公積金政策優(yōu)化,，影響幾何
來源：經(jīng)濟(jì)日報 發(fā)布時間：2023-04-22 10:04:01
優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費的重要舉措之一。近期,，全國多個城市出臺公積金貸款“帶押過戶”,、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策,，加大公積金對購房者的支持力度,。對于購房者來說，這些新變化能夠帶來多大的支持作用,？買賣雙方,、銀行都有哪些風(fēng)險需要規(guī)避？政策執(zhí)行過程中,，還要注意什么問題,？
出現(xiàn)新變化
據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),，2022年以來，已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策,，其中部分城市支持公積金貸款“帶押過戶”,。記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前已有江蘇南京,、浙江寧波,、福建漳州,、安徽六安,、湖北襄陽、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過戶”相關(guān)政策,。
所謂公積金貸款“帶押過戶”,，即在二手房交易過程中，對于存在公積金貸款抵押的房產(chǎn),，向金融機(jī)構(gòu)提交申請后,，可在無需還清貸款解除抵押的情況下直接辦理不動產(chǎn)過戶和抵押登記手續(xù)。
“在傳統(tǒng)模式下,，賣方須還清原住房貸款,、解除抵押、辦理交易過戶,、買方重新設(shè)立抵押等多個環(huán)節(jié),。‘帶押過戶’簡化了交易流程，縮短了交易時間,，減輕了繳存職工籌措資金的壓力,，有助于縮短房產(chǎn)交易周期，滿足剛性和改善性住房需求,。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說,。
今年1月份，陜西省咸陽市住房公積金管理中心發(fā)布《個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實施細(xì)則》,，并于2月22日完成首筆“商轉(zhuǎn)公”貸款的不動產(chǎn)登記,。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計，目前已有深圳,、青島,、長春,、福州、重慶,、武漢,、昆明、廣東東莞,、河南洛陽等超20城推出了“商轉(zhuǎn)公”政策,。
“商貸和公積金貸款之間的利差比較大，開展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù),，將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力,，切實發(fā)揮公積金在住房保障方面的作用。部分城市公積金可支配規(guī)模較大,，通過‘商轉(zhuǎn)公’盤活存量公積金,，有助于購房者減輕還貸壓力。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟說,。
此外,，多地還推出了提取公積金作為購房首付款的政策。2022年至今,，福州,、廣東中山、四川達(dá)州等20余城陸續(xù)出臺政策,，允許購買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款,，出臺此項政策的城市持續(xù)擴(kuò)圍。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,，這將減輕購房者前期資金周轉(zhuǎn)壓力,，有助于住房需求的釋放。
需多方配合
和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比,，當(dāng)前各個城市因城施策,、精準(zhǔn)施策，除上述變化外,，還有提高公積金貸款額度和延長還款年限,、“一人購房全家?guī)?rdquo;等政策。
不過,，在具體執(zhí)行中,，相關(guān)業(yè)務(wù)還需要多方配合。劉麗杰告訴記者,，比如公積金“帶押過戶”,，需要公積金中心和銀行的配合，當(dāng)前公積金“帶押過戶”主要在同一銀行間進(jìn)行,，即業(yè)主住房抵押銀行和買房客戶貸款銀行須為同一銀行,。“支持公積金作為首付款,，需要賣房業(yè)主同意。‘商轉(zhuǎn)公’需要銀行和公積金中心配合,，同時受到公積金貸款額度限制,。目前，多數(shù)城市相關(guān)業(yè)務(wù)仍在試運行階段,。”劉麗杰說,。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪提醒，“商轉(zhuǎn)公”對降低月供成本等有積極作用,，但該政策具有階段性,，與公積金是否充裕有關(guān)，購房者要密切關(guān)注公積金的資金狀況,。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會研究中心主任龍葉指出,，雖然“商轉(zhuǎn)公”有明顯優(yōu)點，但在操作過程中仍存在亟需解決的問題,。例如,，在多個啟動房貸“商轉(zhuǎn)公”政策的城市，申請的條件設(shè)定較高,，目前只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當(dāng)?shù)乩U存職工家庭。此外,，由于公積金貸款的額度比較有限,，通常情況下低于購房者原有的商業(yè)貸款總額，因此很多“商轉(zhuǎn)公”之后的購房者依然面臨自籌資金的問題,。
針對提取住房公積金作為首付款的情況,，有業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市住房公積金個貸率,，也就是住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比已經(jīng)處于高位,，政府仍需進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，防范公積金流動性不足的風(fēng)險,。
“在這些政策中,，‘帶押過戶’破解了二手房交易難點，讓解除抵押工作更順暢,；‘商轉(zhuǎn)公’則可以優(yōu)化服務(wù),、降低成本；公積金支付首付款有助于提振住房消費,。公積金對房地產(chǎn)市場的支持越來越多,。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，要注意的是,，使用公積金作為首付可能會讓購房者加杠桿購房,。
如何規(guī)避相關(guān)風(fēng)險,？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對購房者而言,，盡管公積金可以付首付,，但也要考慮到自己未來的收入現(xiàn)金流是否足夠覆蓋月供；對銀行而言,，要通過收入證明,、銀行流水等方式核實購房人的月供能力及其可持續(xù)性。“使用公積金作為首付,，意味著購房者的首付能力是不足的,，月供壓力也較大，銀行需要考慮到這種風(fēng)險,，如有必要,，銀行可以提出提高首付的要求，或者對不具備加杠桿條件的人群,，貸款審批要更加嚴(yán)格,。”李宇嘉說。
效果正顯現(xiàn)
確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,，扎實做好“保交樓,、保民生、保穩(wěn)定”各項工作,，是2023年房地產(chǎn)行業(yè)的一項重點任務(wù),。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，全國多城調(diào)整住房公積金政策,，大力支持剛性和改善性住房需求,，能有效提振市場信心。目前政策效果初步顯現(xiàn),，多地房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升,。在一系列政策支持下，2023年開年后的房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出復(fù)蘇企穩(wěn)的運行態(tài)勢,。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，2月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加,，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲,，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄,。陳文靜認(rèn)為,，短期來看，各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實際情況因城施策，優(yōu)化公積金相關(guān)政策的城市或繼續(xù)擴(kuò)圍,。
隨著越來越多的城市出臺公積金優(yōu)化調(diào)整政策,，短期內(nèi)會在一定程度上激活房地產(chǎn)市場需求，加速當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存進(jìn)度,。
“不過,，由于目前公積金政策調(diào)整主要集中在三四線城市，這些城市房地產(chǎn)市場面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足,、人口凈流出,、住房供給過剩等問題，化解風(fēng)險,，提振住房消費,，還需有更多方法。”趙慶祥建議,，在具體政策方面,，提高公積金繳存覆蓋率、優(yōu)化公積金申請流程,、放寬對異地貸款的限制,；在宏觀政策方面，合理規(guī)劃改善性住房建設(shè),、不斷完善發(fā)展租房市場,、提升醫(yī)療教育服務(wù)保障、建立城市核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,，通過供需兩方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,。
有專家表示，多地陸續(xù)出臺公積金新政,，有利于減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒,，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)向好,。
責(zé)任編輯：封曉健
