回暖！多家民營房企獲并購融資額度合計(jì)超千億,，未來資產(chǎn)買賣或更頻繁
來源：證券時報(bào) 發(fā)布時間：2022-04-28 14:21:07
在一系列金融政策支持下,，民營房企并購融資回暖。
接受證券時報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，并購融資支持企業(yè)范圍不斷擴(kuò)大,，特別是支持經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企，有利于鼓勵企業(yè)積極參與出險企業(yè)項(xiàng)目收并購,，助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險,。近期，監(jiān)管層持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關(guān)的融資落地,，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持,，房企之間資產(chǎn)的流動性會進(jìn)一步加強(qiáng)，對于優(yōu)質(zhì)房企而言是一個好機(jī)會,。
多家民企獲并購融資支持
今年以來,，在一系列金融政策支持下，金融機(jī)構(gòu)對房企的并購融資支持從央國企擴(kuò)展到民企，特別是3月以來,，除了碧桂園,、旭輝等頭部房企外，美的置業(yè),、新希望地產(chǎn)等千億房企也頻頻獲得并購融資支持,。
4月21日，新希望地產(chǎn)與興業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略專項(xiàng)合作協(xié)議,，根據(jù)合作協(xié)議,，新希望地產(chǎn)將獲得興業(yè)銀行成都分行80億元并購專項(xiàng)融資額度，專項(xiàng)用于并購業(yè)務(wù),，包括但不限于并購貸款,、并購基金、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資業(yè)務(wù)品種,。
這是繼3月24日獲得浦發(fā)銀行50億元并購融資專項(xiàng)額度后,，新希望地產(chǎn)再獲金融機(jī)構(gòu)支持。并購融資開閘以來,，新希望地產(chǎn)已連獲浦發(fā)銀行,、興業(yè)銀行共計(jì)130億元并購融資額度。
值得注意的是,，在民營房企中,，美的置業(yè)獲得并購融資支持的次數(shù)最多，僅3月就分別與招商銀行,、交通銀行,、建設(shè)銀行以及農(nóng)業(yè)銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得共計(jì)390億元地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款,。
而作為房企老大的碧桂園,，3月共獲得2家機(jī)構(gòu)并購融資支持，分別是招商銀行的150億融資額度和農(nóng)業(yè)銀行的200億融資額度,，總計(jì)350億元,。
證券時報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來,，有碧桂園,、旭輝、美的置業(yè),、新希望地產(chǎn),、瑞安房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)等6家民營房企獲得金融機(jī)構(gòu)的并購融資額度合計(jì)超過千億元,。
對于美的置業(yè),、新希望地產(chǎn)獲得多家機(jī)構(gòu)支持的原因,，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水接受證券時報(bào)記者采訪時表示，中指研究院監(jiān)測顯示,，2021年美的置業(yè)銷售額1371.4億元,，同比增長8.7%；新希望銷售額1059億元,，同比增長2.65%,，均為千億陣營財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)民營房企。
“現(xiàn)在并購融資支持企業(yè)的范圍在擴(kuò)大,，已經(jīng)從前期的主要是央國企,，擴(kuò)展到規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)民營房企，美的置業(yè),、新希望地產(chǎn)就是典型代表,。”劉水對證券時報(bào)記者表示，未來,，獲得并購融資支持的對象還會繼續(xù)擴(kuò)大,，將會支持經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企。
劉水進(jìn)一步分析原因稱,，一方面是,，規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)民營房企，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力也比較強(qiáng),，給予融資支持可以幫助收并購風(fēng)險企業(yè)項(xiàng)目,，化解房地產(chǎn)風(fēng)險。另一方面是,，經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企,，這些企業(yè)長期深耕本地市場，對所在區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā),、銷售均有豐富的經(jīng)驗(yàn),，對于本地出險項(xiàng)目的風(fēng)險化解有著更強(qiáng)的操作能力。支持區(qū)域民營房企的并購融資,，有利于鼓勵企業(yè)積極參與出險企業(yè)項(xiàng)目收并購，助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險,。
未來資產(chǎn)買賣或更頻繁
證券時報(bào)記者了解到,，碧桂園、美的置業(yè)等房企收并購動作較為頻繁,。
碧桂園常務(wù)副總裁程光煜3月30日在2021年度業(yè)績發(fā)布會上表示,，自去年四季度開始，碧桂園跟十多個合作方就80多個項(xiàng)目進(jìn)行了溝通,，目前已經(jīng)對其中約35個項(xiàng)目完成了收并購安排,，還有約30個項(xiàng)目也已經(jīng)基本談妥，也會進(jìn)行相應(yīng)的安排。
