規(guī)則差異帶來的不確定性,，要在全國(guó)加快推進(jìn)‘帶押過戶’,，需盡快實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一交易規(guī)則。”
“這將進(jìn)一步刺激二手房市場(chǎng)交易的活躍度,，也有助于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期,，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)尹迪分析,。
“近期二手房市場(chǎng)的火熱,，一定程度上與超百城推行‘帶押過戶’有關(guān)。三四線城市的二手房銷售要弱一些,，但在二手房市場(chǎng)大勢(shì)的傳導(dǎo)下,，也迎來了向好預(yù)期。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華說,。
多重優(yōu)勢(shì)利好買賣雙方
“帶押過戶”為交易雙方帶來了實(shí)實(shí)在在的好處,。
“存量住房‘帶押過戶’具有省時(shí)、省錢,、安全的優(yōu)勢(shì),。”尹迪表示，首先是省時(shí),。“帶押過戶”實(shí)行以前,，交易成本高、時(shí)間長(zhǎng),，流程繁瑣,。新政實(shí)施后，手續(xù)簡(jiǎn)化,，交易周期縮短,；其次是省錢。之前,，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí),，賣家需清償已有貸款，如果借用“過橋資金”,，成本一般在總房款的1%左右,。但如果“帶押過戶”，相當(dāng)于這筆錢就可以不用花,，“沒有中間商賺差價(jià)”。最后是安全,。例如,，北京這次的新模式能最大程度地保護(hù)交易資金的安全。買家的首付款或全款打入的是資金監(jiān)管賬戶,，在確認(rèn)“帶押過戶”完成后,，銀行才會(huì)將首付款和貸款劃至賣家的貸款銀行賬戶,，解除原賣方貸款的抵押。
尹迪表示,，“帶押過戶”意味著居民出售住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款,，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款,，極大便利居民住房交易,，降低交易成本，后續(xù)對(duì)于盤活二手房市場(chǎng),、以二手房交易帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用,。
不過，專家也提醒,，買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù),，應(yīng)該積極引入預(yù)告登記等手段，防止“一房二賣”,，防范“抵押權(quán)懸空”等風(fēng)險(xiǎn),，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全,。
部分城市試點(diǎn)公積金貸款“帶押過戶”
“銀行一般有個(gè)‘總行’,，可以出臺(tái)一些規(guī)定，而公積金屬于各地政府設(shè)立的專門機(jī)構(gòu),，需要由各地政府出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)則,。”鄒琳華表示。
2022年12月9日,，浙江省寧波市首例二手房交易試點(diǎn)“公積金貸款帶押過戶”成功在寧波市政務(wù)服務(wù)中心辦理,。此案例屬于“房東商業(yè)貸款、買家組合貸款”的情況,；4月4日,，江蘇省無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心成功辦理了全市首筆公積金貸款類不動(dòng)產(chǎn)帶押過戶業(yè)務(wù)，這也意味著“帶押過戶”服務(wù)適用場(chǎng)景已經(jīng)從之前的商業(yè)銀行貸款,，正式延伸到了公積金貸款,。
嚴(yán)榮表示，為切實(shí)提升便利化服務(wù)水平,，降低制度性交易成本,，不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”的實(shí)踐不能僅限于商業(yè)貸款，應(yīng)該將公積金貸款也納入全國(guó)范圍,。
“在實(shí)踐中,，不少城市已經(jīng)開展了有益探索。”嚴(yán)榮表示，有城市規(guī)定在二手房交易過程中,，經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致,，無須賣方先結(jié)清貸款并解除抵押，即可通過公積金“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù),，辦理房屋過戶和抵押登記,，從而使買方具備住房公積金貸款放款前須落實(shí)所購(gòu)住房抵押擔(dān)保的條件。在經(jīng)過各地公積金管理中心審批后,，進(jìn)而獲得公積金貸款放款,。買方申請(qǐng)的貸款總額要不小于賣方原住房貸款合同項(xiàng)下的剩余貸款本息、逾期利息,、罰息及其他應(yīng)還債務(wù)之和,。相較于傳統(tǒng)模式，減輕了賣方還清原住房貸款等多個(gè)環(huán)節(jié),，公積金“帶押過戶”簡(jiǎn)化了交易流程,，縮短了交易時(shí)間，減輕了購(gòu)房人籌措資金的壓力,，有助于縮短房產(chǎn)交易周期,，滿足剛性和改善性住房需求。
責(zé)任編輯：封曉健
