房企銷售降幅連續(xù)五個(gè)月收窄,，重點(diǎn)城市二手房成交保持高位
來源：第一財(cái)經(jīng) 發(fā)布時(shí)間：2024-08-05 09:51:40
年中業(yè)績(jī)沖刺結(jié)束,，又迎高溫酷暑,，房企在7月進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季,。
第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份,，百強(qiáng)房企銷售操盤金額同環(huán)比仍保持下降,，但降幅較此前有所收窄；同時(shí),，前7個(gè)月累計(jì)業(yè)績(jī)的同比降幅也實(shí)現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月收窄,。
盡管當(dāng)前新房銷售尚未扭轉(zhuǎn)收縮的態(tài)勢(shì)，但四大一線城市的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)頗為亮眼。數(shù)據(jù)顯示,，7月,，北京二手房網(wǎng)簽量有望超過1.5萬套，創(chuàng)下去年3月份以后月度成交新高,；上海預(yù)計(jì)也將保持在2萬套的高位,；同時(shí)，深圳,、廣州也都維持住了近兩個(gè)月的高成交水平,。
事實(shí)上，在限購政策調(diào)整后,，以北京、上海,、深圳為典型代表的高能級(jí)城市,，剛需客群活躍度提升，構(gòu)成了二手房市場(chǎng)買房活躍人群,。
克而瑞認(rèn)為,，對(duì)于北京、上海,、深圳等城市而言,，新房市場(chǎng)已進(jìn)入改善時(shí)代，二手房活躍度均高于新房,，未來部分置換需求會(huì)轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng),，再改需求的釋放將有助于后市新房市場(chǎng)企穩(wěn)回升。
銷售季節(jié)性回落
7月,，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持低位運(yùn)行,。克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示,，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2790.7億元,，環(huán)比降低36.4%，保持著季節(jié)性回落,；同比降幅約19.7%,，較此前單月動(dòng)輒三成、四成的降幅有顯著收窄,。
累計(jì)來看,，前7個(gè)月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)共銷售操盤金額21309億元,，同比降低37.5%,，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。自3月份起,，百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)的同比降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄,。
具體到企業(yè)來看,，億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，房企銷售在7月份基本表現(xiàn)為普降,，TOP30 中僅有7家同比增長(zhǎng),，主要為中海、綠城,、華發(fā),、綠地、國貿(mào)等國資背景開發(fā)商,。相較而言,，各家出險(xiǎn)房企的銷售仍節(jié)節(jié)下挫，例如碧桂園,、融創(chuàng)等,，單月已跌破50億元，同比降幅仍在7成以上,。
綜合前7個(gè)月的業(yè)績(jī)來看,，TOP30房企皆保持同比下降的態(tài)勢(shì)。其中,，坐穩(wěn)行業(yè)頭把交椅的保利發(fā)展同比仍有約26%的降幅,，位居第二、第三的中海,、綠城也分別下降16%,、3%；萬科則以35%的累計(jì)降幅跌出行業(yè)前三,；TOP10中僅余的民營房企濱江,、龍湖，也分別有36%,、47%的降幅,。
伴隨著銷售規(guī)模的持續(xù)收縮，曾經(jīng)的千億,、百億房企也在不斷減少,。今年前7個(gè)月，銷售總額超千億房企僅剩6家,，較去年同期還少了4家,；而百億房企為45家，較去年同期減少了32家,。
房企銷售表現(xiàn)欠佳,，除了市場(chǎng)信心、高溫酷暑等因素的影響外，新增供應(yīng)量不足也是一個(gè)重要的變量,。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，7月單月，重點(diǎn)30城的供應(yīng)量環(huán)比下降25%,，同比下降18%,，不及二季度月均；相應(yīng)地,，7月成交量的環(huán)比,、同比也分別下降30%、13%,。
