二手房中介費過高遭詬病,，專家：制定指導(dǎo)價減輕負擔(dān)
來源：法治日報 發(fā)布時間：2023-05-26 09:24:27
原標(biāo)題：“買房中介費,，都超過我一年收入了”
專家：加強監(jiān)管制定指導(dǎo)價減輕買房人負擔(dān)
“中介費太高了,。”
近日，北京市民李明（化名）通過中介購買了一套價格大約400萬元的二手房,，中介費花了10萬元。
他當(dāng)時還看了臨近小區(qū)一套120平方米的房子,，房主在房產(chǎn)中介掛出的價格是1200萬元,，算下來的中介費是30萬元,，僅中介費就相差兩倍,。
記者采訪多位購房者發(fā)現(xiàn)，他們不但要面對大城市高昂的房價,，還要面對高昂的中介費,，買房壓力巨大。這種現(xiàn)象也引起主管部門的關(guān)注,。近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》）,，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用等,。
接受《法治日報》記者采訪的專家認為，長期以來,，房產(chǎn)中介服務(wù)的交易習(xí)慣是以房屋價格為基準(zhǔn)進行固定費率計費,，如此統(tǒng)一的計算方式會導(dǎo)致價格高的房產(chǎn)，中介費水漲船高,，與房產(chǎn)中介機構(gòu)所提供的服務(wù)成本和服務(wù)質(zhì)量很可能不相匹配,，欠缺合理性?！兑庖姟返某雠_,，有利于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的管理，進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場,，從而減輕二手房買方壓力,。
金額高而且不合理
中介費用遭人詬病
為了選擇合適的住宅，李明沒少和房產(chǎn)中介打交道,，“跑了3個月,，換了3家中介，看了快100套房子”,。
據(jù)李明介紹,，他選擇的3家房產(chǎn)中介，都是北京房地產(chǎn)市場上規(guī)模比較大的機構(gòu),，二手房買賣的中介費是房屋成交價的2%至3%,。
在多番比較后，李明最終敲定了一套房,，“中介費的價值應(yīng)該體現(xiàn)在能順利幫買房者完成過戶的每個細節(jié)之中,，但就我的買房經(jīng)歷來說,，中介機構(gòu)提供的服務(wù)和收取的中介費不成正比”。
中介人員告訴他,，中介費包括評估費,、咨詢費、買賣代理費,、權(quán)證辦理服務(wù)費,、地產(chǎn)咨詢服務(wù)費等。但在李明看來,，他“看不見”這些服務(wù),，他能感受到的僅是中介人員提供咨詢、帶看房,、幫著辦理過戶業(yè)務(wù)等服務(wù),。
李明覺得自己支付了中介費并沒有得到專業(yè)服務(wù)。中介人員每次帶他看房,，都沒有準(zhǔn)備任何紙質(zhì)材料,，他看房時問起來，中介人員才臨時找材料向他介紹相關(guān)情況,；他發(fā)現(xiàn)房屋或者所在小區(qū)有問題時,，中介人員也總是想著搪塞過去等。
更讓李明感覺滑稽的是,，中介人員向他提供了很多“非中介”服務(wù),，比如，某房產(chǎn)中介的工作人員在得知他的購房要求之后,，不是按照他的要求尋找二手房源,，而是一直向他推薦郊區(qū)的新房，他拒絕了好幾次,，甚至看了十幾套房子之后,，對方還在說“哥，要不考慮下新房吧”,。
“只因為買新房手續(xù)少,，中介可以拿到開發(fā)商的提成。”李明說,。
“幸虧沒有選擇這家房產(chǎn)中介,，要是交了中介費之后出現(xiàn)什么問題，真是得不償失,。”李明說,。
家住北京市朝陽區(qū)的梁先生同樣對買房過程中的中介費多有詬病：收了他十幾萬元中介費,，中介人員既不了解房屋情況,，也不了解購房政策,，回答問題錯了還嘴硬……
北京市民秦放（化名）甚至因高昂的中介費而打算放棄買房。他給記者算了一筆賬,，購買一套兩居室,，價格大概在500萬元，除了房價,，“中介費按房價的2%至3%之間收取,，房價高，中介費水漲船高,，十幾萬元相當(dāng)于我一年的收入,，太貴了,。”
北京市民鄧琳（化名）的老家在湖南省長沙市,，她覺得中介費按照房價的一定比例設(shè)置不合理。兩年前,，她在長沙通過中介買了一套房,，房價190余萬元，中介費花了6萬余元,；今年年初,，她和丈夫在北京市購入一套兩居室，花費700余萬元,，中介費近20萬元,。
記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，中介機構(gòu)的中介費收取比例并不統(tǒng)一,。有的中介公司針對房屋所在的不同地域,、樓盤類型等情況，收取一定比例的中介費,。中介費的收取對象也不固定,。有的由買方負擔(dān)，有的由買賣雙方負擔(dān),。
固定費率交易習(xí)慣
致中介費水漲船高
早在去年,，市場就有傳言，將取消房產(chǎn)中介,，核心也是對“中介費”的詬病,。
不過，以自己的看房經(jīng)歷為例,，秦放說,，要買房，基本繞不開中介費,，因為不通過中介機構(gòu),，很難接觸到合適的房源,。
在海潤天睿律師事務(wù)所合伙人包華看來，房地產(chǎn)交易涉及金額巨大且直接影響買賣雙方生活,，交易本身也極具專業(yè)性,，需要專業(yè)人士協(xié)助雙方達成交易并順利履約。
