近日,，新發(fā)布的廣州樓市7月成交數(shù)據(jù)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注,。在新建商品房受營銷淡季影響成交環(huán)比有所下跌的同時(shí)，二手房成交活躍度仍然維持萬套以上（數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部）,。值得一提的是,，二手房成交占比提高正在成為重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要趨勢(shì),。
中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1~7月,，25個(gè)代表城市二手房成交占比提升至64.1%,，存量市場(chǎng)格局逐漸清晰。業(yè)內(nèi)人士指出,，在新的供需關(guān)系達(dá)到平衡之前,，二手市場(chǎng)將持續(xù)以價(jià)換量行情，同時(shí)也令新房市場(chǎng)更聚焦改善賽道,。
淡季成交有所降溫 二手表現(xiàn)優(yōu)于一手
7月份是樓市傳統(tǒng)的營銷淡季,，隨著暑期出游熱情的上升，置業(yè)熱度也有所下降,。因此,，成交降溫也在業(yè)內(nèi)的預(yù)計(jì)之中。從廣州的成交數(shù)據(jù)來看,，7月份新房網(wǎng)簽套數(shù)約為5978套,，環(huán)比下降9%，同時(shí)二手房則相對(duì)活躍,，網(wǎng)簽套數(shù)為10034套,，環(huán)比下降4%。由于近兩個(gè)月整體成交表現(xiàn)較佳,，廣州全市的新房去化周期由5月的高位23個(gè)月下降至21.5個(gè)月,。
其中，二手房相對(duì)堅(jiān)挺的表現(xiàn)尤為值得注意,。從成交面積來看,，廣州的二手房成交占比自2020年的48%逐年提升，到2024年上半年已經(jīng)達(dá)到61%,，一二手成交分化趨勢(shì)明顯,。這一趨勢(shì)并非孤例?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2024年上半年重點(diǎn)20城二手房成交占比增至62%，同比增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn),。
對(duì)此,，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，二手房交易占比提升,，一方面是存量時(shí)代的必然性,，另一方面則是商品房從資產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向一般商品屬性后，持有多套房的意愿下降,，住房政策會(huì)轉(zhuǎn)向存量盤活,，推動(dòng)二手房交易占比進(jìn)一步提升。
二手成交占比提升仍有空間 新房聚焦居住品質(zhì)
貝殼研究院與華泰研究所研報(bào)顯示,，美國,、法國、日本的高能級(jí)城市等成熟市場(chǎng)2023年二手房成交套數(shù)占比普遍在70%~90%之間,。當(dāng)前全國范圍內(nèi)的二手房成交占比提高的趨勢(shì)仍將持續(xù),。
這一進(jìn)程將對(duì)一二手市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響。一方面,，隨著二手市場(chǎng)掛牌量的上升,，“以價(jià)換量”行情延續(xù)。以廣州為例,，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,，2024年1~7月廣州二手房成交60232套的同時(shí)成交均價(jià)加速回調(diào)，從去年的3萬余元,，降至今年的2字頭,。其中，大面積改善產(chǎn)品議價(jià)幅度居前,，90平方米小面積成交占近7成,，顯示出剛需剛改群體對(duì)于二手市場(chǎng)的主導(dǎo)作用。合富研究院分析指出,，在買方市場(chǎng)格局之下,，廣州二手樓市復(fù)蘇行情仍較大程度依賴于降價(jià)盤成交。
當(dāng)二手房在剛需剛改品類形成替代效應(yīng)時(shí),，新建商品房在高端改善賽道越來越“卷”則成為必然,。“當(dāng)前新房靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)無法營銷，只能滿足不斷升級(jí)的改善需求,，比如在功能,、品質(zhì)、設(shè)計(jì)、用材等上突出自己的競(jìng)爭(zhēng)力,，最終使得新房市場(chǎng)越來越聚焦,。”李宇嘉說道。
置業(yè)提醒
兩大因素或影響存量房市場(chǎng)
上述研報(bào)還特別提醒道,，雖然看好二手市場(chǎng)的長(zhǎng)期活躍度,，但要特別關(guān)注兩個(gè)變量對(duì)二手房的影響。第一是當(dāng)前部分存量住宅的房屋質(zhì)量,、戶型設(shè)計(jì),、居住品質(zhì)可能難以滿足改善性需求，尤其是房齡較老的住宅,，會(huì)使得其實(shí)際換手率低于預(yù)期,。其次，正在推進(jìn)配售型保障房的收儲(chǔ)和建設(shè),，可能會(huì)分流部分剛需類二手房需求,。
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