據(jù)新華社北京9月6日電（記者鄭鈞天 王優(yōu)玲）8月底，上海市發(fā)布住宅維修資金管理新規(guī),，明確不同住宅類型維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)和資金使用程序等,。“新華視點”記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn),，越來越多住宅進入設(shè)計使用年限中后期，部分小區(qū)住宅專項維修資金存在續(xù)交難,、使用難等問題,。如何破解？
數(shù)額少,，續(xù)交難
建于1998年的上海市黃浦區(qū)復(fù)興苑小區(qū),，曾由于維修資金不足，各種公共設(shè)施嚴(yán)重老化,，且存在安全隱患,，4臺客運電梯、2臺貨運電梯長期處于超期服役狀態(tài),。后來,，社區(qū)居委會、業(yè)委會,、物業(yè)公司成立專項小組,，通過居民眾籌補足138萬元維修資金缺口，解決了電梯更換問題,。
如今,，我國進入“中年維修期”的住房逐漸增多，房屋集中老化風(fēng)險加劇,。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心數(shù)據(jù),，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%,。這意味著這些房屋將進入設(shè)計使用年限的中后期,，且該比例還將不斷增加。“房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修和更新需求日漸增多,，部分小區(qū)維修資金不足問題日益凸顯,。”易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進說。
記者在上海一個建于1998年的小區(qū)的賬本上看到,，該小區(qū)首期維修資金募資額超過180萬元,，幾乎消耗殆盡，目前余額僅剩1500多元，亟待續(xù)交,。根據(jù)上海市物業(yè)管理事務(wù)中心統(tǒng)計,，截至2023年底，上海商品住宅維修資金低于首期交存金額30%的小區(qū)有400余個,。
根據(jù)原建設(shè)部和財政部聯(lián)合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》,，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交,。
多地基層干部感慨：“讓業(yè)主掏錢的工作實在太難了，連物業(yè)費都很難交齊,，更何況維修資金,。”居民為何不愿意續(xù)交？記者走訪多個老舊小區(qū)發(fā)現(xiàn),，居民的顧慮多集中于“以前的維修資金花哪了”“我交了錢別人不交怎么辦”“交錢后怎么確保資金會合理使用”等,。
一些地方維修資金的交款基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)多年未變，亟待根據(jù)實際情況予以調(diào)整,。以上海為例,，目前商品住宅首期專項維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)是以新建商品住宅每平方米建筑面積成本價1295元為基數(shù)乘以一定系數(shù)，該基數(shù)自2000年確定至今已經(jīng)使用了20余年,。北京商品住宅的最高交納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米200元,，自2009年以來未調(diào)整過。
使用門檻高,，挪用現(xiàn)象時有發(fā)生
業(yè)內(nèi)人士表示,，維修資金使用門檻高、手續(xù)復(fù)雜,，有時難以發(fā)揮應(yīng)有的保障作用,。“使用維修資金一般要組織召開全體業(yè)主大會。對于超大規(guī)模的小區(qū),，把幾千名業(yè)主召集起來開會,，是一個不容易完成的任務(wù)。”北京一名街道干部說,。
對于維修資金的使用,，多數(shù)城市采用審批制。即使業(yè)主大會表決通過,，監(jiān)管部門也可能會以使用依據(jù)不充分為由,，否定動用資金的提議，因為審批制意味著審批部門要擔(dān)責(zé),。
湖南省株洲市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，維修資金使用牽涉多方利益，加上小區(qū)自治機制不完善，業(yè)主意見難以統(tǒng)一,，導(dǎo)致使用較難,。以電梯故障為例，啟動使用維修資金程序短則一周,，長則數(shù)月,，且容易起糾紛。
部分小區(qū)還存在維修資金被濫用,、挪用問題,。如江西南昌某小區(qū)業(yè)主曾向政府投訴開發(fā)商挪用維修資金1600多萬元，導(dǎo)致1300多戶業(yè)主房產(chǎn)證無法辦理,；河南鄭州一家物業(yè)公司以“走緊急程序”為名私自挪用維修資金17萬余元,，2000多戶業(yè)主毫不知情。
記者調(diào)查了解到,，部分地區(qū)維修資金收費程序不夠規(guī)范,，允許由開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收首期歸集款，給后期違規(guī)挪用提供了空間,。此外,，一些地方的物業(yè)管理規(guī)定均允許，當(dāng)出現(xiàn)電梯故障,、火災(zāi),、外墻脫落等緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會可“先斬后奏”,，立即采取應(yīng)急防范措施,。
一些物業(yè)公司等濫用緊急程序，甚至偽造業(yè)主決策文件套取維修資金的情況也時有發(fā)生,。南京市江寧區(qū)某小區(qū)曾在業(yè)主不知情的情況下挪用1600萬元維修資金進行消防改造,；長沙市某小區(qū)物業(yè)公司長期偽造業(yè)主簽字，私自動用維修資金,。
多渠道籌集,，提升使用效率
業(yè)內(nèi)專家呼吁，針對維修資金續(xù)交難,、使用難等問題,，進一步完善相關(guān)制度，實現(xiàn)多渠道籌集,、嚴(yán)格監(jiān)管,，提升維修資金使用效率，充分發(fā)揮維修資金保障功能,。
首先,，要多渠道補充賬戶資金,。近年來，多地探索將小區(qū)停車費,、廣告費等公共收益用于補充維修資金,。如寧波、徐州等地引導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會將物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備等產(chǎn)生的公共收益用來補充維修資金,。
一些地方出臺措施抓好維修資金的籌集、續(xù)交,。近期,，天津市要求，已完成老舊小區(qū)改造但未建立住宅專項維修資金的小區(qū),，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織籌集專項維修資金,。長沙市新修改的物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定，續(xù)交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存,，也可以隨物業(yè)管理費逐月交存,。
其次,，優(yōu)化操作流程,，破解“錢不好用”難題。株洲市發(fā)布物業(yè)專項維修資金統(tǒng)籌賬戶購買電梯維修保險改革試點操作流程,，試點最快7個工作日內(nèi)完成整個流程,；同時，在維修資金使用中引入商業(yè)保險機制等,。
目前,，上海正在試點推行業(yè)主線上參與表決，提升表決便利性,；同時,，積極探索推進維修資金預(yù)算使用年度計劃試點工作，力求實現(xiàn)“多事一議,、簡化表決,、公開透明”。
北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬建議,，建立更加規(guī)范的維修資金管理和使用制度,，引進第三方審計，對資金使用情況開展全過程評價,，并加大對相關(guān)違法犯罪行為的打擊力度,。
責(zé)任編輯：平小娜
