實(shí)探：越住越高,？多地加強(qiáng)住宅高度管控，背后需要“冷思考”
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2024-08-05 09:47:26
“最近深圳陰雨天不斷,，我們經(jīng)常住在‘云端’,。”家住深圳羅湖區(qū)水貝一處超高層住宅樓的張女士對(duì)于自己的買房決定，似乎有些后悔：“53樓有點(diǎn)太高了,。而且,，現(xiàn)在的房子越建越高，卻越來(lái)越不實(shí)用,。”
近年來(lái),，越來(lái)越多的城市加強(qiáng)高層建筑的高度管控。相對(duì)于商業(yè)寫字樓,，超高層住宅更受到購(gòu)房者的關(guān)注,。記者實(shí)探發(fā)現(xiàn),，城市更新項(xiàng)目出現(xiàn)超高層住宅的比例更高，背后或許也需要一些“冷思考”,。
多地出臺(tái)“限高令”
近日,，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省自然資源廳、省消防救援總隊(duì)起草了《關(guān)于加強(qiáng)高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控的意見（征求意見稿）》,?！兑庖姟诽岢觯訌?qiáng)高層建筑高度管控,。各地一般不得新建100米以上的住宅,。另外，對(duì)于城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市不得新建250米以上建筑,，其中城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下城市嚴(yán)格限制新建100米以上建筑,，城區(qū)常住人口100萬(wàn)至300萬(wàn)城市嚴(yán)格限制新建150米以上建筑。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市不得新建500米以上建筑,，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑,。
近段時(shí)間以來(lái)，許多城市都開始將目光投向住宅高度,、公攤面積等購(gòu)房者更為關(guān)注的領(lǐng)域,。
此前，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》發(fā)布,，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積,，有效提高得房率，住宅和宿舍實(shí)行150米限高等,。佛山發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》,，提到鼓勵(lì)支持企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品,，包括新出讓的住宅用地,，住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制等,。
深圳高層住宅新房項(xiàng)目
多元產(chǎn)品有望回歸
以深圳市場(chǎng)為例,，記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，目前深圳已經(jīng)落成的超高層住宅主要聚集在福田,、羅湖,、南山等區(qū)域，而供地來(lái)源主要是城市更新,。在深圳羅湖區(qū)和福田區(qū),，記者發(fā)現(xiàn)多個(gè)城市更新項(xiàng)目的住宅層數(shù)都超過(guò)50層，有些甚至超過(guò)60層。而在南山區(qū),，超過(guò)70層的超高層住宅也已經(jīng)出現(xiàn),。
為什么城中村的城市更新項(xiàng)目特別容易出現(xiàn)超高層住宅？記者對(duì)幾位房企內(nèi)部人士進(jìn)行采訪獲悉,，對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，城市更新項(xiàng)目地段較好，加之拿地成本和時(shí)間成本不斷攀升,，項(xiàng)目往往會(huì)被建成利潤(rùn)率更高的超高層建筑,。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，城市更新后出現(xiàn)這種超高層住宅其實(shí)是必然的結(jié)果,，因?yàn)楫?dāng)下更新的成本越來(lái)越高,。過(guò)去，當(dāng)大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很高的時(shí)候,，村民的回遷“要價(jià)”也會(huì)比較高,，這是需求端。對(duì)于供給端來(lái)講,，許多開發(fā)商都在緊盯深圳的舊改市場(chǎng),，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間,，這樣對(duì)于開發(fā)商來(lái)講賺錢就越來(lái)越不容易,，就必須以提高容積率為代價(jià)。
記者也隨機(jī)采訪了多位購(gòu)房者,，全部受訪者均表示不會(huì)將這種超高層住宅和容積率過(guò)高的項(xiàng)目作為置業(yè)首選，雖說(shuō)“住的高看得遠(yuǎn)”,，但樓層過(guò)高也會(huì)影響后續(xù)生活的品質(zhì),，例如等待電梯時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，樓板墻壁較薄等質(zhì)量問題,。
“對(duì)于超高層住宅而言,，剛開始或許看不出什么問題來(lái)，但到了后期維護(hù)的過(guò)程,，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種維護(hù)成本越來(lái)越高,，而且超高層建筑導(dǎo)致的問題還包括整個(gè)區(qū)域內(nèi)的公共配套短板、交通堵塞等,，以及后續(xù)的消防安全問題,。”李宇嘉表示。甚至有專家擔(dān)憂,，70年后這些超高層住宅怎么辦,？開發(fā)商也不可能有意愿花費(fèi)高成本再次“城市更新”。
有業(yè)內(nèi)人士表示，在地產(chǎn)行業(yè)旺盛時(shí)期,，房企在某個(gè)核心區(qū)興建超高層建筑,，目的在于讓這個(gè)區(qū)域的整體等級(jí)再上一個(gè)臺(tái)階，帶動(dòng)項(xiàng)目周邊的其他地塊,，包括不少住宅項(xiàng)目,。不過(guò)，樓市環(huán)境已經(jīng)發(fā)生明顯變化,，住宅和商業(yè)寫字樓畢竟用途不同,，出于自住需求，絕大多數(shù)購(gòu)房者都不會(huì)首選超高層住宅,。未來(lái),，低容積率小區(qū)、多層住宅,、疊墅,、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿足購(gòu)房者更多的改善性需求,。
責(zé)任編輯：平小娜
