樓市拐點(diǎn)隱現(xiàn) 房貸利率仍有上漲空間
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2021-05-21 10:41:39
樓市拐點(diǎn)隱現(xiàn) 房貸利率仍有上漲空間
5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期LPR報(bào)價(jià),。與居民房貸利率密切相關(guān)的5年期以上LPR為4.65%,，已連續(xù)13個(gè)月未變。而根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院,、貝殼研究院等19日和20日最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)報(bào)告,，多個(gè)主流城市的首套房貸利率和二套房利率均較4月有所提升，部分銀行貸款放款周期延長(zhǎng),。
2021年以來,，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)明顯，涉及房企,、金融機(jī)構(gòu),、中介等多方。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力,，預(yù)計(jì)房貸利率繼續(xù)上調(diào)，帶動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)進(jìn)一步調(diào)整,。
部分地區(qū)房貸利率環(huán)比上漲
放款周期拉長(zhǎng)
5月20日,，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)3.85%，5年期以上品種報(bào)4.65%,，兩項(xiàng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率均連續(xù)13個(gè)月保持不變,。
“若接下來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，特別是一線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭向二、三線城市擴(kuò)散,，未來不排除5年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)小幅上調(diào)的可能,。”談及主要針對(duì)居民房貸的5年期以上LPR報(bào)價(jià)，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示,。
實(shí)際上,，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院、貝殼研究院等最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，多個(gè)城市的房貸利率已經(jīng)較此前明顯提升,。
貝殼研究院20日發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，5月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.47%,，二套利率為5.73%，均較4月提高6個(gè)基點(diǎn),。
廣州,、深圳地區(qū)房貸“漲價(jià)”明顯。記者了解到,，建行深圳市分行5月上旬下發(fā)調(diào)整房貸利率的通知,。首套房貸款利率執(zhí)行5.10%,，二套房貸執(zhí)行5.60%,，相比之前分別上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn),。為了體現(xiàn)對(duì)中低收入人群購買保障性安居型商品房的支持,，安居型商品房貸款利率維持不變。融360大數(shù)據(jù)研究院報(bào)告稱,，其他銀行在短暫觀望后也開始跟進(jìn)，目前已有近10家銀行深圳地區(qū)分支行執(zhí)行首套5.10%,，二套5.60%的利率水平,。
融360大數(shù)據(jù)研究院報(bào)告指出，4月底至5月初,，廣州地區(qū)包括國(guó)有大行在內(nèi)的多家銀行，再度上調(diào)房貸利率,。首套房貸利率調(diào)整為最低5.40%,，二套房最低5.60%，均較之前上調(diào)10個(gè)基點(diǎn),。
與房貸“漲價(jià)”同步的是部分地區(qū)銀行房貸額度進(jìn)一步收緊,，放款周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。記者了解到,，廣東金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人房貸額度增幅和增量都在嚴(yán)格控制,，對(duì)二手房個(gè)人住房貸款審核放款更為嚴(yán)格,，很多銀行施行“舊還新貸”，用提前還款的額度來發(fā)放二手房貸款,，盡量減少新增房貸,。
“5月在房地產(chǎn)貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸,、上調(diào)房貸利率,；房貸“加息”帶來5月二手房市場(chǎng)成交平穩(wěn)回調(diào)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示,，廣州,、東莞、中山,、嘉興,、南通等城市房貸利率提高幅度較大，放款周期延長(zhǎng),，導(dǎo)致二手房成交活躍度降低,。
涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊
利率上行仍有空間
2021年以來，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)明顯,，涉及房企,、金融機(jī)構(gòu)、中介等多方：1月起,，一線城市嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市,，3月銀保監(jiān)會(huì)、住建部,、人民銀行三部門則聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,，全面“圍堵”個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)貸購房行為；涉嫌違規(guī)炒房機(jī)構(gòu)“深房理”日前被深圳七部門聯(lián)合調(diào)查,；多地開展的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治也將個(gè)人違規(guī)使用信貸資金等列為專項(xiàng)整治重點(diǎn),。
金融監(jiān)管部門的多張罰單也涉及銀行違規(guī)輸血房地產(chǎn)企業(yè)的行為?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者以“土地,、房地產(chǎn)”等關(guān)鍵詞在銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行搜索，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，自2021年以來,，銀保監(jiān)局本級(jí)開出的罰單共計(jì)47張。僅3月以來,，罰單就達(dá)29張,，罰款總額達(dá)6000萬元以上。具體來看，罰單涉及上海,、浙江,、深圳、福建,、山東、青海等地,，涉及銀行包括民生銀行,、廣發(fā)銀行、平安銀行,、盛京銀行,、溫州銀行等。值得注意的是,，多張罰單均追溯到了2015年至2018年期間的與土地出讓金相關(guān)的違規(guī)行為,。
業(yè)內(nèi)人士表示，嚴(yán)監(jiān)管背景下,，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力,。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，2021年一季度,，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.19,，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32,，由去年的偏松區(qū)間下降至正常區(qū)間的上沿,。央行數(shù)據(jù)也顯示,，住房類貸款增速放緩。今年3月末,，個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)14.5%,，比上年同期低1.4個(gè)百分點(diǎn),。
王青表示,，3月居民個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.37%,，比去年年底上行4個(gè)基點(diǎn),。“我們判斷,，在今年‘有保有壓’的結(jié)構(gòu)性信貸政策下,，未來房地產(chǎn)信貸環(huán)境會(huì)進(jìn)一步趨緊,，居民房貸利率還有上行空間。”
房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)隱現(xiàn)
下半年可能向下調(diào)整
沈昕表示,，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè),，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性,，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。從整體來看,，百城房?jī)r(jià)同比漲幅和房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的走向基本一致,，這意味著,，隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的下降，預(yù)計(jì)二季度和下半年商品房銷售面積同比增速將逐漸回落,，隨之下半年百城房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅將收窄,。
的確,，從近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看,，前4月商品房銷售規(guī)模、開發(fā)投資額較2019年增長(zhǎng)19.5%和17.6%,。但各地區(qū)銷售表現(xiàn)分化，房企新開工和拿地面積縮減使得銷售,、投資單月指標(biāo)分別環(huán)比出現(xiàn)下降23%和7%,。同時(shí),，二手住房已有明顯降溫跡象,。
對(duì)此，許小樂表示,，2020年房地產(chǎn)的超預(yù)期繁榮,，本質(zhì)上來自利差和價(jià)差帶來的套利需求，房?jī)r(jià)上漲是在寬松流動(dòng)性之下的短期應(yīng)激反應(yīng),，顯然不可持續(xù),。當(dāng)前中央政策正在引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)變，倒逼地方政府降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴,，并通過調(diào)控手段逐步管住信貸、土地,、房企以及購房者的投資行為，同時(shí)貨幣政策回歸常態(tài),，這些都代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本紅利時(shí)代將結(jié)束,。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示,，“三條紅線”政策下房企資金成本將繼續(xù)增加,，土拍“兩集中”下資金運(yùn)用將更加審慎,，對(duì)后續(xù)開工,、拿地均有不利影響。預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速將繼續(xù)回落,，全年增速呈現(xiàn)“前高后緩”的走勢(shì),。
責(zé)任編輯：聶臻臻
