虧損逾百萬 燕郊房價神話破滅后的痛與反思
來源：第一財經(jīng) 發(fā)布時間：2021-12-22 10:20:36
虧損逾百萬,，堅守或離場？燕郊房價神話破滅后的痛與反思 |
樓市地理很難用一個詞概括燕郊,。北京睡城,、樓市腰斬、炒房客心碎之地,，在中國房地產(chǎn)市場起起落落的年代,，燕郊被貼上許多標簽，無一不跟房子有關(guān),。
燕郊本來的樣子,，這里的老居民，似乎在房價洪流的裹挾下,，被悄悄抹除,。
冬季夜晚，路燈亮起,，燕郊破舊的老城區(qū)燃起一絲生機,。下水道冒出的熱氣，沖向熙熙攘攘的人流,，狹窄的雙向道馬路,，撕開這片土地真實的一角。
這里不是北京，只是河北廊坊三河市的一個小鎮(zhèn),。規(guī)劃錯亂的老城區(qū),，被周邊的現(xiàn)代商品房包圍，站在五層樓房往外看,，眼前是四處交纏的電線,，和宛如縣城超市的購物中心。一個迷你籃球場,、幾處健身器材,，承載起少年和老人所有的娛樂。
帶有濃重東北口音的王強,，說自己是“燕郊人”,。離開東北老家后，他在北京街角開了家迷你超市,，生意冷清,。偶爾，他會跨城跑出租,，把一波波年輕人送往北京,，夜幕降臨時，再沉入車流挪回燕郊,，有時要耗時三小時,。
談起房價，王強先是露出一絲不經(jīng)意的苦笑,，然后是漫長的沉默,。五年前，燕郊樓市火熱時,，王強作為剛需入場,，然后眼看著房價在調(diào)控后一路下滑，至今手中的房子沒回到原值,。他只慶幸,，自己當初沒加太多杠桿。
真正土生土長的燕郊人,，有的變成手握幾套房的拆遷戶,，有的住在老城區(qū)等待改善置換，他們的數(shù)量,，已遠遠趕不上外來人口的規(guī)模。租房的,、暫時安家的北漂,，成為燕郊最龐大的群體，把這里當作通往北京的“驛站”。
復(fù)雜的群體構(gòu)成,，讓一種魔幻的撕裂感,，在燕郊溢出。站在老城區(qū)路中央,，每隔幾秒就有外賣小哥飛馳而過,，這并非一個普通小鎮(zhèn)的樣子。這里還有酒吧,、夜店,、劇本殺、輕食店......城市年輕人喜歡的東西,，都能在此找到蹤跡,。
實際上，即便房價腰斬,，燕郊仍是許多北漂的“造夢之地”,。深夜十二點，汽車馬達的轟鳴聲仍會在燕郊回蕩,，成群結(jié)隊的年輕情侶,，騎著摩托車呼嘯而過，融入霓虹燈光中,。這些新生力量,，為失去房價“神話”的燕郊，提供了更多可能,。
神話破滅
燕郊之所以特殊,，根源還在于地理位置。
近日出現(xiàn)疫情的通州宋莊,，位于北京東部,，往東再走五公里，就會來到大名鼎鼎的潮白河,。
天氣晴朗時,，潮白河的汩汩水流呈深藍色，河的一邊是通州,，另一邊就是河北與北京的交界地——燕郊,。如果步行的話，一個成年人用時五分鐘,，便可以從北京“穿越”到河北,。兩地的界牌，則被大型貨車與公交車流所淹沒,。
踏入燕郊,，這座小鎮(zhèn)開始出現(xiàn)大型商貿(mào)城、超級社區(qū)。商貿(mào)城內(nèi),，聚集著服裝批發(fā)和零售商,，密密麻麻的店鋪，被淘寶當季流行服飾,、直播器材,、快遞盒包圍。許多東北女孩在這里開始了“北京夢”,，靠北京外溢出的超大人流攢起第一桶金,。
這些東北女孩，以及數(shù)量更多的北漂,，也支撐起燕郊瘋狂的房地產(chǎn)市場,。
