各地陸續(xù)盯上了房子的實際得房率,。
據(jù)《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計,，今年以來，包括深圳,、福州,、長沙、佛山,、惠州等在內的城市已先后調整了計容方式,，浙江地區(qū)不少城市則從不同角度出臺政策，比如在土拍中就明確減少住宅公攤面積等,。
每經記者在采訪中了解到,，比如某些公共空間或空中花園不計入容積率后，對房子的實際得房率將產生間接影響，開發(fā)商在設計時就可以對產品進行調整,，有助于減少公攤面積,，有效提高實際得房率。
比如合肥在具體政策中提到,，“投影面積小于套內面積比20%的正常標準陽臺,，不管封閉與否，均只計一半容積率”,。開發(fā)商在對項目設計時,，理論上可以將后期陽臺的面積做到全屋建面的20%內，而且只算一半面積,，這相當于直接提高實際得房率。
8月19日上午,，合肥某頭部房企人士向每經記者介紹,，合肥調整計容新規(guī)后，大部分房子的實際得房率都將增加,。面積越大的房子,，實際得房率增加得越明顯。對購房者來說,，相當于花同樣的錢,，買到了更大實用面積的房子。
“比如我們項目130多平方米的房子,，市面上普遍得房率在78%左右,，但調整后我們可以做到90%以上。”
大家都盯上了實際得房率指標
近期,，不少城市調整容積率計算方式,，提高實際得房率。
7月29日,，昆明發(fā)布《昆明市詳細規(guī)劃技術準則》（征求意見稿）,，優(yōu)化調整了25項指標，明確提出降容積率,、降公攤等舉措,，同時鼓勵建設第四代住宅。
尤其是在優(yōu)化房屋面積計算的基礎上,，昆明改變了容積率計算方式,，包括配電室、生活垃圾收集點,、公廁等大部分公共服務設施,，未來不再計入容積率。
7月2日，合肥發(fā)布《優(yōu)化調整建筑工程容積率計算規(guī)則等相關規(guī)劃管理要求的通知》,，放寬陽臺,、露臺計容規(guī)則；擴展了社區(qū)公共休閑空間,；控制車位,、綠地率、住宅面寬等指標下限,。
此外,，溫州、湖州,、義烏等城市在土拍環(huán)節(jié)也增加了計容新規(guī),。部分新掛牌宅地注明，空中花園綠化陽臺,、小區(qū)景觀綠化亭廊,、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等,。
7月22日,，溫州在出讓核心片區(qū)桃花島單元地塊時提到，在滿足特定要求前提下,，空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率,。
7月17日，湖州市德清縣出讓的德清舞陽街道地塊出讓要求提到,，空中庭院建設不大于13847平方米（水平投影面積,，總建筑面積25%），且不計入容積率,。
值得一提的是,，上述多城中提及的“部分公共區(qū)域不計入容積率”，對實際得房率產生的影響屬于間接影響,，屬于通過影響公攤面積,，從而影響實際得房率。
比如某些公共區(qū)域不再計入容積率,，這意味著它們不會計入總建筑面積,，從而使得套內建筑面積在總建筑面積中所占比例提高，即得房率提高,。
另外,，計容規(guī)則的調整，可能在設計上也會影響開發(fā)商的抉擇,，增加設計的靈活性,。計容規(guī)則調整后，開發(fā)商可能會重新考慮公共空間的設計和利用。例如,，通過更高效的空間規(guī)劃,，減少不必要的走廊寬度或優(yōu)化樓梯和電梯布局，從而為住宅單元騰出更多空間,。
還有些條款,，則會直接影響實際得房率。
比如,，佛山提高住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限,，并取消了凸（飄）窗窗臺的計容要求。昆明提出,，對于進深不大于2.4米,，且投影面積小于套內面積比20%的正常標準陽臺，不管封閉與否,，均只計一半容積率,。深圳提出，在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗,，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。
這種對計容標準的調整,，若開發(fā)商在設計上進行調整,，則會直接使得實際使用率提高。比如前文提到的合肥,，陽臺面積最高能做到房屋面積的20%,，且只算一半面積。
8月19日上午,，第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向每經記者表示,，當下樓市調控政策主要在需求端和供給端兩個維度發(fā)力，調整容積率計算方式,，本質上屬于供給端的政策,。主要是通過改變規(guī)劃和建筑設計規(guī)范，影響開發(fā)商在一定土地上可以建設的房屋面積和類型,，鼓勵開發(fā)商建造更好的產品,，促使市場有更多好房子供應給消費者。
已有項目實際得房率顯著提升
隨著各地計容新規(guī)陸續(xù)出臺,，市場有部分聲音稱,，這或許意味著公攤面積正逐步退場。
8月19日下午,，中國城市發(fā)展研究院農文旅產業(yè)振興研究院常務副院長袁帥在接受《每日經濟新聞》記者采訪時提到,，調整容積率的計算方式確實旨在提高實際得房率，但這并不等同于公攤面積完全消失，不能混淆等同,。
“長遠來看,，它可能推動房價結構的調整，使得房屋實際價值更加凸顯,，同時提高購房者購買力,，因為他們能夠獲得更多實實在在的居住空間。”袁帥說,。
中國礦業(yè)大學（北京）管理學院碩士生企業(yè)導師支培元提到,，現(xiàn)在通過提高實際居住得房率的方式，更多是通過優(yōu)化建筑設計與規(guī)劃,，合理分配公共空間,，而非直接取消公攤面積。即便實際得房率達到100%,，也不意味著公攤面積在物理層面的消失,，而是表明房屋使用面積與建筑面積的比例達到理想狀態(tài)。
值得一提的是,，新規(guī)之后,，已有部分城市的項目把實際得房率當成重要宣傳點。
比如合肥中海悅府,，作為合肥計容新規(guī)后的首個入市項目,，把超90%的實際得房率作為重要宣傳點。
還有位于昆明的萬科桂語東方,、萬科都會半島項目,，在昆明調整容積率計算方式后，根據(jù)宣傳資料,，上述兩個項目不同戶型的實際得房率可以做到94%～145%,。
每經記者在采訪中了解到，不少城市在調整完容積率規(guī)則后,，實際得房率可以提高約10個百分點,。
據(jù)上述合肥房企人士介紹，過往合肥市場高層樓盤的實際得房率普遍在78%左右,，現(xiàn)在按照新規(guī),，套內實用面積能做到90%以上，客戶相對更愿意接受,。
“實際得房率增加后,，購房者將得到更大的實際居住空間，這也是政策響應居民對居住品質要求提高的一種方式,。”8月19日下午,，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向每經記者表示,，實際得房率的提高可能會增加購房者的購買意愿。
責任編輯：平小娜