對此,，華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法認為，在二手房交易過程中,，由于買賣雙方存在信息差,，所以對中介服務(wù)有較大需求。因此,，作為溝通二手房交易雙方的“橋梁”,，房產(chǎn)中介機構(gòu)的存在有其合理性。
據(jù)楊勤法介紹,，在二手房交易中介費方面,，我國此前曾實行政府指導(dǎo)價管理制度，如北京,、上海等地均有對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定,。
2014年6月，國家發(fā)展改革委,、住建部發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費管理的通知》,，指出房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī),、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費,，實行市場調(diào)節(jié)價。另外,，下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費定價權(quán)限,，由省級人民政府價格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理,，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育實際情況,，決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價。
楊勤法說,，這意味著,，隨著房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐漸實行市場調(diào)節(jié)價,，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自行制定并按規(guī)定明碼標(biāo)價,。
楊勤法認為，由此帶來的一個問題是,，房產(chǎn)中介服務(wù)的這種交易習(xí)慣,，以房屋價格為基準(zhǔn)進行固定費率計費且固定費率的彈性較小,，如此統(tǒng)一的計算方式會導(dǎo)致高價房產(chǎn)的中介費畸高，與房產(chǎn)中介機構(gòu)所提供的服務(wù)成本和服務(wù)質(zhì)量很可能不相匹配,，欠缺合理性,。
包華也發(fā)現(xiàn)，由于有些房地產(chǎn)交易價格高昂,，按固定比例收取服務(wù)費的做法,，容易出現(xiàn)超高服務(wù)費，與中介服務(wù)工作的價值相背離,。
據(jù)楊勤法研究,，在中介機構(gòu)收取的費用方面，除了中介費較高以外,，還存在一些亂收費現(xiàn)象,。這主要是因為房屋交易過程很長，透明度不足,，個別中介機構(gòu)以“跑腿費”“擔(dān)保費”“融資費”等為名向購房者多收取費用,。
受訪專家認為,，正是在這種背景下,，為了解決部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、捆綁收費等問題,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《意見》，以規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理,，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
加強房產(chǎn)中介監(jiān)管
合理確定服務(wù)收費
市場在規(guī)范中有序發(fā)展,，存量時代下,，過往的“自由”亟須得到合理約束。
《意見》提出,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定,。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用,。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價,，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用,。
楊勤法認為，此次《意見》的出臺,，是政府對近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展?fàn)顩r的積極回應(yīng),，除了重申此前相關(guān)規(guī)定中的一些原則外,，也針對當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場乃至整個社會經(jīng)濟運行狀態(tài)和趨勢提出了新的要求?！兑庖姟返某雠_,，有利于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的管理，有利于進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場,，從而為其今后持續(xù)發(fā)展奠定法治基礎(chǔ),。
