房貸利率再迎下調(diào),。近期,，國內(nèi)多地多家銀行宣布下調(diào)個人住房商業(yè)貸款利率,。在江蘇蘇州,、廣東佛山，部分銀行推出的首套房貸利率降至3.05%,；在云南玉溪,，首套房及二套房貸利率進(jìn)入“2時代”，降至2.95%。
房貸利率下調(diào)對購房者是一大利好,。而當(dāng)商業(yè)貸款利率持續(xù)下調(diào)并接近公積金貸款利率時,，購房者也面臨新的選擇。公積金貸款是否還具有吸引力,？如何繼續(xù)發(fā)揮住房公積金的保障優(yōu)勢,？
多地多家銀行宣布下調(diào)房貸利率
你的房貸利率是多少？
“我前不久剛買了首套新房,，用了組合貸的形式,，公積金貸款65萬元，商貸15萬元,，利率分別為2.85%和3.25%,。”家住河南鄭州的劉勇智說，從自己去年開始看房以來,，當(dāng)?shù)胤抠J利率一直保持下調(diào)趨勢,。在對比多家銀行貸款方案后，他最終敲定了目前的貸款方式,。“現(xiàn)在算是近期的利率低位,，購房負(fù)擔(dān)減輕了不少。”他說,。
類似的情況不僅發(fā)生在鄭州,。來自江蘇蘇州的鐘毅最近正在咨詢購房貸款事宜，他告訴筆者,，自己咨詢了當(dāng)?shù)囟嗉毅y行,，其中多數(shù)表示目前首套房貸利率為3.05%，部分銀行還可以申請2.95%的首套房貸利率,。“2.95%的房貸利率對于征信和債務(wù)情況要求相對嚴(yán)格,，銀行的說法是‘收入能夠兩倍覆蓋負(fù)債’就可以申請，放款周期在1周左右,。”鐘毅說,。
進(jìn)入6月以來，國內(nèi)多地多家銀行紛紛調(diào)整房貸利率下限,。7月,，中國人民銀行將1年期和5年期以上貸款市場報價利率（LPR）均下調(diào)10個基點(diǎn)，分別達(dá)到3.35%,、3.85%,。LPR下調(diào)后，多地房貸利率隨之調(diào)整,，在廣東廣州和佛山,、江蘇南京和蘇州以及云南玉溪等地,，部分銀行推出“2”開頭的個人住房商業(yè)貸款利率，刷新近期房貸利率下限,。
銀行為何紛紛下調(diào)房貸利率,？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，近期房貸利率下行受多重因素推動,。“一方面有銀行間對房貸份額的‘爭搶’,，通過降利率的手段吸引購房者貸款。另一方面,，近期部分銀行存款利率有所下調(diào),，跟按揭貸款利率呈倒掛趨勢，這推動了銀行繼續(xù)下調(diào)房貸利率,。此外,，今年以來LPR經(jīng)歷了兩次下調(diào)，也拉動了銀行房貸利率隨之調(diào)整,。”李宇嘉說,。
“房貸利率通常隨LPR變動而變動，最近房貸利率再下調(diào)是市場利率下調(diào)而造成的,。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池說,，房貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控手段之一，在樓市相對低迷的情況下,，下調(diào)房貸利率有利于減輕購房者負(fù)擔(dān),，促進(jìn)剛需和改善性住房需求入市，對于穩(wěn)定樓市有一定積極作用,。
商貸和公積金貸款利率接近,，影響購房者決策
申請商業(yè)貸款、住房公積金貸款是目前購房者借貸的主要方式,。過去,，不少購房者在申請貸款時會選擇“個人住房商業(yè)貸款+住房公積金貸款”的組合貸方式。其中,，公積金貸款因其利率低,、普惠性強(qiáng)等特點(diǎn)，受到許多購房者歡迎,。
家住北京市海淀區(qū)的郭欣文2021年買了一套40多平方米的一居室,，“我當(dāng)時剛工作兩年，公積金余額不多,，能申請的貸款額度有限,，最后選擇的是組合貸的形式。”她說,，“我身邊已經(jīng)買房且是首套房的朋友幾乎都選擇組合貸，而且都是先把公積金貸款額度‘拉滿’，再申請商業(yè)貸款,。畢竟公積金貸款主打普惠,，每個月也能直接用一部分公積金還貸，對于剛畢業(yè)不久,、積蓄不多的購房者來說更加友好,。”
還有些符合條件的購房者選擇了純公積金貸款。
“我是兩年前買的婚房,，全部用公積金貸款,，當(dāng)時貸款利率不到3%。”來自天津的蘇然是一名教師,，她告訴筆者：“我的房子面積不算大,，兩室一廳，當(dāng)時需要貸款72萬元,，剛好我的公積金額度有80萬,，能夠全覆蓋。公積金貸款額度高,、利率低,，對于購房者來說很實(shí)惠，在商貸利率比較高的情況下,，我想不少購房者都會盡量選擇多用公積金貸款,。”
不過，由于申請公積金貸款通常會受連續(xù)繳存時間,、賬戶余額,、貸款記錄等條件限制，對于名下已有房產(chǎn)的購房者而言,，如果想再購置房產(chǎn),，往往只能選擇利率相對較高的商業(yè)貸款。
