貝殼研究院發(fā)布《2021年住房租賃市場報告》
來源：新華網(wǎng) 發(fā)布時間：2021-12-29 10:17:04
2021年即將收官?；赝?021年，住房租賃市場回歸傳統(tǒng)周期,，市場熱度上升,，連迎春節(jié)后租賃旺季、畢業(yè)季租賃旺季,，熱度背后也呈現(xiàn)出諸多新特征,、新變化。
12月27日,，貝殼研究院發(fā)布《2021年住房租賃市場報告》,?！秷蟾妗凤@示,，今年租賃市場整體呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，但租金水平仍低于疫情前,。租賃市場不斷向“買方市場”轉(zhuǎn)變,，品質(zhì)化租住需求持續(xù)釋放。租賃企業(yè)數(shù)量已達萬級規(guī)模,，租賃行業(yè)市場主體筑基初步完成,。租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開啟，預(yù)計明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢,。
租賃市場：呈現(xiàn)十大特征
基于貝殼找房平臺租賃成交情況，《報告》從租金水平,、成交周期,、房源特征等方面盤點了今年租賃市場的十大突出特征。
從租金水平來看：一是租金比疫情前下跌近9%,。今年全國重點40城平均月租金為38.8元/平米,，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%,，短期內(nèi)租金水平難以回到疫情前水平。二是超6成城市租金低于疫情前,。相比于2019年,，上海、深圳,、杭州,、成都、西安,、合肥、南京,、福州,、長沙、廈門,、無錫,、蕪湖,、徐州及蘭州等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金仍下跌,。
從成交周期來看：一是房客源成交周期仍高于疫情前。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),，2021年全國重點40城房源成交周期為50.1天,，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天,，客源成交周期為9.7天,，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天,。二是租客租住時間或超10年。由于房價收入比較高或部分城市的限購,、限貸政策,，城市居民購房計劃推遲，一線及多數(shù)新一線城市平均購房年齡走高,，租客的租賃年限或超過10年，一線城市趨勢更為顯著,。
從房源特征來看：一是家庭型租賃需求釋放,。全國重點40城大戶型成交占比增加3個百分點,，由于購房計劃延遲，家庭型租賃群體增加,，并且在租金水平下行后,，家庭型租客更偏向租住大戶型滿足改善需求。二是北上津租賃房屋平均房齡超20年,。上海、北京,、天津租賃成交房屋的平均房齡最高,，一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過4成。三是高房齡房屋套均月租金更穩(wěn),。高房齡租賃房屋大多交通便捷、配套完善,，因此其套均月租金表現(xiàn)更穩(wěn),。四是小戶型房屋套均月租金跌幅較小。從租客需求來看，小戶型仍然是受租客青睞的主力戶型,。對比疫情前,，全國重點40城小戶型套均月租金跌幅較小，一線,、新一線城市小戶型租金跌幅在1%-3%之間。五是地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%,。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),，相比于2019年,，全國重點34城地鐵房和非地鐵房套均月租金均下跌，地鐵房比非地鐵房套均月租金仍高出33.3%,。六是精裝房套均月租金高出簡裝及毛坯房超30%,。其中一線城市精裝房與毛坯及簡裝房的套均月租金差距最大，精裝房高出毛坯及簡裝房達到32.6%,。
租賃企業(yè)：規(guī)模創(chuàng)新高
《報告》還盤點了2021年住房租賃企業(yè)數(shù)量、分布,、融資,、模式等方面的變化,。
數(shù)量方面，住房租賃企業(yè)數(shù)量已達萬級規(guī)模,。根據(jù)國家企業(yè)信用信息網(wǎng)公布的企業(yè)數(shù)據(jù)測算,，2021年主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè),，經(jīng)營范圍涵蓋“住房租賃”，實際經(jīng)營的住房租賃企業(yè)已達2萬家左右，其中8成為近兩年成立,。自去年以來,，中央和地方陸續(xù)出臺監(jiān)管政策,，有效降低了租賃企業(yè)的經(jīng)營風險，住房租賃企業(yè)迎來了良性的市場競爭環(huán)境,，租賃行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢,。