某全國性房企內(nèi)部人士解釋稱,，在同樣的去化水平下，新增供應(yīng)100個(gè)項(xiàng)目和80個(gè)項(xiàng)目,，最終的成交表現(xiàn)肯定是不同的,。而今年上半年房企拿地持續(xù)減少，所以按半年開盤算,，下半年新房供應(yīng)量也會(huì)相應(yīng)減少，從而對(duì)整體成交造成影響,。
另一方面,，隨著樓市繼續(xù)深度調(diào)整，在成交量整體收縮的背景下,，市場(chǎng)份額又在進(jìn)一步向二手房?jī)A斜,。
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，上半年重點(diǎn)20城一二手房成交總規(guī)模為1.3億平方米,，同比下降22%,；其中，新房成交規(guī)模為4929萬平方米,，同環(huán)比皆呈現(xiàn)兩位數(shù)下降,；而二手房共成交了8136萬平方米，同比下降僅7.6%,，環(huán)比則增長(zhǎng)5%,。
一正一負(fù)，二手房成交在樓市中占比再提高,，達(dá)到約62%,，同比增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn),。各城市二手房成交占比均有所增長(zhǎng),，北京、上海、合肥,、南京等二手房市場(chǎng)份額均增至70%以上,。
事實(shí)上，在剛剛過去的7月,，不少重點(diǎn)城市的二手房表現(xiàn)頗為亮眼,。
北上成交量保持高位
在多輪地產(chǎn)政策刺激下，北京樓市基本面出現(xiàn)明顯改觀,。7月31日,，北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月1日至7月30日,，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)到14559套,，同比上漲58.4%。按照日均500套測(cè)算,，7月份二手房網(wǎng)簽量有望超過1.5萬套,，創(chuàng)下去年3月份以后月度成交新高。
單月成交量同比增五成,，是近來北京二手房市場(chǎng)難得的成績(jī),。
從往年來看，北京樓市在經(jīng)歷3月“小陽春”后,，往往會(huì)出現(xiàn)慣性下滑,，7月份也是傳統(tǒng)的成交淡季。但今年市場(chǎng)走勢(shì)有所不同,，自3月份開始,，北京二手房成交量持續(xù)維持在1.3萬套以上，近兩個(gè)月更是在1.5萬套左右,，7月再創(chuàng)新高,。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，北京二手房若單月成交1.5萬套以上,、持續(xù)三到五個(gè)月,，便表明市場(chǎng)進(jìn)入正向軌道，購房需求開始得到激活,。此外,，市場(chǎng)供應(yīng)量要出現(xiàn)明顯變化，二手房掛牌量恢復(fù)到10萬套左右,，才有可能出現(xiàn)新的量?jī)r(jià)變化,，出現(xiàn)真正意義上的回暖。
成交回升的同時(shí),，北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格也有企穩(wěn)跡象,，房源議價(jià)空間有所收窄,。
北京鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度以來,，北京市二手住房?jī)r(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn),，6月價(jià)格環(huán)比上升0.5%左右，7月（截至24日）北京鏈家二手住宅成交均價(jià)環(huán)比上升0.4%,。“價(jià)格上漲,，主要來自交易結(jié)構(gòu)變化，從可比住房?jī)r(jià)格角度來看,，則較為穩(wěn)定,。”
上述機(jī)構(gòu)表示，近來市場(chǎng)新增客戶與新增房源開始逆轉(zhuǎn),，供需關(guān)系雖仍然偏向買家,，但相比一季度更趨向平衡，有利于價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn),。從4月份開始,，二手住房成交均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月保持平穩(wěn)運(yùn)行，月均波動(dòng)幅度均在1%以內(nèi),。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，雖然北京6月26日才發(fā)布調(diào)整首付比例、房貸利率等政策,，但實(shí)際上從2023年9月開始,，北京已經(jīng)數(shù)次優(yōu)化樓市政策，“517”新政后市場(chǎng)更是明顯回溫,。政策效應(yīng)累積到今天,，于是出現(xiàn)了7月份市場(chǎng)成交創(chuàng)新高的場(chǎng)景,。
稍早于北京,，上海在5月末就釋放了上述重磅樓市利好，二手房市場(chǎng)也應(yīng)聲在6月創(chuàng)下了年內(nèi)新高,，單月成交2.6萬套,，環(huán)比上漲41.1%，同比去年6月實(shí)現(xiàn)翻番,。