“今年7月我買了第三套房,，走的是純商貸,，利率差不多3.5%。”張成是一家創(chuàng)業(yè)公司的老板,，據(jù)他介紹,，選擇純商貸是因?yàn)樯弦惶追康墓e金貸款沒還完，只能申請商業(yè)貸款,。“最近聽說商貸利率下調(diào)了,，對于第三套房來說，3.5%左右的利率挺劃算,。對于購買首套房的年輕朋友,，在公積金貸款利率原就較低的情況下,，進(jìn)一步降低商貸利率更是利好。”
今年5月,，中國人民銀行宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn),，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%,。近期,，各地又紛紛下調(diào)商貸利率，在部分房貸利率進(jìn)入“2時代”的地區(qū),，商貸利率和公積金貸款利率利差越來越小,。在商業(yè)貸款利率逼近公積金貸款利率的情況下，公積金貸款的吸引力是否會降低,？居民繳存意愿是否會受影響,？
“如果商貸利率明顯低于公積金貸款利率，我當(dāng)然會選擇前者,，但是會考慮從公積金賬戶里取錢來還商貸,，這樣既能享受較低的貸款利率，又能發(fā)揮公積金的普惠優(yōu)勢,。對我來說,，并不會因?yàn)樯藤J利率降了就‘拋棄’公積金。”蘇然說,。
今年56歲的李花是一名國有企業(yè)會計(jì),，在她看來，商貸利率接近于公積金貸款利率可能會吸引一部分購房者選擇商業(yè)貸款,，但并不會對其持續(xù)繳存公積金的決策造成影響,。“即便公積金貸款利率優(yōu)勢不如以前突出，但是公積金作為一種保障性資金,，相當(dāng)于一筆穩(wěn)妥儲蓄,，不管是租房還是買房都能提出來使用，是利于居民的,。”李花說,。
優(yōu)化公積金貸款政策以發(fā)揮其保障優(yōu)勢
從目前走勢看，商貸利率逼近公積金貸款利率,，或許會在一定程度上削弱公積金貸款的低利率優(yōu)勢,。那么，公積金貸款該如何更好地發(fā)揮其保障作用,？
“商貸利率的下調(diào)空間主要由LPR變動情況來確定,，未來商貸利率還有下降可能，客觀地說,，會在一定程度上導(dǎo)致公積金貸款的吸引力降低,。”趙秀池認(rèn)為,，下一步可以考慮隨之調(diào)整公積金貸款利率，或進(jìn)一步放寬公積金提取和使用門檻,，為購房者創(chuàng)造便利,。
李宇嘉認(rèn)為，在公積金貸款低利率優(yōu)勢不再明顯的情況下,，適度下調(diào)公積金貸款利率，拉大二者利差,，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一,。“推出住房公積金貸款的目的不是賺錢，而是利好購房者,，要繼續(xù)發(fā)揮其保障優(yōu)勢就應(yīng)隨市而動,，突出其普惠性。與此同時,，應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化公積金業(yè)務(wù)管理模式,，提高公積金貸款效率并保障公積金管理機(jī)構(gòu)合理的利潤水平，未來還要積極擴(kuò)大公積金繳存范圍,，讓更多購房者,、租房者都能從中獲益。”李宇嘉說,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，在當(dāng)前低利率環(huán)境下，純商貸或選擇更大比例的商業(yè)貸款對于購房者而言更劃算,。但從長期看,，房貸期限通常長達(dá)20至30年，未來的利率走勢較難評估,，如果房貸利率走向上升通道,，商業(yè)貸款利率可能浮動走高，調(diào)整頻次也較高,，購房者或許“沒那么省心”,。在此情況下，更加穩(wěn)定,、調(diào)整較慢,、利率長期較低的住房公積金更能凸顯其優(yōu)勢。
“公積金貸款和商業(yè)貸款二者是互為補(bǔ)充的,，目的都是幫助購房人順利購房,。住房公積金不僅利率低、貸款期限長,，其貸款成數(shù)即貸款額度占房屋總價的比例通常較高,，一直以來都較受購房者歡迎,。因此，即便短期內(nèi)二者受利率浮動影響,，購房者可能會做出不同以往的貸款決策,，但兩種貸款模式的定位和各自優(yōu)勢依然明顯。”趙秀池建議,，相關(guān)部門可考慮將公積金貸款成數(shù)與住房性質(zhì)掛鉤,，尤其對政策性住房給予照顧，降低政策性住房貸款的首付比例并提高貸款額度,，以此進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金的保障作用,。
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