首付比例降多少？認房不認貸可能在哪實施,？業(yè)內(nèi)靜待各部門細則落地
來源：第一財經(jīng) 發(fā)布時間：2023-08-03 13:39:39
存量房貸利率怎么調(diào)尚未敲定,，樓市又迎來多個利好消息。7月24日政治局會議以來,，認房不認貸,、首付比例下調(diào)等消息不斷從各部門傳來。
對于日前住建部首提降低首套房首付比例,、認房不認貸，不少機構認為超出預期,。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為,，當前提振房地產(chǎn)景氣度對促消費乃至財政政策發(fā)力較為關鍵,，前期出臺的人為抑制需求的政策，有望不同程度放松或取消,。
當前多數(shù)三四線城市的樓市政策調(diào)整空間已不大,，行業(yè)內(nèi)外對一二線城市政策松綁的關注度較高。中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對記者表示,，主管部門發(fā)聲后,，預計核心城市政策將加快落地。
有北京地區(qū)中介人士對記者表示,，自從政策出來后公司內(nèi)部一直在等細則消息,，也初步預測了幾個調(diào)整方向，“大家預期都很高,，我們（比買房人）更期待,，不知道具體怎么樣”。
不過有銀行人士認為,，當前提振樓市的關鍵不在一線城市,，大幅放開還可能造成價格波動和虹吸效應，不利于城市管理,，最理性的預期依然是“一區(qū)一策”,。近日，北京,、上海,、廣州、深圳均已釋放積極信號,，但尚無詳細執(zhí)行方案出來,。北京市住建部門工作人員對記者表示，市內(nèi)樓市調(diào)控政策本身沒有過多限制,，房貸利率,、認房認貸、首付比例調(diào)整主要還是看貸款環(huán)節(jié)涉及的金融部門政策,。
首付比例怎么調(diào),？
7月以來，樓市利好消息不斷,。其中針對地產(chǎn)銷售端,，先是7月14日央行在金融數(shù)據(jù)發(fā)布會上表態(tài)，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人協(xié)商變更合同約定,，或發(fā)放新房貸置換存量房貸,；其后24日政治局會議未提及“房住不炒”，首次明確“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”,。
27日,，住建部發(fā)聲，首次明確表態(tài)進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購稅費減免,、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。隨后,，北上廣深以及吉林,、安徽等地均積極表態(tài)，支持和滿足居民剛性和改善性住房需求,。
8月1日,，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議,，其中關于房地產(chǎn)提到,，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
“下調(diào)房貸利率和降首付是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措,。”曹晶晶對記者表示,，在不少三四線城市進行多輪政策調(diào)整之后，部分核心城市首套房貸利率和首付比例還有較大優(yōu)化空間,，尤其首付比例調(diào)整空間更大,，預計將加快出臺落地細則。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2023以來,，全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%,，較2021年高點下調(diào)超150個基點,。但同時，目前,，仍有約20城首套房首付比例在30%及以上,，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點,。
其中最典型的是北上廣深,，其中北京目前首套和二套房貸利率分別為4.75%、5.25%,，首付比例最低為35%,、60%（90平方米以上非普宅80%）,；其次是上海，首套房最低首付比例,、二套房貸利率與北京一致,，二套房最低首付比例、首套房貸利率分別較北京低10個百分點,、0.2個百分點。其他首套房首付比例在30%以上的還有廣州,、深圳,、西安、廈門,、長沙,、合肥、福州,、寧波等地,。
平安證券研報指出，如果降低首套房貸利率和首付比例的政策后續(xù)落地執(zhí)行,，將更加利好總價高,、購房門檻高、房貸利率更高的核心城市,。
“短期來看,，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限,，同時,，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能,。”曹晶晶說,。
