房貸沒還完就能賣房，“帶押過戶”將全面推廣
來源：中國新聞網(wǎng) 發(fā)布時間：2023-04-04 15:24:26
二手房交易流程與成本,，迎來重大變動,。
在傳統(tǒng)的交易觀念里，“一手交錢,，一手交貨”是再正常不過的,。但涉及到二手房的買賣，卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題,。除了通過第三方“贖樓”,，是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式,？
在已有多地積極探索開展不動產(chǎn)“帶押過戶”服務的基礎上,，兩部門發(fā)文明確全面推進“帶押過戶”，這一模式也將得到更大范圍和更大程度的推廣,。
資料圖：城區(qū)樓宇林立,。中新社記者 王東明 攝
新政發(fā)布，助力“小陽春”
“金三銀四”被認為是樓市交易的傳統(tǒng)旺季之一,。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù),，2023年3月，一線城市市場均價延續(xù)上漲行情,，二線和三四線城市市場均價下滑,。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示,，展望后市，二季度市場熱度如何還需要看后續(xù)是否有實質(zhì)性的利好政策加持,，僅靠此前積壓的需求難以支撐市場的長期回暖,。
利好的消息很快傳來。近日,，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》(以下簡稱《通知》),，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。
這也意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化,、常態(tài)化的全面推進,。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策,，包括深圳,、濟南、大連等省會城市和計劃單列市,。而且,，天津、山西,、山東,、江蘇、浙江,、福建,、湖北等省份已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。
《通知》發(fā)布后,，北京也立刻跟進,。據(jù)北京銀保監(jiān)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委等部門聯(lián)合發(fā)布的通知,，從3月31日起,，居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權不解除情況下直接辦理住房所有權轉移登記,，且買賣雙方可在不同銀行貸款,，以降低居民住房交易成本。
兼容跨行貸款是北京落地“帶押過戶”政策的創(chuàng)新點,。“從對購房者的覆蓋面來說,，北京的做法更吻合各類不同的購房和貸款需求。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,，各城市在“帶押過戶”的流程設計和基礎設施建設方面陸續(xù)發(fā)力,，這將有助于更好推行這一模式。
加速交易,，利好買賣雙方
“原業(yè)主房貸沒還清就要出售的情況很多,，尤其是在學區(qū)房置換等旺季時間,，擔保公司會接到大量的‘贖樓’業(yè)務。”房產(chǎn)中介李先生對中新財經(jīng)記者表示,。
據(jù)他介紹,，“贖樓”也稱“過橋”，主要有兩點弊端：一是手續(xù)復雜,，需要等解押后才能交易，少則要等一周多,，也有半個甚至幾個月也完成不了的,；二是費用也高，解押的過程中要算日息,，加上給擔保公司“手續(xù)費”,，順利的話往往也需要3個點左右的利息。
“目前二手房市場整體的庫存量還是很高的,，‘帶押過戶’肯定是個可以節(jié)省時間和資金成本的利民措施,。”李先生認為，接下來除了已有的房源能加速流通,，相信掛牌量也會再增加,。
資料圖：車輛從一樓盤前經(jīng)過。中新社記者 張云 攝
身在浙江的高先生不久前剛剛完成了“帶押過戶”的手續(xù),。他對記者表示,，自己本意是想提前還房貸，但是預約后發(fā)現(xiàn)要等很久,，后來了解到“帶押過戶”的模式,，便成功把自己未還完房貸的房子賣了出去。
高先生介紹,，“帶押過戶”辦理起來非?？欤瑤讉€工作日就完成了過戶,，操作流程比較簡單,，當?shù)刈〗ň謺幸粋€資金監(jiān)管賬戶，進行資金的撥付,，也比較安全,，而且都是按照當下的新利率來計算，買房人也不吃虧,。
“我覺得這對二手房買賣雙方來說都是利好,，交易簡單了，可能有很多之前在猶豫的人決定交易,，市場也可能跟著活躍起來,。”他認為,，相信隨著更多支持政策的推進，模式會愈發(fā)完善,。
認真核實,，警惕潛在風險
“‘帶押過戶’的交易方式，可以一定程度降低交易成本,、減輕交易風險,，簡化二手房交易流程，縮短交易周期,，活躍二手房交易市場,，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐,。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為,，政策的進一步推進和擴圍，對當前房地產(chǎn)市場或?qū)a(chǎn)生積極帶動,。
當然,，新的模式下也會產(chǎn)生新的風險。前述《通知》中也特意提到,，地方在實踐探索中,，主要形成了抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式,、抵押權變更模式等3種“帶押過戶”模式,，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式,，并結合實踐不斷豐富發(fā)展,。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務時，鼓勵各地積極引入預告登記,，通過預告登記制度,，防止“一房二賣”、防范抵押權懸空等風險,。
“技術層面是比較簡單的,。通過預告登記和公證，可以提前鎖定交易,，防止‘一房二賣’,，也防止抵押權落空，防止申請了貸款無法獲得產(chǎn)權等,。另外,，金融和不動產(chǎn)可以根據(jù)各自訴求制定完善交易流程。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《通知》中提出的三種模式,，事實上就是結合不同訴求提出的三種可行的,，能保護各方權益的途徑。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師也對此提出建議,，對于購房人而言,，在核實擬購買的房屋可以“帶押過戶”的基礎上，務必注意流程控制,，把涉及到的所有流程都要做到精細化,，涉及到的銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時間差,；作為賣方,，也需要提前核實購房人的個人征信，提前核實清楚購房人未來的貸款能力,，避免后續(xù)貸款出問題，不能及時回款解押,。(中新財經(jīng)記者 左宇坤)
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