新華社北京11月2日電（記者任軍 吳雨）近年來，新老房貸利差不斷拉大,，成為借款人關注的熱點問題,。自11月1日起,，存量房貸利率迎來動態(tài)調整機制,，正是為了從制度層面推動解決這一問題,。該機制主要從哪些方面著手完善存量房貸利率定價,？又將對借款人帶來哪些影響,？
想解決新老房貸利差拉大問題,，首先要弄清楚導致利差拉大的關鍵點在哪里,。
目前，我國絕大部分房貸利率以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成,。也就是說,，房貸利率定價取決于兩方面：一個是每月對外公布一次的LPR，另一個是借款人和銀行簽訂合同時約定的加點幅度,。
從LPR方面來看,，盡管新老房貸的利率都會根據LPR調整而變化，但調整的時間不一樣,。
新發(fā)放房貸往往以當時已公布的最新一期LPR作為參考定價,，而存量房貸則受制于合同約定的重定價日，只有到了重定價日才能調整,。在個人住房貸款利率定價機制完善之前,，借款人的重定價日一年只有一次。
2024年10月21日,，5年期以上LPR下降25個基點至3.6%,。如果借款人的重定價日是10月20日，那他的存量房貸利率要等到2025年10月20日才能根據當時LPR調整情況重新確定,。而新發(fā)放的房貸利率,，可能很快就享受到這25個基點降幅帶來的利好。
再從加點幅度來看,，不論是新發(fā)放房貸還是存量房貸,，加點幅度在合同期限內往往固定不變,。
北京是目前仍有房貸利率下限的城市之一,。去年12月，北京城六區(qū)首套房貸利率的最低加點是10個基點,，今年6月則調整為減45個基點,。這意味著，6月新發(fā)放的房貸利率,，僅加點幅度就較半年前下降了55個基點,。
房貸合同期限普遍較長，大都是二三十年,。固定的加點幅度無法反映借款人信用,、市場供需等因素變化,，一旦市場形勢發(fā)生轉變，容易造成新老房貸利差擴大,。
據此,，中國人民銀行9月29日發(fā)布公告，明確完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關事宜,。10月31日,，多家銀行發(fā)布公告，進一步細化安排,，主要從加點幅度調整和重定價周期調整兩個方面,，對浮動利率定價的商業(yè)性個人住房貸款進行優(yōu)化完善。
此次調整后,，重定價周期將如何改變,？
根據近日多家銀行發(fā)布的公告，自11月1日起,，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,，重新約定重定價周期。新發(fā)放房貸借款人也可以自主選擇重定價周期,。調整后的重定價周期可選擇3個月,、6個月或12個月。而此前規(guī)定,，個人住房貸款利率重定價周期最短為1年,。
山東濟南市民焦先生在2020年11月貸款購買了一套住房，合同約定的重定價日是1月1日,。今年以來,，5年期以上LPR已累計下行60個基點。按照之前規(guī)定,，焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行帶來的利好,。
但如果他將重定價周期調整為3個月，則調整后的重定價日為1月1日,、4月1日,、7月1日、10月1日,，不用再苦等1年,。1年可以調整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”帶來的紅利,。
要注意的是,，在LPR下行周期內，重定價周期越短,，借款人可越快享受到利率下行帶來的利好,；但在LPR上行周期內,，借款人也將更早承受加息負擔。
多家銀行表示,，同一筆貸款存續(xù)期內,，客戶僅可申請調整1次。因此,，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策,，用好這一次選擇權利。
11月1日動態(tài)調整機制落地后,，加點幅度又將如何變化,？
對于加點幅度調整，借款人并不陌生,，很多人已在10月底享受了銀行批量調降利好,。根據安排，絕大部分存量房貸利率調降至不低于LPR減30個基點,，此次調整的就是加點幅度,。
銀行主動批量調降存量房貸利率固然省事，但非長久之計,，需要進一步深化利率市場化改革,，推出更加靈活的機制。
中國人民銀行給出的解決辦法是,，當新老房貸利率偏離到一定幅度時,，借款人可與銀行自主協(xié)商，變更加點幅度,。
此次多家銀行明確,，一旦新老房貸利率的加點幅度偏離高于30個基點，借款人就可以申請調整,。
這成為觸發(fā)調整的“門檻”,，也是此次機制落地的關鍵之一。
要知道,，如果偏離幅度過大,，借款人心理有落差，可能增加提前還貸,。如果偏離幅度過小,，可能造成頻繁重置合同,，給銀行業(yè)務辦理帶來更大壓力,。
不過，這個偏離幅度不能簡單理解為新老房貸利率之間的差距,，而是要看借款人房貸利率的加點幅度,，與全國新發(fā)放房貸利率平均加點幅度之間的差距,。
如果借款人對房貸利率加點幅度并不清楚，可以通過手機銀行App或貸款經辦行查詢,。
至于全國新發(fā)放房貸平均利率所對應的加點幅度,，銀行也給出了計算方式，涉及央行公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率,，以及當季5年期以上LPR的均值,。
例如，根據中國人民銀行官網最新公布的數據,，三季度全國新發(fā)放個人房貸加權平均利率為3.33%,，而當季5年期以上LPR均值為3.85%，對應的加點幅度為3.33%減去3.85%,，即減52個基點,。
如果在此基礎上偏離30個基點以上，即房貸利率的加點幅度高于減22個基點時,，借款人可與銀行協(xié)商,，申請將加點幅度調降至減22個基點。
一旦達到調整“門檻”,，借款人該如何申請調整,？
多家銀行表示，從11月1日后,，符合條件的借款人需要主動向銀行提出申請,，銀行審批通過后才能進行調整。借款人可通過手機銀行,、貸款經辦行等提出調整申請,。
工行明確表示，將不晚于11月15日開始受理重定價周期調整申請,，客戶可通過手機銀行“貸款-房貸重定價周期調整”欄目申請調整重定價周期,。審核通過后，新的重定價周期即日生效,。
責任編輯：平小娜
