據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，7月以來,，土地市場熱度有所回升,，平均溢價率環(huán)比增長0.6個百分點，且房企聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的拿地趨勢仍在持續(xù),，部分房企拿地積極性也較上半年有所提高,。
土地市場回溫
海淀,、房山兩地塊相繼成交
北京規(guī)劃自然委員會公開信息顯示，8月1日,，采用“限地價+搖號”方式出讓的位于房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)的住宅用地被北京建工以底價競得,，成交金額16.44億元，銷售指導(dǎo)價45000元/平方米,。
根據(jù)出讓信息,，該地塊總用地面積約4.83萬平方米，不僅包括住宅用地,，還包括幼兒園用地,，后期將規(guī)劃包括社區(qū)助殘服務(wù)中心、托兒所,、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等,，旨在提升區(qū)域內(nèi)居住品質(zhì)。據(jù)悉,，這是今年以來房山區(qū)出讓的第三宗地塊,，此前兩宗地塊均由北京城建以22.8億元和16.03億元的底價摘得。
本刊了解到,，良鄉(xiāng)大學(xué)城這一板塊開發(fā)相對較早，目前板塊北部已基本開發(fā)完畢,，區(qū)域內(nèi)周邊交通路網(wǎng),、商業(yè)、教育等配套也較為完善,。過去多年,，區(qū)域內(nèi)已有首開、遠洋,、綠地等一眾房企先后入駐,。近年來，隨著城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面取得顯著進展,，使這一板塊的吸引力不斷提升,，開發(fā)進程也持續(xù)延展。如今,，中建系,、北京城建、北京建工等國企,、央企也紛紛開始選擇這一板塊布局,。
此外，值得關(guān)注的是,，就在房山良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊競拍的前一周,，位于海淀區(qū)的永豐H地塊的競拍也備受矚目,。退地重拍、起拍價上調(diào),、競拍條件放寬……7月25日,，在中海、海開等房企的參與下,，經(jīng)歷多輪現(xiàn)場競拍,，最終保利發(fā)展聯(lián)合北京建工以總價89.01億元，溢價率3.5%競得地塊,，銷售指導(dǎo)價為90000元/平方米（溢價率15%以下）,，上下浮動8%。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，這是今年7月全國住宅用地成交總價最高的地塊,。
事實上，這一地塊并非首次入市,，而是二次出讓,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是此次其備受關(guān)注的原因之一,。
時間倒回2016年底,，彼時，經(jīng)過多次激烈競價,，并在與多家房企鏖戰(zhàn)100%自持70年和多輪方案評審后,，最終萬科以總價109億元斬獲海淀永豐18號地和19號地。“那時萬科正在推動‘租售并舉’的嘗試,，但全自持導(dǎo)致收益較低且資金回籠速度較慢,，雖然萬科也提出了聯(lián)合眾籌等方案來應(yīng)對難題，可周邊企業(yè)參與積極性有限,，最終其無奈選擇了退地,。”中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱如是說。
時隔8年,，這一地塊于今年6月被重新“擺上貨架”,。張凱指出，該地塊再度上市,，出讓條件已有所改變,，不僅不再需要企業(yè)自持，而是地價達到上限后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人,，且掛牌價格和地塊合理上限價格也大幅增長,，幾乎達到翻倍水平。最終，這一曾被“退掉”的地塊,，被保利發(fā)展和北京建工收入囊中,。
此外，由于海淀永豐地塊所在地理位置優(yōu)越,，市場需求較高,，因此也受到了房企青睞和行業(yè)關(guān)注。放眼整個海淀,，永豐是近幾年供地的主要板塊,。除了配套設(shè)施之外，永豐北周邊住宅眾多,，生活氛圍相對成熟,，西北方向則是規(guī)劃建設(shè)的西玉河濕地公園。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，若結(jié)合這一地塊的容積率來看,，未來房企在產(chǎn)品打造方向上，或?qū)⑷砸缘兔芨纳菩蜑橹鳌?/p>
實際上,，近年來由于種種原因,，房企退地的情況時有發(fā)生。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,，對于尚未開工或閑置的土地,，在條件允許的情況下，一方面可以通過退地收回的方式重新拍賣,；另一方面也可以通過行業(yè)內(nèi)收并購盤活項目,，從而加快項目建設(shè)進度，持續(xù)化解風(fēng)險,。
土拍規(guī)則優(yōu)化
有效引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)良性競爭