緊鄰潮白河，大型社區(qū)“歐逸水岸”在河畔投下稀疏倒影,。早在2013年,，歐逸水岸開盤售賣，均價一萬左右,，當時河對岸通州的房子要賣三萬,。緊鄰北京的地理位置、較低的房產(chǎn)價格,，讓許多北漂看到安家置業(yè)的希望,，轉(zhuǎn)身奔往燕郊。
在北京工作的李薇心動了,。當時23歲的她,，已經(jīng)開始跟男友考慮結(jié)婚，但北京高昂的房價,，讓他們望而卻步,。半是向往半是無奈，李薇決定把工作和買房這兩件大事,，都放到燕郊完成,。燕郊房價還在一萬的時候，她和男友在這里有了第一個家,。
隨后發(fā)生的事情,，讓李薇瞠目結(jié)舌。2016年,，燕郊房價開啟瘋狂上漲模式,，歐逸水岸最后一棟樓售賣時，均價已經(jīng)飆到兩萬多,。這還不是最夸張的,，按李薇的說法,，當時真的是“一天一個價”,，熱門樓盤今天不去訂,，明天售價就能漲一兩千。
支撐燕郊房價上行的,，除了李薇這種北漂剛需族,，還有很多炒房客。他們在樓市行情火熱,、置業(yè)北京“后花園”,、開發(fā)商炒作等因素影響下，在燕郊動用杠桿囤房,，想靠環(huán)京樓市的概念大賺一筆,。燕郊這座小鎮(zhèn)，也在資金的助推下開始“變形”,。
最夸張也最典型的項目,，要屬首爾甜城。北京“9·30新政”出臺后,，很多北漂青年失去買房資格,，于是轉(zhuǎn)去燕郊，燕郊房價也從2015年的1.5萬漲到2016年的3萬,。首爾甜城更夸張,，2016年部分房源開售時，價格高達4萬,，并幾乎告罄,。
看到這種形勢，李薇再次蠢蠢欲動,，在燕郊樓市爆火時買了第二套房,，房子均價逼近三萬。她以為,，自己能在火熱行情中賺到一筆,。沒想到，接下來的劇情急轉(zhuǎn)直下,。
2017年,，在燕郊樓市近乎不理智的情況下，廊坊市接連祭出嚴厲的調(diào)控政策,。6月3日,，廊坊市出臺購房新政，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明,，并且限購一套,，本地戶籍限購兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊樓市,，受到政策直面沖擊,。
“當時想花錢辦燕郊社保，都不好弄,。”李薇說,。就這樣，很多在北京工作的人,，一夜間失去燕郊買房資格,。廊坊這輪限購，直接影響了重倉環(huán)京的房地產(chǎn)企業(yè),，比如華夏幸福,。燕郊樓市瘋狂的房價故事，也自此跌落神壇,，直到今天都未回暖,。
安居客數(shù)據(jù)顯示，燕郊2021年12月二手房均價18722元/平方米,，許多熱門小區(qū)的掛牌價,，不及當初售價的一半。李薇買的第二套房,，也在這輪房價下挫的過程中,，至今趴在低谷。
曾經(jīng)大熱的項目首爾甜城,，則在燕郊房價腰斬后,，寂寞地等待有人來“拯救”。12月下旬,，記者在首爾甜城三期南區(qū)看到,，這座早就建好的洋房項目，迎來三三兩兩的顧客,。發(fā)舊的紅色墻體,、早已不流行的室內(nèi)裝修，再不復(fù)當年賣四萬也有人搶的時刻,。
斷供出現(xiàn)
房價下跌的連帶影響,，在燕郊很多角落都能找到蹤跡。
走在燕郊老城區(qū)內(nèi),，歐式復(fù)古建筑與“百姓澡堂”隔街相望,，兩種風格迥異的存在，映射出這座小鎮(zhèn)曾擁有的瘋狂年代,。更引人注意的是,，每走幾步就能看到裝飾公司,，這些曾趁著樓市火熱密集涌出的門店，如今很多生意冷清,、少有人光顧,。