7月二手成交走勢(shì)有所下降,，但仍延續(xù)了6月的高熱。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，7月截至30日,，二手房網(wǎng)簽量合計(jì)197451套。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,，6月成交量大,，在一定程度上透支了7月份的需求,，不過“7月日均成交約600套，整個(gè)月的成交量預(yù)計(jì)仍會(huì)突破2萬套,。”
有華東房企內(nèi)部人士表示,，二手房房東中存在一部分割肉跑路的情況，但也有許多存在置換需求的客戶,，在賣掉手中二手房后,，他們進(jìn)入持幣待購的狀態(tài)，等到合適的時(shí)機(jī)就會(huì)出手,。而這部分改善客戶通常會(huì)集中在新房市場(chǎng),。
廣深二手房維持穩(wěn)定
隨著“528新政”取消限售，廣州二手住宅掛牌量增加,，高性價(jià)比房源源源不斷進(jìn)入市場(chǎng),；疊加限購放松、首付門檻降低等利好,，廣州二手房在6月份經(jīng)歷了一場(chǎng)“狂飆”式增長(zhǎng),，成交量沖上萬套，并在7月維持住了萬套的網(wǎng)簽量,。
廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,，2024年7月（統(tǒng)計(jì)周期：6月26日至7月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽10034套,，環(huán)比雖然下降了4.04%,，依然保持了萬套以上的水平。
2021年5月以來,，廣州市二手房月度網(wǎng)簽量超過萬套的次數(shù)僅5次左右,，從這個(gè)角度來看，7月廣州二手房的網(wǎng)簽量處于較高水平,。
具體來看,，7月廣州外圍區(qū)域的增城區(qū)二手房網(wǎng)簽量降幅最大，降幅接近13%,，中心區(qū)域的越秀區(qū)和海珠區(qū),，網(wǎng)簽量則環(huán)比分別增長(zhǎng)3.62%和2.73%。此外,，60平方米以下,，以及和60～90平方米的二手住宅網(wǎng)簽占比均增長(zhǎng)至近三個(gè)月以來最高水平，兩者占比之和超過了51%,。
深圳二手房市場(chǎng)在歷經(jīng)了過去兩三年的震蕩后,，在2024年保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，月均成交量保持在4000套以上,。樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，截至7月30日,，二手住宅累計(jì)過戶4504套，環(huán)比6月的4172套增長(zhǎng)8%,。
從更具時(shí)效性的網(wǎng)簽量來看,，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，7月的前四周,，深圳二手房的網(wǎng)簽量分別為1353套,、1284套、1166套,、1048套,，雖然隨著前期樓市優(yōu)化政策對(duì)潛在需求的不斷消化，加上樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季月份,，周度網(wǎng)簽量有所下降,，但仍然維持了周度網(wǎng)簽量1000套以上的水平，月度網(wǎng)簽量接近5000套的榮枯線水平,，同比增長(zhǎng)了62%左右,。
頗讓市場(chǎng)振奮的是，在過去的7月份,，深圳新房市場(chǎng)誕生了年內(nèi)第一個(gè)“日光”樓盤——海德園,。該樓盤此次推出的116套房源，有380批客戶選購,，相當(dāng)于三個(gè)人搶一套房,。
約12.85萬/平方米的備案均價(jià)，搭配上約87～450平方米的建筑面積,，粗略計(jì)算,，該樓盤本次推售房源的價(jià)格門檻為1117萬元/套。如此高的門檻也未能阻擋客戶熱情,，在開盤當(dāng)天,，房源一搶而空。
不過,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，該樓盤的熱銷更多的還是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位,、便利交通,，以及新盤限價(jià)帶來的一二手房?jī)r(jià)格倒掛空間，并非深圳新房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象,。
整體來看,，深圳新房市場(chǎng)依舊處于低位復(fù)蘇狀態(tài)。樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，截至7月30日,，深圳7月一手住宅累計(jì)網(wǎng)簽2481套,，環(huán)比6月的2927套下降了15%，同比下降7%,。
責(zé)任編輯：平小娜