分布方面，租賃企業(yè)分布按“東-中-西”依次減弱,，由于東部的租賃需求旺盛，租賃企業(yè)集中沿海分布，超6成的租賃企業(yè)分布在長三角,、東南沿海及環(huán)渤海地區(qū)。城市分布上,，企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州,、重慶、上海,、蘇州和天津，近3成的租賃企業(yè)分布于租賃企業(yè)數(shù)量TOP30的城市,，超過5成的企業(yè)分布在TOP40的城市,。
融資方面,，租賃企業(yè)融資創(chuàng)新低，融資難度再次加大,。在經(jīng)歷了去年爆雷事件后,，投資人對住房租賃領(lǐng)域的投資進入到更為審慎理性的階段。據(jù)不完全統(tǒng)計,，租賃領(lǐng)域四類融資渠道總額在2019年達到峰值，2020,、2021年連續(xù)保持下跌趨勢,。
模式方面,，企業(yè)模式兩極化,，走向更輕、更重,。其一,，企業(yè)重新審視經(jīng)營風險,。包租模式在疫情期間顯示出極強的脆弱性，資金實力較弱企業(yè)開始變“輕”,，輕資產(chǎn)-分散式和中資產(chǎn)-集中式企業(yè)開始由包租轉(zhuǎn)向輕托管模式,，中資產(chǎn)企業(yè)的裝修投入開始轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔，從而轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。其二,，企業(yè)受政府政策引導(dǎo),。政府鼓勵以新建、盤活方式擴大保障性租賃房源,，資金實力較強的中資產(chǎn)-集中式企業(yè)會通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉(zhuǎn)向自持模式,，從而轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)運營,，品牌房企也會增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產(chǎn)增值收益,。更“輕”、更“重”的租賃企業(yè)致力于打造專業(yè)化的租賃服務(wù)和精細化的運營能力,，開啟穩(wěn)步發(fā)展,。
未來展望：2.0模式開啟
《報告》顯示,，未來隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租客租住時間的延長,，在疫情不大規(guī)模反復(fù)的情況下,，預(yù)計明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，對外來人口吸引力較強的城市,，如城市群核心城市,、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛,。而隨著保障性租賃房源、白領(lǐng)公寓和藍領(lǐng)公寓等房源的增加,，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和,，租金水平不具備大幅上漲的動力，尤其是對外來人口吸引力較弱的城市,，租金將保持相對穩(wěn)定,。
《報告》認為，2021年將成為租賃行業(yè)2.0模式的元年,。今年,，政府和市場關(guān)系、企業(yè)發(fā)展邏輯以及租賃企業(yè)社會參與升級,，觸發(fā)租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開啟,。
今年住房租賃頂層設(shè)計完善,，租賃監(jiān)管政策趨嚴,，住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展的環(huán)境基本形成,，同時政策支持全方位突破，保障性租賃住房發(fā)力,，租賃企業(yè)迎來土地,、財政,、稅收、金融等方面支持,。未來在政策引導(dǎo)下,，租賃領(lǐng)域?qū)⒏喟l(fā)揮市場化力量，推動租賃市場成熟化發(fā)展,。
租賃企業(yè)發(fā)展邏輯升級，聚焦于更好地服務(wù)租賃雙方,。在監(jiān)管完善的背景下,，行業(yè)進一步出清，租賃企業(yè)由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化,、精細化發(fā)展，資產(chǎn)運營模式走向更輕,、更重,，企業(yè)不再盲目拓展房源,，而是專注于為租賃雙方提供更好的租賃產(chǎn)品和服務(wù),。
租賃企業(yè)社會參與升級，為城市社區(qū)服務(wù)和治理創(chuàng)造價值,。相比于個人房東,，租賃企業(yè)提供的品牌化租賃產(chǎn)品和服務(wù)，能夠有效提升城市外來人口居住環(huán)境,，并且通過組織社區(qū)活動等促進外來人口的社會融入，使得更多人在參與城市建設(shè)的同時,，享受到更高品質(zhì)的城市社區(qū)生活,。
《報告》認為,，未來租賃市場發(fā)展將走向成熟化,。住房租賃市場機構(gòu)化比例將繼續(xù)提升,，專業(yè)化、精細化運營的租賃企業(yè)將為不同群體提供多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù),。此外，預(yù)計明年會有租賃REITs產(chǎn)品推出,，將有效解決重資產(chǎn)模式退出難題，租賃企業(yè)將再次迎來模式的創(chuàng)新,。
責任編輯：封曉健