李薇買在高點的那套房，如今二手均價還在兩萬左右徘徊,，算下來房子總值縮水超三成,。她盡量不去想這些事,，每月月供能還上,，日子照過即可。但是,，有人接受不了燕郊房價下跌的幅度,，更接受不了每月房貸的力度，繼而選擇斷供,。
張晶是“棄房”離場的人之一,。2016年，張晶買入東方夏威夷一套房,，并在中國建設(shè)銀行廊坊燕郊支行辦理了貸款,，銀行發(fā)放的貸款總額為164.5萬元，借款期限為2016年10月24日至2046年10月24日,，張晶還用房產(chǎn)提供了抵押擔保,。
貸款辦下來后，張晶按時還了三年貸款,，但是從2019年9月開始,，這筆貸款出現(xiàn)逾期，到2020年1月21日后,，張晶再未償還過這筆貸款,。因沒有及時清償應(yīng)還本息，銀行方面多次催收,，不過張晶仍未及時履行清償欠款的義務(wù),。
一般來說，按貸款合同要求,，如果購房者未按時足額償還任意一期貸款本息,，銀行可采取收取罰息、復(fù)利,，并宣布貸款本息立即部分,、全部提前到期等措施。
不僅如此,，如果發(fā)生斷供行為,，相關(guān)全部貸款本金及利息(包括逾期及挪用罰息以及復(fù)利),、違約金、損害賠償金,、保管擔保財產(chǎn)及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用,，以及可能發(fā)生的訴訟費、律師費,、拍賣費用,、變賣費、通知借款人費用等,，均需購房者承擔,。
此外，因房產(chǎn)辦理了抵押登記,，如果購房者未按法院判決,、按期履行債務(wù)，銀行有權(quán)對享有抵押權(quán)的房屋以拍賣,、變賣該房產(chǎn)的價值優(yōu)先受償,。
2020年7月28日，法院對銀行與張晶的金融借款合同糾紛立案后,，公開開庭審理,，銀行方面委托訴訟代理人出席，但被告張晶未到庭參加訴訟,。
最終,，法院判決這筆購房貸款立即到期，判決生效十日內(nèi),，張晶需償還銀行貸款本金157.87萬元,、利息5.8萬元，罰息1700元,，合計163.83萬元,，并給付自2020年6月12日起至借款本金還清之日止，產(chǎn)生的所有利息及罰息,。
“東方夏威夷最早在2002年開盤,，開盤價6000元左右。均價幾千買的人,，沒有斷供的,，最近出現(xiàn)的斷供案例，都是近兩年買的二手房,，踩在了燕郊樓市上漲的高點?，F(xiàn)在這個小區(qū)均價兩萬多，比高點縮水超三成,。”有熟悉當?shù)貥鞘械娜朔Q,。
走在燕郊大街上,，東方夏威夷算是一道獨特的景觀，歐式風情的小洋房,，與街對面的“鶴崗光頭強燒烤”形成鮮明對比,。不過，相似之處是,，燒烤店已經(jīng)掛上了鎖,，東方夏威夷也在燕郊房價下跌的過程中，變成一些購房或炒房者心中的隱痛,。
近期,，還有網(wǎng)友自述稱，2017年在燕郊花426萬買了套房,，四年還了16萬本金,、64萬利息，如今這套房在二手市場跌到235萬,，于是他選擇斷供。當初426萬買的房子,，現(xiàn)在賬面縮水191萬,，加上64萬利息、律師費等,，虧了超兩百萬,。
從這些案例可看出，斷供并非是一了百了,、讓銀行收房子那么簡單,，拋開應(yīng)該償還的本息、罰金不說,，如果房子被拍賣,，所得款仍抵不上房貸，購房者仍要背上一身債務(wù),。
