老舊小區(qū)改造建設進入加速期
來源：中國證券報 發(fā)布時間：2020-09-09 10:53:09
????????隨著三季度進入尾聲,，各地老舊小區(qū)改造建設進入加速期,。日前，筑福集團董事長董有接受中國證券報記者采訪時指出,，最近幾個月,，老舊小區(qū)市場的變化可以用排山倒海來形容,。除改造進度大幅提速外，資本方參與熱情也明顯提高,。以改善生活質量為目的的配套設施建設,，是改造過程中最重要的投資方向。這些配套設施在形成穩(wěn)定現金流后,，可以通過證券化等方式實現前期資本的退出,，解決老舊小區(qū)建設中的出資問題。
????????改造提速
????????住房和城鄉(xiāng)建設部摸底情況顯示,，需要改造的2000年以前建成的老舊小區(qū)大概有30億平方米,，2000年之后建成的一些小區(qū)也有改造需要。第三方機構根據目前各試點城市老舊小區(qū)改造投入資金情況初步測算,，平均每個社區(qū)改造所需資金約850萬元,，每平方米所需改造資金280元。
????????“老舊小區(qū)改造作為惠及民生,、拉動基建的重要抓手,，各地政府普遍較為重視。從近期多地披露的老舊小區(qū)改造進度可以看出,，上半年受疫情影響，各地開工建設速度整體放緩,，下半年提速動作明顯,。”董有強調,。
????????按照國家要求,，到2022年要基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制,；到“十四五”末,，結合各地實際，力爭基本完成2000年年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務,。
????????中國證券報記者觀察到,，目前各地陸續(xù)披露老舊小區(qū)改造進度，部分地區(qū)完成進度較快,。
????????針對老舊小區(qū)改造中參與方的資質,，董有指出，在建設過程中需要有意識地引入物業(yè)管理，物業(yè)管理的作用要比單純的舊改建設重要很多,。在老舊小區(qū)改造完成后,，持續(xù)性的物業(yè)服務是保護老舊小區(qū)改造成果的關鍵。相比之下,，做開發(fā)建設的企業(yè)進入老舊小區(qū)改造后,，會面臨與新房開發(fā)完全不同的情況。
????????舉例來看,，既有建筑普遍存在能耗過高,、使用功能不完善、年久失修等問題,，直接降低建筑物使用壽命,，影響住戶的日常生活。這就需要在改造過程中,，一方面,，從源頭采取防裂縫、防滲漏措施,，延長防水工程保修年限,。另一方面，加強既有建筑使用管理,，同時促使物業(yè)管理企業(yè)建立保養(yǎng)維護制度,，以養(yǎng)為主，及時修繕,，延長建筑物使用壽命,。
????????三大痛點亟待解決
????????“老舊小區(qū)改造過程中，最大的難題是標準的制定,?！倍兄赋觯皹藴始刃枰碚撃Ｐ椭?，也需要實踐應用,，最主要的是居民需要。在制定過程中,，需要滿足老舊小區(qū)的功能需要,，以用戶思維重新構建老舊小區(qū)的標準體系，將老舊小區(qū)改造變成一種標準化的產品去輸出,?！?/p>
????????中國證券報記者了解到，目前在老舊小區(qū)改造過程中,，既包括老舊小區(qū)主體建設,，也包括老舊小區(qū)周圍的配套建設,。其中，主體建設主要包括外立面改造,、加固,、抗震功能升級、改善居住面積等,。配套設施建設則包括老舊小區(qū)周圍商超,、圖書館、停車場等一系列配套完善,。
????????“老舊小區(qū)周邊往往有閑置的廠房,、閑置的辦公樓、閑置的空地,，這些周邊閑置的資產就是當前老舊小區(qū)建設過程中可以加以利用的重要資產,。”董有介紹,，“如何將這些閑置資產利用起來,，改善老舊小區(qū)周圍的環(huán)境，是老舊小區(qū)改造過程中非常重要的命題,。將老舊小區(qū)配套和自身改造結合起來,，真正改善居住環(huán)境，才能達到老舊小區(qū)改造的根本目的,?！?/p>
????????據介紹，目前各地老舊小區(qū)改造水平不一,，改造技術和交付標準存在較大差異,。董有稱，以北京地區(qū)為例,，北京老舊小區(qū)改造由來已久,，公司參與北京老舊小區(qū)改造有10多年的歷史，在改造過程中,，積累了大量的實踐經驗。相比之下,，很多地區(qū)老舊小區(qū)改造處于起步期,。
????????針對老舊小區(qū)改造過程中存在的問題，董有指出,，老舊小區(qū)改造主要存在三方面的痛點,。第一，改造資金存在困難,；第二,，改造過程中存在技術標準不統(tǒng)一問題,；第三，住戶意見和滿意度問題,。
????????針對老舊小區(qū)改造過程中遇到的住戶意見不統(tǒng)一問題,，董有稱，住戶意見不統(tǒng)一在老舊小區(qū)改造中非常常見,。以加裝電梯為例,，三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎，而三層以下的住戶則往往比較抵觸,。我們分析發(fā)現,，很多老舊小區(qū)改造意見不統(tǒng)一，主要和出資有關,。因為目前的政策是“誰受益,、誰出資”，很多住戶不愿意掏這個錢,，于是產生了分歧,。在實踐過程中發(fā)現，如果對住戶居住條件真的起到改善作用,，這一問題就會迎刃而解,。
????????比如，在做抗震加固過程中,，在單純的抗震加固基礎上,，以增加房屋前后陽臺面積的方式，改善住戶居住面積,，往往大受歡迎,。在之前的改造經驗中，這類改造接受程度高,，住戶也愿意為這類改造付費,。
????????資金仍是關鍵
????????由于老舊小區(qū)改造體量較大，改造過程中的資金問題仍是關鍵,。以湖南株洲市為例,，該地區(qū)老舊小區(qū)涉及改造戶數約10萬戶。除部分可利用棚戶區(qū)改造和國家“三供一業(yè)”分離移交改造政策資金以外,，仍有約10億元需通過市區(qū)兩級財政或市場化投入,，資金缺口較大。
????????2020年,，全國要完成新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,，在建設過程中，普遍面臨資金不足的難題,。這就需要引入社會資本進行廣泛參與,，在公益和商業(yè)之間實現平衡,。
????????董有稱，針對老舊小區(qū)改造存在的問題,，公司提出了一種BTO模式,。在BTO模式中形成的資產包，通過類REITs等手段進行資產證券化,。以社區(qū)停車為例,，將一個地區(qū)的停車位集中規(guī)劃，形成規(guī)模效應,，加入智能化運營元素提升效率的同時,，增加資產后期產生的現金流。停車場作為老舊小區(qū)改造中的一項資產,，可以產生穩(wěn)定的現金流,，形成可以證券化的資產包，間接實現前期資本的有效退出,。
????????他指出,，目前社會資本參與舊改項目的案例仍屈指可數，對于重點地區(qū),，如長三角,、“一帶一路”沿線省份，需要示范類項目供更多民營企業(yè),、民間資本參考借鑒,，進行更加廣泛的復制，才能讓更多老舊小區(qū)居民受益,，帶動更多二三線城市經濟發(fā)展,。
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