兩會(huì)委員建議取消的商品房“公攤面積”如何影響買房?
來源：中國網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2022-03-10 08:34:52
“花了100平方米的錢,，卻只買到70平方米左右的房子”,，公攤面積曾廣受購房者詬病，今年兩會(huì)期間,，“取消公攤面積”的話題再度登上熱搜,，有政協(xié)委員建議國家取消公攤面積,。什么是公攤面積,？
據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，今年兩會(huì)期間,，全國政協(xié)委員洪洋表示,，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積,，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧,，只能由開發(fā)商“信口開河”,，業(yè)主毫無申辯權(quán)利,。
那么，什么是公攤面積呢,？通俗來說,，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，主要包括：電梯井,、管道井,、樓梯間、垃圾道,、變電室,、設(shè)備間、公共門廳,、過道,、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,。
但是,，洪洋提到，從來沒有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積,，也從來沒有哪一個(gè)業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積,。公攤面積看不見、摸不著,，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用,。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e,，哪些區(qū)域不是,，有沒有重復(fù)收費(fèi)？也只能由開發(fā)商說了算,。
在洪洋看來,，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi),、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi),，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。
為此,，洪洋建議國家取消公攤面積,，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi),，放心購房,，同時(shí)也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧,。
住建部曾提“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”
其實(shí),，對(duì)取消公攤面積的討論近幾年一直未曾間斷。上一次引發(fā)熱議的時(shí)候是2019年,。
2019年2月18日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中,，有一份3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》,，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易,。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易,。
分析人士認(rèn)為，目前,，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾,。
2019年的2月24日,，新華社發(fā)布《權(quán)威專家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”》的文章。
權(quán)威專家在新華社采訪中解釋：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出,，在規(guī)范起草過程中,，對(duì)國際國內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通行做法,，而我國住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積,。規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算的做法主要解決兩方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大,、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素,，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下,，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同,。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測量,，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”,。
不過,，澎湃新聞注意到，住建部曾于當(dāng)年的9月10日再次發(fā)布征求《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見的函,。
但在第二次的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣,。
按照住建部官網(wǎng)于2021年11月22日公布的關(guān)于政協(xié)第十三屆全國委員會(huì)第四次會(huì)議第0009號(hào)（城鄉(xiāng)建設(shè)類001號(hào)）提案答復(fù)的函中的表述，住建部正在編制全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范《住宅項(xiàng)目規(guī)范》,。
取消公攤面積是否會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲,？
對(duì)于大眾而言，取消公攤面積是否會(huì)對(duì)房價(jià)造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一,。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出,，無論是公攤面積計(jì)價(jià)還是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)購房者而言，只是計(jì)價(jià)方式有所改變,，對(duì)總房價(jià)并不會(huì)產(chǎn)生太大影響,。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為,，公攤對(duì)房價(jià)的影響實(shí)乃無稽之談,，公攤對(duì)房價(jià)無任何影響。因?yàn)橘徺I的不動(dòng)產(chǎn),，本身就由專有和共有兩個(gè)不可或缺的部分組成,，一邊兒輕了，一邊自然就重了,。另外,，大家買房，購買的不只是室內(nèi)居住,，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù),。過去的筒子樓得房率（套內(nèi)面積占比）很高，但配套設(shè)施少,、公共服務(wù)差?，F(xiàn)在的高層得房率低（70%-80%），但有高速電梯,，有物業(yè)管理,，采光通風(fēng)也好。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,，對(duì)于取消公攤面積的議題,，應(yīng)該說值得關(guān)注，體現(xiàn)了對(duì)購房者或業(yè)主降低成本,、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向,。但所謂羊毛出在羊身上，如果不公攤成本,，成本不消化,，開發(fā)商也還是算到房價(jià)上,。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若簡單取消掉,，公攤面積如何管理還是一個(gè)問題,。其認(rèn)為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動(dòng)申報(bào),，未來房企若是資金實(shí)力強(qiáng),，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔(dān),，這樣房企可以多考慮增值收益等,。類似過程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證,，這樣才能形成一個(gè)公攤?cè)∩嵋庖姷墓s數(shù),。
取消公攤面積會(huì)不會(huì)讓買過房的人資產(chǎn)縮水？
盤古智庫高級(jí)研究員江瀚指出,，目前,，中國的住房自有率其實(shí)非常高，雖然大家對(duì)房價(jià)過高一直詬病不已,，但實(shí)際上大部分人都是處于有房的狀態(tài),。公攤面積并不會(huì)讓已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水。
江瀚表示,，因?yàn)闊o論是公攤面積還是套內(nèi)使用面積,，這兩個(gè)面積計(jì)算只是對(duì)房地產(chǎn)的單價(jià)產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)的總價(jià)并不會(huì)有太大的變化,。舉例來說,，假設(shè)原來100平方米的房子售價(jià)在400萬元，每平方米的單價(jià)大概是4萬元左右,，但是實(shí)際上這個(gè)房子的使用面積只有70平方米,，那么如果取消公攤面積，房子總價(jià)值的總價(jià)其實(shí)變化不大,，但是每平方米的單價(jià)將會(huì)進(jìn)行一定的變化,，也就是折合成每平方米售價(jià)約5.7萬元，所以并不會(huì)影響大家的實(shí)際財(cái)富,。
取消公攤面積對(duì)誰影響最大,？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出,，是否以套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購房者實(shí)際購房成本基本無影響,，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商,。另外,，對(duì)于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低,。
張大偉稱,，公攤面積并不是越小越好,，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià),，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤,，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道,、會(huì)所,、大堂等公共面積縮水。
對(duì)于購房者而言,，張大偉稱,，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房,，購房者更容易計(jì)價(jià),。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地,，的確更有利于購房者,，對(duì)于開發(fā)商而言減少了灰色利益。
取消公攤面積有沒有必要,？
《半月談》公布的評(píng)論文章指出,，面對(duì)取消公攤面積的呼聲,，有一種聲音認(rèn)為,，取消公攤面積后，開發(fā)商勢(shì)必提高套內(nèi)單價(jià),，房屋總價(jià)可能相差無幾,，只是換湯不換藥，故而沒有調(diào)整的必要,。這種說法站不住腳,。對(duì)于購房者來說，能夠住上明明白白的房子,，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要,。這更關(guān)乎公平。
該文章指出,，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計(jì)價(jià),，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言,，這可以使房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)更科學(xué),，更真實(shí)地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化,，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件,，為政府針對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)調(diào)控措施提供更有價(jià)值的數(shù)據(jù)參考,。
取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞,，從源頭避免大量矛盾與糾紛,，保證市場交易更公平透明。
當(dāng)然,，試圖一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí),，畢竟房地產(chǎn)交易、持有全流程是一個(gè)龐大的體系,，牽一發(fā)而動(dòng)全身,，需要有一個(gè)轉(zhuǎn)換的過程，其中還涉及眾多既得利益者,。因此,，需要克服重重阻力，分步驟有序推進(jìn),，逐漸推開按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的房屋銷售模式,。在過渡階段，相關(guān)部門可在明確公攤面積范圍,、標(biāo)準(zhǔn)上下功夫,，實(shí)現(xiàn)源頭治理，加強(qiáng)全流程監(jiān)管,，及時(shí)封堵漏洞,。
責(zé)任編輯：封曉健