限購放開,？
雖然房價起起伏伏，但需要看到,，仍有源源不斷的年輕人涌入燕郊,。
90后張晴在北京做銷售工作，最近她在考慮到燕郊買房,。“很多中介都說燕郊不限購了,，我想來看看，買一套均價兩萬左右的新房,，后邊月供跟男朋友一起還,。要是靠我每月9000元的工資,，想要在北京買房，短期和長期都看不到可能,。”
無獨有偶,，在北京某事業(yè)單位工作的劉立，也打起了燕郊的主意,。雖然不愁在京買房資格,、工作福利也不少，但較低以及平穩(wěn)的工資,，仍讓她感覺在京買房有些吃力,。她跟張晴不同，并非要長久定居燕郊,，只想將其當作暫時的居所和“跳板”,。
沒有當?shù)厣绫５膹埱绾蛣⒘ⅲ及蜒酃庖葡蜓嘟?，限購真的松動了嗎,？?jù)多位當?shù)刂脴I(yè)顧問、房產(chǎn)中介稱,，2020年燕郊新房就已經(jīng)放開限購,，2021年二手房也加入其中。受樓市大環(huán)境影響,，下半年購房者觀望居多,，但最近燕郊樓市成交逐漸走暖。
不過,，三河市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局告訴記者,，在燕郊買房需要三年當?shù)厣绫＃瑳]有關(guān)于放開限購的官方文件,。“可能是他們中介自己宣傳的,。”
雖然限購放開的傳言頻繁出現(xiàn)、又屢次被否認,，但燕郊新房市場確實出現(xiàn)一些“異動”,。記者在走訪燕郊多個項目時發(fā)現(xiàn)，那些打著“地鐵房”名號的房子,，仍會受到熱捧,。
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位于燕郊植物園旁的福成·禧悅里項目，周末晚上售樓處人流涌動,，沒有冷清之意,。每隔幾分鐘，售樓部大廳便會播報成交信息、傳出砸金蛋的聲音,。置業(yè)顧問在談及限購問題時稱,，在北京工作的都可以買，無需當?shù)厣绫＃?ldquo;客戶很多都是北京過來的”,。
低于市場競品價格,、甚至低于周邊二手房均價，是禧悅里受到關(guān)注的原因之一,。而開發(fā)商更渲染的一點是,，禧悅里緊鄰已經(jīng)動工的燕郊地鐵線，距離燕郊潮白大街站一千米,。記者在現(xiàn)場看到,，該區(qū)域除了幾棟封頂樓，其他配套仍在規(guī)劃狀態(tài),。
一直以來,，交通都是讓燕郊人頭疼的問題，雖然有專線公交可直達北京,，但龐大的人流量,，加劇了通勤的負面感受。疫情之下,，這一問題尤為突出,。進京需要核酸、邊界的檢查站,，使得燕郊的醫(yī)院經(jīng)常排起長龍，打工人拿到報告后,，踏上漫漫通勤路,。
燕郊地鐵的規(guī)劃，一定程度上給了他們希望,。今年6月26日,，北京軌道交通M22號線河北段工程正式開工建設(shè)，設(shè)有燕郊站,、神威大街站,、潮白大街站、高樓站4座地下車站,，工程建設(shè)期為2021年至2025年,，燕郊人乘地鐵進京有望成為現(xiàn)實。
如果地鐵如期開通,，燕郊樓市會迎來春天嗎,？可以肯定的是，曾經(jīng)房價瘋狂上漲的年代，已經(jīng)一去不復(fù)返了,，有限的人口承載量,、教育醫(yī)療配套待提升，沒有北京“戶口”的金子招牌,，都將使得燕郊房價趨于理性,，按自身區(qū)域價值找到合理定位。
責任編輯：封曉健