程光煜還表示,，過往的一段時間,，更多是跟原來有合作的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的收并購安排，真正新增的項(xiàng)目很少,。“目前銀行和AMC公司也有一些好的收并購標(biāo)的,，也在進(jìn)行一些接洽，會做比較細(xì)致的盡調(diào)安排,，對其中資產(chǎn)包或者資產(chǎn)包內(nèi)感興趣的資產(chǎn)進(jìn)行洽談。”他說,，收并購肯定是今年一個比較重要的獲取土地的手段,，也是碧桂園擅長的手段，未來一段時間會加大這方面的部署,。
美的置業(yè)也與正榮,、雅居樂、金科,、花樣年等進(jìn)行了收并購交易,。美的置業(yè)董事局主席郝恒樂3月28日在2021年度業(yè)績發(fā)布會上表示，去年第四季度以來,，美的置業(yè)已收購了13個開發(fā)項(xiàng)目的股權(quán),。收購對象主要為合作項(xiàng)目，如長沙美的正榮濱河苑項(xiàng)目,、武漢美的雅居樂云筑,、重慶美的金科郡、佛山美的花樣年云璟等,。
克而瑞資管（CAIC）數(shù)據(jù)顯示,，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)去年頻繁出售資產(chǎn)的趨勢,，出售方企業(yè)類型中,，地產(chǎn)行業(yè)出售額占比總成交額61%，高居首位,。
值得注意的是,，去年4季度以來，房企收并購項(xiàng)目主要是原來有合作的項(xiàng)目,，涉及核心資產(chǎn)的較少,，更多房企仍存觀望情緒。
對此,，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱認(rèn)為,，一方面是因?yàn)槠髽I(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼,，輕易出售可能會引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險；另一方面是因?yàn)樵诋?dāng)前市場整體環(huán)境下,，資產(chǎn)溢價較低,，甚至面臨大幅降價出售，難以匹配其相應(yīng)價值,。
不過,，丁祖昱指出，目前已經(jīng)逐漸出現(xiàn)部分核心資產(chǎn)成交,，典型交易如世茂集團(tuán)出售上海外灘的茂悅酒店,。1月28日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱,，與上海地產(chǎn)集團(tuán)簽訂出售協(xié)議,，出售上海外灘茂悅大酒店，總代價為人民幣45億元,。預(yù)期將會變現(xiàn)出售收益約人民幣30.1億元,。
作為房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段,，房企間的項(xiàng)目并購得到金融監(jiān)管部門的大力支持,。
去年12月20日，央行,、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》,，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,。
今年3月16日,，國務(wù)院金融委召開專題會議，對于房地產(chǎn)企業(yè),，提出要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案,，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日,，銀保監(jiān)會表示,，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款,，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,。證監(jiān)會也表示，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險,。
4月18日，央行,、外匯局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》,，明確提出“商業(yè)銀行,、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù),，加大并購債券融資支持力度,，積極提供兼并收購財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。”
4月19日,，央行,、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會，提出“要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度,，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險,，不盲目抽貸、斷貸,、壓貸,，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化,、法治化原則,，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。”
丁祖昱認(rèn)為,，監(jiān)管持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關(guān)的融資落地,，完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制，激發(fā)民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力,，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持,，房企之間資產(chǎn)的流動性會進(jìn)一步加強(qiáng)，對于優(yōu)質(zhì)房企而言是一個好機(jī)會,。
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