本刊瀏覽北京市規(guī)劃自然委員會官網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，在海淀永豐H地塊順利出讓的第二日,，北京又掛牌了一宗位于門頭溝新城0604街區(qū)的住宅用地,。出讓文件顯示，該地塊建設(shè)用地面積約4.6萬平方米,，起拍價格為16.36億元,，競價階梯為170萬元，競買保證金為3.28億元,。
值得一提的是,，這一地塊在土拍規(guī)則方面進行了三點優(yōu)化。
首先是對同一集團下的成員企業(yè)在競價階段的競買人資格要求方面有一定放松,。規(guī)則指出,，門頭溝新城地塊在搖號階段的規(guī)則與之前土拍規(guī)則保持一致，但在競價階段，同一集團下的所有成員企業(yè)均有機會參與,。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析指出：“這一規(guī)則的優(yōu)化不僅保證了搖號階段的公平性,，同時也為同一集團下的成員企業(yè)創(chuàng)造了更多參與北京土拍的機會。”
北京鏈家研究院院長高原也表示,，近年來,，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深化發(fā)展，企業(yè)的集中度逐步提高,，同一集團內(nèi)多個不同企業(yè)事實上經(jīng)營較為獨立,，相較過往較易出現(xiàn)同集團內(nèi)不同公司對同一地塊具有開發(fā)意愿的情況。“在既往規(guī)則下,，此種情況發(fā)生時,，通常開發(fā)集團需要進行內(nèi)部協(xié)調(diào)，其中多數(shù)企業(yè)不得不‘忍痛割愛’,。”他認(rèn)為,，從市場整體角度來看，報名及競價階段引入更多企業(yè),，能夠較好地保持市場活力,，有利于行業(yè)的長期健康發(fā)展。
其次競價階梯也由原來起始價的5‰調(diào)整為1‰,，除了大幅降低競價階段的加價門檻,，更有利于競買人更精確地根據(jù)自身企業(yè)的出價能力進行報價。
最后是超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)層面的優(yōu)化,。規(guī)則指出,，該地塊將由之前的需滿足北京市建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化為可按國標(biāo)執(zhí)行。中指研究院相關(guān)負責(zé)人指出,，這一調(diào)整可以在一定程度上降低房企的開發(fā)成本,，為房企騰挪出更多成本資源用在“好房子”的產(chǎn)品打造上。
“總體來看,，這次土拍規(guī)則的調(diào)整,，是適應(yīng)房地產(chǎn)形勢與變化進行的及時調(diào)整。”高原稱,，此次優(yōu)化將引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)良性競爭,，為購房者貢獻更多好房子、好作品,，持續(xù)改善人們的居住條件,。
拿地保持審慎
仍聚焦城市核心優(yōu)質(zhì)地塊
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月,，百強房企拿地總額4307.1億元,。
分區(qū)域來看，長三角TOP10企業(yè)拿地合計金額約885.2億元，繼續(xù)居四大城市群之首,，增長較快,；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額809億元，位列第二,，究其原因,，主要是由于7月以來北京多宗土地相繼拍賣，致使金額增長較快,。事實上,，自“517”樓市新政出臺后，多城市土地市場的熱度都有所回升,。
“總體而言,，房企拿地向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢仍在持續(xù)，但土拍市場和銷售市場仍然存在的分化情況,，也促使了房企在短期內(nèi)對于拿地整體仍會保持審慎態(tài)勢,。”中指研究院相關(guān)負責(zé)人指出。
展望2024年接下來的五個月,，克而瑞研究中心認(rèn)為,，隨著各地低密度宅地的持續(xù)入市，預(yù)計8月仍將會有較多高溢價地塊成交,，但在需求規(guī)模同比持續(xù)回落的環(huán)境下,，土地市場的冷熱分化也會更加顯著。
此外,，對于核心區(qū)地塊,，房企仍保持較高參與意愿。“這些地塊往往具備配套較完善,、所處區(qū)域房地產(chǎn)市場短期庫存相對合理,、去庫存確定性較高等特點，企業(yè)布局意愿強烈,。”克而瑞分析師認(rèn)為,，針對非核心區(qū)的地塊，房企拿地相對較為謹(jǐn)慎,，土地市場點狀回溫等現(xiàn)象預(yù)計短期內(nèi)仍將延續(xù)。
總的來說,，行業(yè)普遍認(rèn)為,，土地市場整體熱度和房企的拿地預(yù)期都會緊隨樓市修復(fù)的進度，但也不排除部分有實力的房企將對優(yōu)質(zhì)地塊快速展開角逐,。 （文/張鑫宇）
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