老舊小區(qū)“自主更新”已經(jīng)有了積極探索,，引起業(yè)內(nèi)人士熱議,。在政策方面，2024年4月,，浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門出臺《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》,，明確相關(guān)流程和支持政策。在實踐方面，杭州市浙工新村548戶居民自掏5億元重建小區(qū),，南京市小西湖首個“自主更新”戶領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證,，廣州市花都區(qū)集群街2號樓成為廣東省第一個業(yè)主籌資、自拆自建的危破房改造項目,。這些都為“老舊小區(qū)”自主更新進(jìn)行破冰探索,，但“自主更新”成為一種成熟模式尚不具備基本要件。
有望成為未來趨勢
伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，不少20世紀(jì)80年代,、90年代乃至更早時期開發(fā)建設(shè)的城鎮(zhèn)小區(qū)已經(jīng)進(jìn)入老舊階段，隨著時間推移,，老舊小區(qū)將越來越多,、越來越舊、越來越危,。同時,，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入微利時代，土地成本占比較高,，加上社會少子化,、老齡化帶來的總?cè)丝跀?shù)量減少、總需求適度縮小,，拿地建設(shè)出售新房,、拆遷拿地建設(shè)新房等模式的可持續(xù)性不足。
在以上社會背景下,，采取有機(jī)更新既能夠讓城市避免“攤大餅”式發(fā)展,，又能推動集約用地、改善居民生活,，其出場邏輯是必然的,、需要的和經(jīng)濟(jì)的。
老舊小區(qū)“自主更新”即居民籌資,、原拆原建,，是城市有機(jī)更新中的一種典型模式，目前在政策,、觀念,、實踐方面已經(jīng)有了一定的探索和社會基礎(chǔ)，未來需要將其打造成為一種成熟定型的模式加以推進(jìn),。
模式細(xì)分與共識
從拆建范圍來看,，老舊小區(qū)“自主更新”主要有以樓幢為單位和以小區(qū)為單位兩種模式。
●以樓幢為單位
以樓幢為單位“自主更新”相對來說更加容易,，主要是三方面優(yōu)勢,。一是取得一致意見更加容易,；二是出資意愿和標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識更加容易；三是設(shè)計方案普遍接受更加容易,。當(dāng)然,，其劣勢也比較明顯，主要是整體建設(shè)經(jīng)濟(jì)性規(guī)模性不足,，造成打補(bǔ)丁模式帶來的單價高和施工周期長,。
●以小區(qū)為單位
以小區(qū)為單位“自主更新”，房源新舊程度不一,、業(yè)主出租自住形態(tài)復(fù)雜,、設(shè)計方案眾口難調(diào)、出資條件差異大,，很難達(dá)成共識,。
從政府是否出資角度來看，老舊小區(qū)“自主更新”分為資助型和自給型,。財政補(bǔ)助有利于降低“自主更新”成本并提高成功率,，但財政補(bǔ)助及其水平標(biāo)準(zhǔn)既需要地方政府積極有為，也需要體現(xiàn)普惠性和公平性,。
加快成熟要件培育
老舊小區(qū)“自主更新”模式成熟要件培育需要從三個方面努力,。
●完善法規(guī)政策
法規(guī)政策是先導(dǎo)也是約束，建設(shè)主管部門要會同發(fā)改,、規(guī)劃,、土地、財政等部門,，出臺符合當(dāng)?shù)貙嶋H的老舊小區(qū)“自主更新”政策,，明確基本流程，整合支持資源,，破解房屋建設(shè),、登記、管理服務(wù)的堵點(diǎn)和空白點(diǎn),，為老舊小區(qū)“自主更新”提供全流程全周期服務(wù),。
●加大宣傳引導(dǎo)
通過電視、報紙,、網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)場參觀成功樣板等方式,，讓廣大居民在觀念上接受老舊小區(qū)“自主更新”，認(rèn)為“自主更新”是廣泛受益和經(jīng)濟(jì)實惠的,，為達(dá)成社會共識打下堅實基礎(chǔ),。
●鼓勵多方參與
在縣級政府全面監(jiān)管和全程服務(wù)下，以居民利益為本,，以自愿參與為先,，以公平公正為要,，以信息公開為基,，鎮(zhèn)街政府和社區(qū)（村）提供有力支持,，業(yè)主委員會積極主動，招投標(biāo),、設(shè)計,、造價、建設(shè),、審計等市場主體有效參與,，形成“自主更新”共同體。
以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提高效率
老舊小區(qū)“自主更新”涉及面廣,、資金量大,，是關(guān)系到千家萬戶切身利益的重大民生工程，雖然由居民自發(fā),、主導(dǎo)和決策,，但優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)是前提和基礎(chǔ)，需要從四個方面加強(qiáng)服務(wù)供給,。
●政策咨詢
在縣鎮(zhèn)兩級政府設(shè)置電話,、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場等咨詢渠道,，及時答復(fù)居民疑問,，消除各種顧慮。組織社區(qū)骨干和有積極性的業(yè)主外出考察學(xué)習(xí),，加強(qiáng)政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn),，提升“自主更新”能力。
●流程樣本
政府部門需要出具全套全程的“自主更新”樣本,，明確簽字,、申請、確認(rèn),、審批,、出資、拆除,、設(shè)計,、招標(biāo)、建設(shè),、驗收,、交房、登記等各個環(huán)節(jié)所需的手續(xù)及其資料,，消除其中隱藏的合同,、法律,、安全、質(zhì)量等風(fēng)險,。
●呵護(hù)監(jiān)管
規(guī)劃資源,、人防、稅務(wù),、建設(shè),、房產(chǎn)、行政審批,、街道社區(qū)等部門要對居民提供暖心呵護(hù)式監(jiān)管,，在“自主更新”中加大公共服務(wù)、綠化建設(shè),、交通優(yōu)化等供給,。對于缺乏資金賬戶的，由政府設(shè)立托管賬戶,，同時明確支付條件,。
●促成共識
對于個別居民不想?yún)⑴c“自主更新”的，除了積極動員外,，可以采取收購,、置換等輔助措施，加快達(dá)成共識,。
責(zé)任編輯：平小娜