在楊勤法看來，除此之外,，由于房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)是二手房進入市場流轉(zhuǎn)的重要渠道,，因此，《意見》提出的監(jiān)管措施,，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場和房地產(chǎn)市場均有利好作用,。
北京市康達律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜認為，對于實行市場調(diào)節(jié)價的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費,，《意見》也從完善市場交易秩序角度,，提出了若干舉措（如“嚴禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費”），以使此類收費能如實反映市場真實情況,。
孟麗娜介紹說,，從中介服務(wù)工作與收費的對應(yīng)關(guān)系而言，固然房屋價值越高,，中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)的付出越多,，但是二者并不是等比的關(guān)系。房屋價值越高,，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費中所對應(yīng)的成本比例越低,。因此，當(dāng)中介費用的總額較高,，甚至成為房屋買賣雙方的過重負擔(dān),、影響交易的時候，對房價中較高部分對應(yīng)的中介服務(wù)收費予以一定的限制,，是一種見效快的調(diào)節(jié)手段,。而且，雖然單筆中介費總額可能因此下降,，但會由此提高交易雙方的成交意愿和成交率,，并通過擴大的成交量對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的利益予以彌補。
楊勤法認為,，此次《意見》所提出的服務(wù)費率與成交價格成反比的定價模式,，相較于既有市場習(xí)慣而言更具合理性，并且能夠較大幅度降低高價二手房的流轉(zhuǎn)交易成本，鼓勵二手房交易,，盤活住宅存量,。
同時，楊勤法建議,，在《意見》提到的相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上,，可以制定二手房中介費的指導(dǎo)價，同時加強對中介服務(wù)透明度監(jiān)管,。中介機構(gòu)應(yīng)該提供清晰明確的服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn),，確保購房者了解他們所支付費用的具體用途，這包括明確說明中介人員在交易過程中所提供的具體服務(wù)和相關(guān)費用,，防止亂收費現(xiàn)象的發(fā)生,。
“不能任由一些大的中介機構(gòu)利用其支配地位操控價格。尤其在一些房價較高的城市,，對于購房者來說,，高額中介費也不利于二手房交易市場的良性發(fā)展。”楊勤法說,。
在楊勤法看來,，還應(yīng)加強對房產(chǎn)中介市場的監(jiān)管。政府和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該加強對房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管,，確保中介機構(gòu)遵守法律法規(guī),，提供合規(guī)和專業(yè)的服務(wù)。為了確保二手房中介市場的良性競爭,，防止壟斷和濫用市場支配地位行為的發(fā)生,，必要時，反壟斷監(jiān)管部門也可以參與到監(jiān)管中,。此外，購房者自身也應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場的信息了解,，以提高對中介費和中介服務(wù)的認知,，比如可以通過自主學(xué)習(xí)、參考專業(yè)意見和咨詢獨立機構(gòu)等方式,。
孟麗娜提醒說,，買賣雙方在簽訂中介合同、接受中介服務(wù)之前,，不要相信口頭的介紹,、說明和保證，對中介費用和對應(yīng)的服務(wù)項目,，要讓中介機構(gòu)寫下來,、說明白、算清楚，自己心里有本賬,，這是避免事后后悔或感覺被欺騙的主要途徑,。同時，也可以多問,、多聽,，尋找一個最為滿意的服務(wù)機構(gòu)和價格。
包華說,，民法典明確規(guī)定,，中介服務(wù)方的權(quán)益可以獲得法律保護，這為中介服務(wù)市場的良性發(fā)展打下了基礎(chǔ),。在此基礎(chǔ)上,，政府可以積極引導(dǎo)中介機構(gòu)提供更多元化的服務(wù)，并依據(jù)質(zhì)價相符的原則,，多元化定價,，以滿足社會公眾需要。
此外,，楊勤法建議推廣二手房買賣“去中介化”的方式,。比如2021年，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局旗下的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”,，上線了“個人自主掛牌房源”功能,，房東們可以自行在平臺上掛上自家房源，購房者也可以“繞開”中介直接和房東面對面交易,，為二手房買賣提供了更多可能性,。
責(zé)任編輯：封曉健