目前，北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個基點,，上海為5年期以上LPR+35個基點,。對于首付比例和房貸利率等，記者致電北京市住建委,，工作人員表示目前沒有新的政策,。
認房不認貸有何影響？
“北京的樓市調(diào)控政策本身就是只認房不認貸,，但是要做貸款,，貸款政策就是‘認房又認貸’。”對于房貸利率,、限貸情況,、首付比例等調(diào)整，上述北京住建委工作人員表示，具體主要看金融相關部門的政策,。
所謂“認房不認貸”,，即商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定,，而不考慮購房家庭是否有住房貸款記錄,，屬于前期“四限”政策中限購限貸的調(diào)整。當前的情況是,，部分城市（尤其重點一二線城市）實行“認房又認貸”,，即“賣一買一”情況下只要全國內(nèi)范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為二套,。
貝殼研究院分析指出,，“認房不認貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標準貸款，釋放更多改善性換房需求,，降低購房者首付比例和房貸利率,，同時促使一二級市場聯(lián)動，加快市場循環(huán),?；仡櫸覈?010年以來兩輪完整的房地產(chǎn)市場調(diào)控周期，當房地產(chǎn)面臨過熱情形時,，“認房又認貸”政策可從市場預期和實際購買力兩方面快速壓降市場溫度,；反之，當市場低迷時,，優(yōu)化首套房認定標準會激活市場,。
「部分城市不同首二套房認定標準下首付及房貸利息情況（單位：萬元）圖源：貝殼研究院」
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年啟動“認房又認貸”后,，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%,，2011年繼續(xù)大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位下降26%,，次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬套,，不足2009年的一半。
另外,，在2016年末2017年初一線城市相繼重啟“認房又認貸”之后,，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%,、54%及49%,，京滬成交腰斬。從成交價格看,，“認房又認貸”也有效遏制了房價上漲,。“在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由‘認房又認貸’政策引起,。”貝殼研究院指出。
反觀已取消認房認貸城市的效果,，貝殼研究院以鄭州舉例,，去年3月1日新政公布后，當月該市二手房成交環(huán)比增長106%,，其中改善性住房成交增長的貢獻最大,。
“我們也在等細則出來呢。”有北京地區(qū)中介人士對記者表示,，相關政策出來后,，公司內(nèi)部已經(jīng)初步預測了幾個調(diào)整方向，包括首套貸款首付比例降低至30%,、貸款利率降到4.2左右、結清貸款后在京買房可認定為首套貸款,。據(jù)多位中介人士透露,，經(jīng)歷一季度小陽春后，包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場熱度整體明顯回落,。
有銀行業(yè)人士對記者表示,，雖然銀行只需要接受央行、金融監(jiān)督管理總局的監(jiān)管,，但每個地方的房貸利率,、首付比例、首套房認定條件,，一般都是多部門協(xié)調(diào)確定的,。其中，房貸利率理論上主要由央行制定,，首付比例標準主要由住建部門主導,，但最終文件的出臺均需要多方溝通或是聯(lián)合發(fā)文。因此,，從政策出臺到細則確認,、執(zhí)行落地，需要一定的時間和流程,。
事實上,，考慮到多數(shù)三四線城市政策已經(jīng)“放無可放”，市場早已將目光聚焦到一線城市和重點二線城市,，除了上述政策可能落地,，不少業(yè)內(nèi)人士預測限購也會在一線城市松綁，從而作為“風向標”帶動市場回暖,。
有分析指出,，如果核心一二線城市政策能夠及時優(yōu)化調(diào)整,，短期重點城市房地產(chǎn)市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。
對于二線城市政策松綁,，機構間觀點較為一致,，不過關于一線城市，依然存在分歧,。前述銀行業(yè)人士對記者表示,，當前我國房地產(chǎn)市場的癥結不在一線城市，如果大幅松綁可能會導致價格波動,，還可能造成虹吸效應,，不利于城市管理。理性預期下,，相關措施可能繼續(xù)按照“一區(qū)一策”落地執(zhí)行,。
據(jù)媒體報道，在多部門表態(tài)支持居民剛性和改善性住房需求后,，包括廣州,、北京等在內(nèi)的部分城市二手房連夜?jié)q價，不少意向買房者選擇先觀望等待,。
責任編輯：封曉健
